Ακίνητα: Ποιες υποθέσεις περνά από σκάνερ η Εφορία και ποιοι θα πληρώσουν πρόστιμα

Ανοίγουν 2.500 υποθέσεις αγοραπωλησιών, γονικών παροχών, κληρονομιών ακινήτων καθώς η Εφορία περνά από σκάνερ χιλιάδες παλιές υποθέσεις που σχετίζονται με αυτά. Στο στόχαστρο του φοροελεγκτικού μηχανισμού βρίσκονται υποθέσεις του 2017 για τις οποίες λήγει στις 31 Δεκεμβρίου του 2023 η προθεσμία της Φορολογικής Διοίκησης  για την έκδοση πράξης  διορθωτικού προσδιορισμού του φόρου. Οι έρευνες αφορούν ακίνητα που δεν είναι ενταγμένα στο σύστημα των αντικειμενικών αξιών με μη αποδοχή από τον φορολογούμενο της προεκτίμησης προσωρινής αξία της Δ.Ο.Υ., διαφορές δηλωθείσας αξίας και προεκτίμησης που υπερβαίνουν το 30% ή η αξία της προεκτίμησης είναι άνω των 100.000 ευρώ.

Στις περιπτώσεις αυτές ελέγχονται μεταξύ άλλων το εμβαδόν των ακινήτων, οι προϋποθέσεις απαλλαγής από το φόρο μεταβίβασης, η αναγραφόμενη στο συμβόλαιο τιμή του ακινήτου κλπ. Υπενθυμίζεται πως απαλλάσσονται από τον φόρο μεταβίβασης κάθε ανήλικος ή άγαμος για αξία κατοικίας μέχρι 200.000 ευρώ και μέχρι 250.000 ευρώ για έγγαμο, η οποία προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα ανήλικα τέκνα, των οποίων την επιμέλεια έχει ο δικαιούχος.  Επίσης δεν πληρώνει φόρο μεταβίβασης κάθε ανήλικο ή άγαμος για οικόπεδο αξίας μέχρι 50.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται  κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα.

Oι έλεγχοι στους συμβολαιογράφους και στους υποθηκοφύλακες

Tην ίδια στιγμή αρχίζουν και οι έλεγχοι της Εφορίας σε συμβολαιογράφους και υποθηκοφύλακες προκειμένου να διαπιστωθεί εάν τήρησαν τα όσα όσα προβλέπει ο  νόμος σε υποθέσεις αγοραπωλησιών και γονικών παροχών. Οι έλεγχοι αυτοί  εστιάζουν  στο πιστοποιητικό του ΕΝΦΙΑ και ερευνάται εάν έχει πληρωθεί ο φόρος τα τελευταία 5 έτη για τα ακίνητα που μεταβιβάστηκαν.

Η απόφαση της ΑΑΔΕ

Με απόφαση του διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή έχει δοθεί  εντολή για τους ελέγχους σύμφωνα με τις οποίες:

• Το έτος 2022 διενεργούνται έλεγχοι γραφείου από τα Τμήματα ή Γραφεία Συμμόρφωσης και Σχέσεων με τους Φορολογουμένους των Δ.Ο.Υ. για τη διαπίστωση της ορθής εφαρμογής του άρθρου 54Α του ν. 4174/2013 (πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ) από συμβολαιογράφους ή/και από υποθηκοφύλακες/προϊσταμένους των κτηματολογικών γραφείων.
• Οι προς έλεγχο υποθέσεις κατατάσσονται ανά υπηρεσία, κατόπιν εφαρμογής των κριτηρίων ανάλυσης κινδύνων που περιλαμβάνονται στο Παράρτημα της παρούσας και τα οποία δεν δημοσιοποιούνται.

Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ

Για κάθε μεταβίβαση ακινήτου είναι υποχρεωτικό το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ. Αυτό πιστοποιεί ότι το ίδιο ακίνητο συμπεριλαμβάνεται στη δήλωση ΕΝΦΙΑ, καθώς και ότι ο φορολογούμενος έχει καταβάλει, ή νόμιμα απαλλαγεί από τον φόρο για το συγκεκριμένο ακίνητο και έχει καταβάλει τις ληξιπρόθεσμες δόσεις, έχει ρυθμίσει ή έχει νόμιμα απαλλαγεί από τον ΕΝΦΙΑ για τα υπόλοιπα ακίνητα, για τα οποία είναι υπόχρεος για τα 5 προηγούμενα έτη.

Σύμφωνα με το ισχύουσα νομοθεσία, δεν επιτρέπεται  κάθε υποσχετική ή εκποιητική δικαιοπραξία με την οποία συστήνονται, μεταβάλλονται, αλλοιώνονται ή μεταβιβάζονται, από οποιαδήποτε αιτία, δικαιώματα επί ακινήτου ή παρέχεται δικαίωμα προσημείωσης ή υποθήκης σε αυτό, αν δεν μνημονεύεται και δεν επισυνάπτεται από τον συμβολαιογράφο, στο συμβόλαιο που συντάσσει, πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ:

• Σε περίπτωση εκποιητικής δικαιοπραξίας για τη μεταβίβαση ακινήτου ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού από επαχθή αιτία, με το Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ βεβαιώνεται μόνο ότι το συγκεκριμένο ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση ΕΝΦΙΑ τα 5 προηγούμενα της μεταβίβασης έτη. Εάν το πιστοποιητικό εκδίδεται μετά την πράξη προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους, σε αυτό βεβαιώνεται ότι το συγκεκριμένο ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση ΕΝΦΙΑ για 6 έτη, συμπεριλαμβανομένου και του έτους μεταβίβασης.
• Στις υπόλοιπες δικαιοπραξίες της παρούσας παραγράφου, με το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ βεβαιώνεται ότι το συγκεκριμένο ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση ΕΝΦΙΑ καθώς και ότι ο φορολογούμενος έχει καταβάλλει, ή νόμιμα απαλλαγεί από τις ληξιπρόθεσμες οφειλές του ΕΝΦΙΑ για το συγκεκριμένο ακίνητο, περιλαμβανομένων των ληξιπρόθεσμων δόσεων ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους κατά τον χρόνο έκδοσης του πιστοποιητικού και έχει καταβάλλει τις ληξιπρόθεσμες δόσεις, έχει ρυθμίσει ή έχει νόμιμα απαλλαγεί από τον ΕΝΦΙΑ. για τα υπόλοιπα ακίνητα, για τα οποία είναι υπόχρεος για τα 5 προηγούμενα της μεταβίβασης έτη και, αν εκδίδεται πιστοποιητικό μετά την πράξη προσδιορισμού ΕΝ.Φ.Ι.Α. του τρέχοντος έτους, για τα 6 τελευταία έτη, ήτοι, συμπεριλαμβανομένου και του έτους μεταβίβασης. Τα παραπάνω ισχύουν και για τη σύνταξη περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης επί εκούσιου πλειστηριασμού.

Όταν συντάσσεται η συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής κληρονομιάς μνημονεύεται και επισυνάπτεται από τον συμβολαιογράφο το Πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α.. Για τα έτη, κατά τα οποία υπόχρεος ήταν ο κληρονομούμενος, το πιστοποιητικό δίνεται με την προϋπόθεση  ότι έχει καταβληθεί ο φόρος που αναλογεί στο ποσοστό και στο δικαίωμα επί του ακινήτου που κληρονομείται ή εφόσον ο κληρονομούμενος έχει νόμιμα απαλλαγεί από τον φόρο για αυτό.

Πρόστιμα σε συμβολαιογράφους

Αντιμέτωποι με πρόστιμα  ως και 1.000 ευρώ θα βρεθούν οι συμβολαιογράφοι που θα εντοπιστούν να παραβαίνουν τις υποχρεώσεις τους. Αναλυτικά:

• Οι συμβολαιογράφοι, οι φύλακες μεταγραφών και οι προϊστάμενοι των κτηματολογικών γραφείων, που παραβαίνουν τις υποχρεώσεις υπόκεινται σε πρόστιμο ανά συμβολαιογραφική πράξη, ανεξάρτητα από τον αριθμό των συμβαλλομένων, των ακινήτων ή των δικαιωμάτων επ’ αυτών, το οποίο ορίζεται σε 2% επί της διαφοράς της αξίας των ακινήτων ή δικαιωμάτων, για τα οποία επισυνάπτεται ανακριβές πιστοποιητικό, το οποίο πρόστιμο δεν μπορεί να είναι κατώτερο από 100 ευρώ  και ανώτερο από 1.000 ευρώ.
• Δεν επιβάλλεται πρόστιμο εάν  από τη χρήση ανακριβούς πιστοποιητικού δεν προκύπτει απώλεια φόρου.
• Το πιστοποιητικό, στο οποίο δεν απεικονίζεται ορθά η φορολογική ταυτότητα του ακινήτου ή του δικαιώματος επί ακινήτου είναι ανακριβές .
• Το σύνολο των πληροφοριών που συμπεριλαμβάνονται στη δήλωση στοιχείων ακινήτων (Ε9) και επιδρούν στον ορθό υπολογισμό του φόρου, νοείται ως φορολογική ταυτότητα του ακινήτου.
• Εάν δεν  επισυναφθεί  πιστοποιητικό, τότε το πρόστιμο ορίζεται σε 1‰ επί της αξίας των ακινήτων ή δικαιωμάτων για τα οποία δεν επισυνάπτεται πιστοποιητικό ανά συμβολαιογραφική πράξη και δεν μπορεί να είναι κατώτερο από 100 και ανώτερο από 1.000 ευρώ.
• Το πρόστιμο διπλασιάζεται εάν διαπιστωθεί από μεταγενέστερο έλεγχο που  γίνεται εντός 10 ετίας από τον προηγούμενο έλεγχο, ότι ο  συμβολαιογράφος, ο φύλακας μεταγραφών ή ο προϊστάμενος κτηματολογικού γραφείου προέβη στην ίδια παράβαση για το ίδιο ακίνητο.