Ακίνητα: Ποιες αλλαγές φέρνει το νέο φορολογικό νομοσχέδιο και τι λέει η ΠΟΜΙΔΑ

Σειρά αλλαγών φέρνει το νέο φορολογικό νομοσχέδιο του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών  στα ακίνητα.

Μερικές από αυτές είναι οι εξής:

• Παρατείνεται για ακόμη 1 χρόνο ο μηδενικός ΦΠΑ στις αγοραπωλησίες ακινήτων. Το μέτρο αυτό θα ισχύσει έως τις  31 Δεκεμβρίου 2025 και αυτό θα δώσει «ανάσα» στην αγορά και ώθηση στις επενδύσεις στα ακίνητα.  Ουσιαστικά οι αγοραπωλησίες νεόδμητων ακινήτων θα επιβαρύνονται το παραπάνω διάστημα μόνο με φόρο μεταβίβασης 3% και όχι με ΦΠΑ 24%.  Υπενθυμίζεται πως  ο ΦΠΑ που αφορά τις αγοραπωλησίες νεόδμητων ακινήτων εφαρμόστηκε για πρώτη φορά το 2006  ωστόσο αυτό το μέτρο αυτό έχει “παγώσει” από την 1η Ιανουαρίου 2020.  Αυτό αφορά τις περιπτώσεις νέων αδειών αλλά και παλιών και συγκεκριμένα όσες εκδόθηκαν μετά το 2006.
• Απαλλαγή από την καταβολή του ΕΝΦΙΑ για τους ιδιοκτήτες των  διατηρητέων ακινήτων  αξίας έως 400.000 ευρώ. Αυτό θα δώσει μια ελάφρυνση στους ιδιοκτήτες των κτιρίων αυτών που επιβαρύνονται με σημαντικά έξοδα για την αποκατάσταση και τη συντήρηση των ακινήτων τους. Διευκρινίζεται όμως πως ο ΕΝΦΙΑ καταργείται στα ακίνητα που έχουν χαρακτηριστεί διατηρητέα ενώ καλύπτει και τους πολίτες από τρίτες χώρες  που επενδύουν σε τέτοιου είδους σπίτια για την απόκτηση. Σημειώνεται δε πως το ελάχιστο όριο της επένδυσης με τη Χρυσή Βίζα στα διατηρητέα ακίνητα  παρέμεινε στα 250.000 ευρώ.
•  Στον “πάγο” έως το τέλος του 2026 παραμένει ο φόρος υπεραξίας στις αγοραπωλησίες ακινήτων .
•  Αυξάνεται από το 2025 το ποσοστό της έκπτωσης του ΕΝΦΙΑ σε 20% από 10% για τους πολίτες που έχουν ακίνητα  αξίας έως 500.000 ευρώ και που είναι ασφαλισμένα για σεισμό έναντι φυσικών καταστροφών (όπως πυρκαγιά και πλημμύρα).
• Απαλλαγή από την καταβολή του φόρου εισοδήματος για τα ενοίκια που θα εισπράττουν για  διάστημα 36 μηνών θα έχουν οι  πολίτες που θα ρίξουν στην αγορά για μακροχρόνια μίσθωση κατοικίες  που έχουν δηλώσει ως κενές ή είναι σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης τα τελευταία 3 χρόνια

Υπενθυμίζεται πως  οι ιδιοκτήτες ακινήτων αντιδρούν με τους όρους και τις προϋποθέσεις που έχουν οριστεί για να έχουν την τριετή φοροαπαλλαγή για κλειστές κατοικίες ή για ακίνητα τύπου Airbnb. Ωστόσο δεν αποκλείεται να υπάρξουν κάποιες αλλαγές ως προς αυτό.

Η αντίδραση της ΠΟΜΙΔΑ

Πάντως η ΠΟΜΙΔΑ εξέφρασε πρόσφατα την αντίθεση της ως προς την εφαρμογή του νέου μέτρου για  την  παροχή της  τριετούς  φοροαπαλλαγής σε όσους ανοίξουν και μισθώσουν τα κλειστά ακίνητα  για  το διάστημα 36 μηνών. Όπως είπε η Ομοσπονδία, το μέτρο αυτό μπορεί να μην έχει κανένα όφελος διότι με τους όρους αυτούς και τις  προϋποθέσεις οι ιδιοκτήτες των ακινήτων ενδέχεται να μην προβούν στην παραπάνω ενέργεια.

«Ως απολύτως αποτρεπτικές, χωρίς ουσιαστικό όφελος για την οικονομία και την κοινωνία και προορισμένες να καταδικάσουν την προσπάθεια επίλυσης του στεγαστικού σε αποτυχία, κρίνονται από την ΠΟΜΙΔΑ οι ρυθμίσεις του άρθρου 9 του σ.ν. του Υπουργείου Εθν. Οικονομίας που κατατέθηκε στη Βουλή για ψήφιση, με τίτλο «Φοροαπαλλαγή επί 36 μήνες για το εισόδημα φυσικών προσώπων από την εκμίσθωση ακινήτων που δηλώνονταν ως κενά ή είχαν διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση.».

Είναι εντυπωσιακό ότι αγνοήθηκαν πλήρως τα δεκάδες σχόλια όσων συμμετείχαν στη διαβούλευση που προηγήθηκε και το άρθρο κατατέθηκε στη Βουλή στην αρχική απαράδεκτη μορφή του, με αποτέλεσμα η εξειδίκευση του εξαιρετικού κοινωνικού αυτού μέτρου που εξήγγειλε ο Πρωθυπουργός στην ΔΕΘ, με κύριους «ωφελούμενους» τους ενοικιαστές, να επιφέρει την πλήρη ακύρωση της δυναμικής του, ως του μοναδικού μέτρου που μπορεί να φέρει γρήγορα «σπίτια στην αγορά», δεδομένου ότι εκτός της εμβέλειας της ρύθμισης αυτής θα παραμείνει τεράστιος αριθμός αστικών κατοικιών καθόσον:

1. Παραμένει ως προϋπόθεση η τριετής «κενότητα» της κατοικίας, ενώ επιβάλλεται να καθοριστεί το έτος ή το πολύ διετία για την τριετή φοροαπαλλαγή.

2. Παραμένει ως προϋπόθεση η τριετής βραχυχρόνια εκμίσθωση της κατοικίας, χωρίς κανένα λόγο και σε πλήρες «διαζύγιο με τη λογική», αντί να καθοριστεί ότι αρκεί η απόκτηση Α.Μ.Α. (Αριθμού Μητρώου Ακινήτου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης) ακόμη και την προηγουμένη της εξαγγελίας του μέτρου από τον Πρωθυπουργό στη ΔΕΘ. Με τον τρόπο μάλιστα αυτό, αποκλείεται σχεδόν το σύνολο των πλήρως ανακαινισμένων κατοικιών που θα έμπαιναν αμέσως στην μισθωτική αγορά, εφόσον πριν από τρία χρόνια τα διαμερίσματα που απέκτησαν ΑΜΑ, ήταν ελάχιστα σε σχέση με αυτά που υπάρχουν σήμερα, ενώ εξάλλου, όποιος εξακολουθεί να διατηρεί τον Α.Μ.Α. στο διαμέρισμά του επί τρία ολόκληρα χρόνια, προφανώς είναι ευχαριστημένος από την απόδοσή του στην βραχυχρόνια μίσθωση, και δεν θα έχει καμία πραγματική πρόθεση να διαθέσει το ακίνητο αυτό για μακροχρόνια μίσθωση. Συνεπώς η διάταξη περί τριετούς «προυπηρεσίας» στη βραχυχρόνια μίσθωση πρέπει να διαγραφεί εντελώς.

3. Παραμένουν εκτός της εμβέλειας της ρύθμισης, λόγω της απαίτησης σύναψης τριετούς και μόνον μίσθωσης κύριας κατοικίας, μεγάλος αριθμός ενοικιαστών που έχουν την πλέον πιεστική ανάγκη στέγασης ιδίως στα νησιά και στην περιφέρεια, όπως αναπληρωτές εκπαιδευτικοί, αγροτικοί ιατροί, αστυνομικοί, συνοριοφύλακες και πολλές άλλες κατηγορίες δημοσίων υπαλλήλων και ιδιωτικώς εργαζομένων σε τουριστικές εγκαταστάσεις, εργοτάξια κλπ, οι οποίοι ενδιαφέρονται για ετήσιες και μόνον μισθώσεις. Συνεπώς η διάταξη περί αρχικής τριετούς μίσθωσης πρέπει να διαγραφεί ως άκρως αντικοινωνική, γιατί χωρίς λόγο «στερεί» τους ενοικιαστές από κατοικίες, και τους ιδιοκτήτες από ενοικιαστές!

4. Παραμένουν εντέλει εκτός της εμβέλειας της ρύθμισης αυτής -η οποία αντί να συναρτά την 36μηνη φοροαπαλλαγή με την κατοικία, τη συναρτά με τον τυχαίο πρώτο ενοικιαστή της- οι περισσότεροι ιδιοκτήτες κατοικιών, αντιλαμβανόμενοι ότι αν διαθέσουν χρήματα για να εκσυγχρονίσουν και ενοικιάσουν τις κατοικίες τους, η ρύθμιση αυτή θα καταστεί πραγματική παγίδα» και εκείνοι «έρμαια» και πραγματικοί «όμηροι» στις διαθέσεις των ενοικιαστών τους, οι οποίοι ακόμη και αν υπογράψουν τριετή μίσθωση, μπορεί είτε να αποχωρήσουν από το μίσθιο για δικούς τους λόγους χωρίς πρακτική συνέπεια σε βάρος τους, ή να μην καταβάλουν τα ενοίκια εκβιάζοντάς τους, και τελικά να αποβληθούν από το μίσθιο, καθόσον όπως προβλέπει η διάταξη, εάν η κατοικία κενωθεί για οποιοδήποτε λόγο, η απαλλαγή παύει να ισχύει όχι μόνον για το μέλλον, αλλά ακόμη και για το ίδιο το έτος κατά το οποίο κενώθη Για να μη δημιουργεί πλήρη ανασφάλεια και πλήρη αποχή στους ιδιοκτήτες, η 36μηνη φορολογική απαλλαγή, θα πρέπει να συναρτηθεί ρητά και αποκλειστικά με την κάθε κατοικία και όχι με το πρόσωπο και τις διαθέσεις του αρχικού ενοικιαστή, ανεξαρτήτως της τυχόν -αναγκαστικής για τον ιδιοκτήτη- εναλλαγής επομένων ενοικιαστών εντός του συνολικού διαστήματος των 36 μηνών.

Το αποτέλεσμα των παραπάνω ρυθμίσεων αποδεικνύει δυστυχώς την ορθότητα της επισήμανσης της ΠΟΜΙΔΑ ότι, σε μια χώρα που δεν έχει ούτε μια μονάδα κοινωνικής κατοικίας, ο νομοθέτης θα πρέπει να ενδιαφερθεί πολύ περισσότερο για το πως θα επιλύσει το μείζον κοινωνικό πρόβλημα της στέγασης των ενοικιαστών, στο οποίο σοφά στοχεύει η εξαγγελία της ρύθμισης αυτής από τον Πρωθυπουργό, βασισμένη στην πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ, παρά για το πως θα «αστυνομεύσει» καλύτερα την φοροαπαλλαγή, μήπως χάσει μερικά ευρώ, με αποτέλεσμα την ακύρωσή της στο σύνολό της…» σημείωσε πρόσφατα σε ανακοίνωση της η ΠΟΜΙΔΑ.

Η διάταξη

Υπενθυμίζεται πως  σύμφωνα με  διάταξη του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών,   παρέχεται απαλλαγή φόρου εισοδήματος για 3 έτη για ακίνητα που θα ενοικιαστούν τα οποία δηλώνονταν προηγουμένως ως κενά ή είχαν διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση. Συγκεκριμένα, αφορά κατοικίες:

• έως 120 τ.μ., για τις οποίες θα συναφθούν συμβόλαια τουλάχιστον τριετούς μίσθωσης μεταξύ της 8ης Σεπτεμβρίου 2024 και της 31ης Δεκεμβρίου 2025, οι οποίες τα φορολογικά έτη 2022, 2023 και 2024 (αν η μίσθωση καταρτίζεται το 2025), είχαν δηλωθεί ως κενά ακίνητα (έντυπο Ε2) ή δεν έχει δηλωθεί ως μισθωμένα ακίνητα ούτε ως κύριες ή δευτερεύουσες κατοικίες των εκμισθωτών ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενα ούτε δωρεάν παραχωρούμενα ακίνητα (έντυπα Ε1 και Ε2) ή είχαν διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση και
• οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν δηλωθεί στη Φορολογική Διοίκηση.

Επίσης επισημαίνεται πως εάν μέσα στα 3 έτη  το ακίνητο ξενοικιαστεί, τότε δεν θα ισχύει  η απαλλαγή  από το φορολογικό έτος που αυτό δεν μισθώνεται.

Αλλά και στην περίπτωση που διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση το ακίνητο αυτό, η απαλλαγή παύει να ισχύει από το πρώτο έτος της μίσθωσης.