Ακίνητα: Φόβοι για νέα "κανόνια" λόγω του ράλι στις τιμές των ενοικίων

Η μεγάλη αύξηση των ενοικίων, οφείλεται κυρίως στη συσσώρευση πολλών ετών τόσο της υποαπόδοσης των κατοικιών, που οδήγησε πολλούς ιδιοκτήτες στην απότομη αύξηση των ζητούμενων ενοικίων, προκειμένου να περιορίσουν τις ζημίες των χρόνων της οικονομικής κρίσης, αλλά και στη μη δυνατότητα των ενδιαφερομένων να επενδύσουν στην αγορά ακινήτου για την κάλυψη της στεγαστικής τους ανάγκης.

Μην ξεχνάμε ότι από το 2009 και έπειτα οι τράπεζες έπαψαν να χρηματοδοτούν την αγορά κατοικιών (400 εκατ. ευρώ νέα στεγαστικά δάνεια το 10μηνο του 2019, όταν το 2005 οι εκδόσεις στεγαστικών δανείων ήταν 17δις ευρώ) με αποτέλεσμα να σταματήσει κάθε οικοδομική δραστηριότητα, ενώ η ζήτηση παρέμενε σταθερή.

Κάθε χρόνο 15.000 έως 20.000 άνθρωποι – οικογένειες αναζητούν κατοικία. Ορισμένοι από αυτούς προ κρίσης επέλεγαν την αγορά ακινήτου. Άρα μέσα σε 10 χρόνια η ζήτηση άγγιξε τις 150.000 – 200.000 κατοικίες, σε μια περίοδο που η οικοδομική δραστηριότητα – η ανέγερση νέων πολυκατοικιών ήταν ανύπαρκτη.

Η άμεση ανάγκη για στέγαση, η συσσωρευμένη ζήτηση, η μη ύπαρξη νέων οικοδομών και ταυτόχρονα η μη χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων από τα τραπεζικά ιδρύματα (που πλέον ζητούν το 20% -40% ιδία συμμετοχή από τον δανειολήπτη στην αγορά του ακινήτου), σε συνάρτηση με τους σημερινούς μισθούς και αύξηση των εξόδων για τον οικογενειακό προϋπολογισμό με έμμεσους ή/και άμεσους φόρους μέσα στην δεκαετία, οδήγησαν στη σημερινή εικόνα της κτηματαγοράς όσον αφορά στις μισθώσεις.

Γενικότερα το πρόβλημα της στέγασης είτε για διαμερίσματα μεγαλύτερης επιφάνειας 70τμ -110 τμ , είτε μικρότερης έως 60τμ, θα μας απασχολήσει ιδιαίτερα τα επόμενα χρόνια, αν δεν υπάρξουν άμεσα φορολογικά κίνητρα για τους ιδιοκτήτες, που ουσιαστικά θα αποτρέπουν την αυξητική τάση των ζητούμενων μισθωμάτων των διαθέσιμων προς μίσθωση ακινήτων.

Η ανοδική πορεία των ενοικίων

Η πορεία των ενοικίων δεν δικαιολογούσε την αύξηση των τιμών των ακινήτων την 10-ετία 1994-2005.

Σύμφωνα με τον ∆είκτη τιμών ενοικίων της ΕΣΥΕ (ο οποίος είναι ένα κομμάτι του ∆είκτη Τιμών Καταναλωτή), τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά την περίοδο 1994-2005 κατά +75%. Η αύξηση αυτή ήταν αντίστοιχη της αύξησης των τιμών αγαθών και υπηρεσιών σύμφωνα με τον ∆είκτη Τιμών Καταναλωτή.

Σε πραγματικούς όρους λοιπόν, τα ενοίκια έμειναν σταθερά τη δεκαετία 1994 – 2005 . Ενώ τα ενοίκια για μεγάλο χρονικό διάστημα ακολουθούσαν τον πληθωρισμό, η μεγάλη άνοδος των τιμών των ακινήτων σε σχέση με τα ενοίκια οδήγησε πολλά νοικοκυριά στην αγορά ενοικιαζόμενης κατοικίας, με αποτέλεσμα, μετά το 2002, τα ενοίκια να αυξάνουν με ρυθμούς σημαντικά υψηλότερους του πληθωρισμού.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΣΥΕ, τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 5 ποσοστιαίες μονάδες πάνω από τον πληθωρισμό το 2005 και κατά 5,8 ποσοστιαίες μονάδες πάνω από τον πληθωρισμό το πρώτο τρίμηνο του 2006. Ενώ από το 2007 έως και το 2011 καταγράφηκε αύξηση των ενοικίων +15,20 % , από το 2012 ως το 2017 καταγράφηκε μείωση που άγγιξε το -25,5 %, ενώ το 2018 επιστρέφουν με αύξηση + 8,4 % και το 2019 ο ρυθμός αύξησης των ενοικίων άγγιξε το +10%.

Μάλιστα, όσον αφορά το κέντρο της Αθήνας, όπου καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις, οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 20%-30% κατά μέσον όρο την τελευταία τριετία, ενώ στις περιοχές εκτός του κέντρου η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινήθηκε πέριξ του 10%- 15%. Ενώ το 2021, η αύξηση των ενοικίων κυμάνθηκε από 3% έως 7%.

Τη δραματική συρρίκνωση του διαθέσιμου εισοδήματος κατά την περίοδο της κρίσης στην Ελλάδα αποτυπώνει ο ΟΟΣΑ σε ειδική έκθεση για την οικονομική κατάσταση των νοικοκυριών στις χώρες-μέλη του.

Από το 2007 έως το πρώτο τρίμηνο του 2015 το διαθέσιμο κατά κεφαλήν εισόδημα μειώθηκε κατά 27,5%, με τους καταναλωτές να χάνουν περισσότερο από το ένα τέταρτο του εισοδήματός τους, ενώ εξίσου πτωτική ήταν η πορεία των δαπανών τους και της αποταμίευσης. Αξίζει να αναφέρουμε ότι όταν καταγραφόταν συρρίκνωση του διαθέσιμου εισοδήματος στην Ελλάδα, στις χώρες του ΟΟΣΑ καταγραφόταν σημαντική αύξηση.

Το κατά κεφαλήν ΑΕΠ αυξήθηκε κατά 3,3% στο πρώτο τρίμηνο του 2015 έναντι του 2007 στις χώρες του ΟΟΣΑ, ενώ το κατά κεφαλήν διαθέσιμο εισόδημα μεγεθύνθηκε κατά 8,1%.

Ωστόσο, ακόμη και στις άλλες δύο χώρες της Ευρωζώνης που εφαρμόστηκε μνημόνιο, οι επιπτώσεις ήταν πολύ πιο περιορισμένες από ό,τι στην Ελλάδα. Στην Πορτογαλία το κατά κεφαλήν διαθέσιμο εισόδημα από το 2007 έως τις αρχές του 2015 μειώθηκε κατά 5,4% και στην Ιρλανδία κατά 4,9%

Σύμφωνα με στοιχεία του ΕΦΚΑ για το 2018, οι μέσες μηνιαίες μεικτές αποδοχές διαμορφώθηκαν σε 921,53€, καταγράφοντας πτώση της τάξεως του 0,3% σε σχέση με το 2017, ενώ τον Απρίλιο του 2019 λόγω αναπροσαρμογής των κατώτατων αποδοχών το μέσο ημερομίσθιο στις κοινές επιχειρήσεις αυξήθηκε κατά 3,46%.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Έρευνας Εισοδήματος και Συνθηκών Διαβίωσης των Νοικοκυριών 2020 της ΕΛΣΤΑΤ, o πληθυσμός που βρίσκεται σε κίνδυνο φτώχειας ή κοινωνικό αποκλεισμό ανέρχεται στο 28,9% του πληθυσμού της Χώρας (3.043.869 άτομα).

Ένας μισθός το κόστος στέγασης για μια οικογένεια

Ήδη από το 2018 , σύμφωνα με την Eurostat, το κόστος στέγασης για τους ενοικιαστές στην Ελλάδα με ενοίκιο σε τιμές αγοράς ήταν το υψηλότερο μεταξύ των κρατών μελών ΕΕ-27, όπου το 83,1 % των ενοικιαστών δαπανούσε πάνω από το 40 % του εισοδήματός τους για στέγαση, όταν το μέσο όρο δαπάνης στην ΕΕ-27 δεν ξεπερνούσε το 25,1%.

Σε νέα έρευνα της Eurostat για το 2019, η Ελλάδα κατατάσσεται πρωταθλήτρια ανάμεσα σε 27 χώρες της Ευρώπης όπου το οι ενοικιαστές δαπανούν άνω του 50% του εισοδήματος τους για στέγη.

Συγκεκριμένα, το 62,1% των ενοικιαστών στη χώρα μας το 2019 σύμφωνα με τον κάτωθι πίνακα, δαπάνησαν άνω του 50% του διαθέσιμου εισοδήματος τους για το κόστος στέγασης, όταν δεύτερη στο πίνακα είναι η Ρουμανία με το αντίστοιχο ποσοστό να είναι στο 29,4% και η Ισπανία στο 26,2% , δλδ στο σχεδόν ήμισυ απ’ ΄ότι η Ελλάδα. Το αντίστοιχο ποσοστό στην Πορτογαλία, Γερμανία και Γαλλία ήταν 14,5%, 10% , 8,6% και στη Κύπρο μόλις 4,4%.

Μην ξεχνάμε ότι τα άνωθεν ποσοστά αφορούν το έτος 2019, αν συμπεριλάβουμε και τις αυξήσεις των ζητούμενων ενοικίων που καταγράφηκαν το 2020 και το 2021, κατανοούμε ότι το πρόβλημα είναι μεγαλύτερο και σε πολλές περιπτώσεις οι ενοικιαστές δαπανούν ακόμη και έναν ολόκληρο μισθό για στέγαση αν πρόκειται για οικογενειακή κατοικία 85τμ-110τμ .

Τριπλασιάστηκε το μερίδιο καθυστέρησης σε πληρωμές ενοικίου

Η ραγδαία αύξηση των ζητούμενων ενοικίων τα τελευταία 2-3 χρόνια είναι ένα θέμα προβληματίζει το σύνολο των συμπολιτών που αναζητούν κατοικία προς μίσθωση.

Αξίζει να αναφέρουμε ότι υπάρχουν πολλές περιπτώσεις που τα «κανόνια» στις μισθώσεις έχουν αυξηθεί, το 2016 το ψηλότερο μερίδιο καθυστέρησης σε πληρωμές ενοικίου, εξαιρουμένων των λογαριασμών κοινής ωφέλειας ή των πληρωμών με δόσεις το υψηλότερο ποσοστό στην ΕΕ καταγράφηκε στην Ελλάδα βάσει στοιχείων της Eurostat, όπου το 15,3% (σχεδόν τριπλασιάστηκε, το 2008 το ποσοστό ήταν 5,5%) του συνολικού πληθυσμού είχε εκκρεμή χρέη.

Αυτό ήταν σημαντικά υψηλότερο από ό,τι σε οποιοδήποτε από τα άλλα κράτη μέλη της ΕΕ. Σήμερα, σε συνάρτηση με τη ραγδαία αύξηση των ενοικίων και του κόστους ενέργειας σε σχέση με το 2016, θεωρούμε ότι το άνωθεν ποσοστό θα είναι αρκετά αυξημένο.

Σύμφωνα με τα παραπάνω δεδομένα, τα συμπεράσματα που προκύπτουν είναι ότι, είτε τα εισοδήματα των Ελλήνων συρρικνώθηκαν δραματικά όλα τα προηγούμενα χρόνια, είτε το κόστος στέγασης στη χώρα μας έχει εκτοξευτεί δυσανάλογα με τα εισοδήματα σε σύγκριση με τις υπόλοιπες χώρες της Ευρώπης. Η κατοικία είναι δικαίωμα και κοινωνικό αγαθό του πολίτη. Η παροχή της στέγης αποτελεί υποχρέωση της πολιτείας και υπάγεται στον τομέα της κρατικής κοινωνικής πολιτικής.