Ακίνητα: Αυτά είναι τα 37 «φιλέτα» σε Αττική, Θεσσαλονίκη και Περιφέρεια

Για τις τιμές πώλησης των ακινήτων  στη χώρα μας μιλά ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates,  Θεμιστοκλής Μπάκας στην εφημερίδα “Ελεύθερος Τύπος”.

Όπως εξηγεί ο κ.Μπάκας, σε πολλές περιοχές του κέντρου των Αθηνών, των νοτίων και βορείων προαστίων, αλλά και του Πειραιά, η ζητούμενη τιμή πώλησης σε κατοικίες κατασκευής του 1970-1980, σε πολλές περιπτώσεις που χρήζουν κατ’ ελάχιστο μερικής ανακαίνισης, αγγίζει ακόμη και τα 1.500 ευρώ-1.800 ευρώ /τ.μ. Ενώ για κατοικήσιμες κατοικίες κατασκευής μετά το 1995-2000, η ζητούμενη τιμή πώλησης ξεπερνά τις 2.500 ευρώ /τ.μ. Λόγω των άνωθεν δεδομένων, δεν είναι λίγοι οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές, που είτε επιθυμούν να προβούν σε κάλυψη της στεγαστικής τους ανάγκης είτε να εκμεταλλευτούν το ακίνητο μέσω της μακροχρόνιας συμβατικής μίσθωσης (υψηλές αποδόσεις λόγω της υψηλής ζήτησης), στέφονται σε περιοχές που οι ζητούμενες τιμές ακόμη παραμένουν σε λογικά επίπεδα σε σχέση με τη σημερινή εικόνα και ταυτόχρονα σε ακίνητα νεότερα ηλικιακά κατά 20-30 έτη.

Οι πίνακες 

Η εφημερίδα” Ελεύθερος Τύπος” παραθέτει παρακάτω τους πίνακες με τις  μέσες τιμές πώλησης σε περιοχές με άνοδο τιμών:

Στην ελληνική αγορά ακινήτων οι τιμές ανεβαίνουν σχεδόν παντού, όμως δεν είναι όλες οι περιοχές ίδιες. Κάποιες βρίσκονται σε σημαντική άνοδο που βασίζεται στις προϋποθέσεις σημαντικής ανάπτυξης, άρα τα ακίνητα μπορούν να γίνουν μία πολύ καλή επένδυση για το μέλλον, ενώ άλλες μπορεί να έχουν μεγάλη ζήτηση, όμως οι τιμές είναι ήδη κοντά στο «ταβάνι» της τοπικής αγοράς και η αγορά τους δύσκολα μπορεί να θεωρηθεί καλή επένδυση, αφού δεν αναμένεται να κερδίσουν σημαντική αξία στην επόμενη 5ετία. Οι καλύτερες επενδύσεις, συχνά κρύβονται σε περιοχές που προς το παρόν βρίσκονται κάτω από τα «ραντάρ» και οι τιμές τους είναι πολύ χαμηλές.

Αθήνα

Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα του κέντρου της Αθήνας, όπου υπάρχουν αρκετές φθηνές γειτονιές στα Πατήσια, στην Κυψέλη και τον Άγιο Παντελεήμονα. Μπορεί οι πολυκατοικίες να είναι παλιάς κατασκευής και να μην υπάρχει μεγάλη ζήτηση, όμως η γεωγραφία δεν αλλάζει και η εγγύτητά τους με το Ιστορικό Κέντρο της πρωτεύουσας δημιουργεί προϋποθέσεις για «αναγέννηση». να ακόμα καλό παράδειγμα είναι οι υπό ανάπτυξη οικισμοί στην Ανατολική Αττική. Μία ιστορία που η αγορά έχει δει να εκτυλίσσεται ξανά και ξανά.

Για όσους το βλέπουν πιο… «επενδυτικά» και θέλουν να αγοράσουν ένα ακίνητο το οποίο θα ανεβαίνει σε αξία κάθε χρόνο, όμως θα παράγει και εισόδημα μέσα από την ενοικίασή του, σε πρόσφατη ανάλυση της Protio, οι «πρωταθλητές» της Αττικής είναι η Άνω Δάφνη και η πλατεία Αμερικής, και οι δύο με 7,1%, υποδεικνύοντας τη σημαντική αύξηση των τιμών ενοικίων σε αυτές τις γειτονιές.

Οι αποδόσεις ακινήτων

Όταν οι επαγγελματίες της αγοράς μιλούν για αποδόσεις ακινήτων, εννοούν το ποσοστό των ετήσιων εσόδων από ενοίκια σε σχέση με την αξία του ακινήτου, εκφράζοντας έτσι τα ετήσια έσοδα επί της επένδυσης. Αυτό είναι είτε ένα ενοίκιο μακροχρόνιας μίσθωσης είτε βραχυχρόνιας. Πόσα λεφτά φέρνει πίσω το ακίνητο σε σχέση με την αξία του. Σε αυτούς τους όρους, πίσω από τους πρώτους, ακολουθούν το Πολυτεχνείο με 7% και το Αιγάλεω με 6,9% και διατηρούν τις υψηλές αποδόσεις τους, αποτέλεσμα που οφείλεται στην ανάπτυξη των γύρω περιοχών και την προσβασιμότητά τους σε συγκοινωνίες και κεντρικά σημεία. Χαμηλότερα, αλλά με λογικές αποδόσεις είναι το Περιστέρι με 6,3%, το οποίο θεωρείται πως έχει ελκυστικές ευκαιρίες λόγω μεγέθους και της μεγάλης ζήτησης για ενοικιαζόμενα διαμερίσματα.

Το να βρεθεί μία φθηνή αγορά δεν είναι εύκολο όταν στη χώρα μας οι τιμές πώλησης των κατοικιών αυξήθηκαν από το 2017 έως και το δεύτερο τρίμηνο του 2024 κατά 88% στην Αττική και κατά 69,2% πανελλαδικά. Με βάση τα στοιχεία του δεύτερου τριμήνου της ΤτΕ, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 9,2% πανελλαδικά σε ετήσια βάση, όταν το πρώτο τρίμηνο είχαν αυξηθεί κατά 10,6% και το 2023 κατά 13,8%. Είναι εμφανές, λοιπόν, ότι ο ρυθμός ανόδου έχει αρχίσει να επιβραδύνεται, αλλά είναι επίσης ξεκάθαρο ότι παραμένει πολύ υψηλότερος, όχι μόνο από τον πληθωρισμό, αλλά και από τον ρυθμό τόνωσης των εισοδημάτων των νοικοκυριών.

Η αγορά της  Θεσσαλονίκης

Σε αυτό το πλαίσιο, ενδιαφέρον έχει και η αγορά της Θεσσαλονίκης, όπου αν και το κέντρο της πόλης είναι πλέον αρκετά ακριβό, υπάρχουν πολλές περιοχές στους γύρω δήμους όπου οι τιμές παραμένουν χαμηλές για αγορά, αλλά η ζήτηση για ενοίκιο είναι ισχυρή. Το κέντρο και ειδικά όπου θα περάσει το μετρό της πόλης είναι συνοικίες με τιμές που ανέβηκαν άνω του 30% μέσα στην 5ετία, όμως ακόμα μπορεί να βρει κάποιος ακίνητο νεότερο της 24ετίας σε λογικές τιμές, με περιθώριο ανόδου τα επόμενα χρόνια, σε Καλαμαριά, Χαριλάου, Ντεπώ και Τούμπα.