Ακίνητα: Τι αποκαλύπτει νέα μελέτη του ΚΕΦΙΜ για τα ενοίκια στην Ελλάδα

Αυξήθηκαν κατά 10,1% οι τιμές ενοικίασης των ακινήτων στη χώρα μας το 2025. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα η Ελλάδα να βρεθεί στη δεύτερη θέση της λίστας της ΕΕ με τις ανατιμήσεις των μισθωμάτων- μετά την Κροατία-  κάτι που οδήγησε σε σωρευτική αύξηση τουλάχιστον κατά 40% τα τελευταία 3 χρόνια, οξύνοντας περαιτέρω το στεγαστικό πρόβλημα.

Αξίζει να σημειωθεί πως μελέτη του Κέντρου Φιλελεύθερων Μελετών (ΚΕΦΙΜ), που βασίστηκε σε πρόσφατα στοιχεία της Eurostat, αναφέρει ότι οι τιμές κατοικιών στην Ε.Ε. των 27 αυξήθηκαν κατά 5,5% κατά  το τέταρτο τρίμηνο του 2025  και οι τιμές στα ενοίκια κατά 3,2% σε ετήσια βάση.

Ωστόσο, στην περίπτωση της Ελλάδας υπάρχει έντονη απόκλιση από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο, επιβεβαιώνοντας ότι η εγχώρια αγορά ακινήτων χαρακτηρίζεται από εντονότερες διακυμάνσεις και δομικές αδυναμίες.

Τα στοιχεία για την Ελλάδα

Μάλιστα τα τελευταία 25 χρόνια η πορεία των ενοικίων στην Ελλάδα  είναι ενδεικτική αυτής της αστάθειας. Την περίοδο 2000–2011, οι τιμές στα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 53%, κάτι που αντανακλά την οικονομική άνθηση και την εύκολη πρόσβαση σε δανεισμό.

Ωστόσο, η χρηματοπιστωτική κρίση, ανέτρεψε πλήρως την εικόνα: από το 2011 έως το 2018 οι τιμές  στα ενοίκια μειώθηκαν κατά  26% λόγω του ότι η ανεργία εκτινάχθηκε και τα εισοδήματα συρρικνώθηκαν.

Ακολούθησε μια περίοδος στασιμότητας έως το 2021, πριν ξεκινήσει από το 2022 μια νέα, έντονα ανοδική φάση, που οδήγησε τα ενοίκια το 2025 πάνω από τα επίπεδα του 2010.

Ανάλογη, αλλά ακόμη πιο έντονη, ήταν η διακύμανση στις τιμές αγοράς κατοικιών. Όπως προκύπτει από στοιχεία της Τράπεζα της Ελλάδος, η ελληνική αγορά γνώρισε σχεδόν διπλασιασμό τιμών την περίοδο 2000–2008, για να ακολουθήσει βαθιά πτώση έως το 2017.

Έκτοτε, η ανάκαμψη υπήρξε ραγδαία καθώς μόνο στην Αθήνα οι τιμές αυξήθηκαν κατά 86% την περίοδο 2017–2025, ξεπερνώντας πλέον τα προ κρίσης επίπεδα.

Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, η γενική τάση δείχνει ότι οι τιμές αγοράς αυξάνονται ταχύτερα από τα ενοίκια. Από το 2005 έως το 2025, οι τιμές κατοικιών σχεδόν διπλασιάστηκαν, ενώ τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά περίπου 43%.

Η εξέλιξη αυτή αντανακλά τη συνεχιζόμενη ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα, όπου η ζήτηση για στέγαση παραμένει ισχυρή.

Παρά ταύτα, το πιο ανησυχητικό στοιχείο για την Ελλάδα δεν είναι μόνο η αύξηση των τιμών, αλλά η επιβάρυνση των νοικοκυριών. Στην Αθήνα, το ενοίκιο για ένα διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου αντιστοιχεί στο 70,2% του μέσου μηνιαίου εισοδήματος, ενώ για δύο υπνοδωμάτια φτάνει το 93,6%.

Τα αντίστοιχα ποσοστά στην ΕΕ είναι αισθητά χαμηλότερα, μεταξύ 31–34% και 46%, γεγονός που καταδεικνύει το μέγεθος της στεγαστικής πίεσης στην ελληνική πρωτεύουσα.

Ιδιαίτερη σημασία έχει και η σχέση των ενοικίων με τον πληθωρισμό. Ενώ κατά την περίοδο της κρίσης τα ενοίκια υποχωρούσαν, από το 2023 και μετά αυξάνονται με ρυθμούς που φτάνουν το 10% ετησίως, την ώρα που ο πληθωρισμός κινείται σε σαφώς χαμηλότερα επίπεδα. Η απόκλιση αυτή σημαίνει ότι η στέγαση γίνεται ολοένα και πιο ακριβή σε πραγματικούς όρους, επιβαρύνοντας κυρίως τα χαμηλότερα εισοδηματικά στρώματα.

Οι αιτίες της κρίσης είναι πολλαπλές και αλληλένδετες. Η εκτόξευση της τουριστικής ζήτησης και η εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχουν μειώσει δραστικά το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών. Την ίδια στιγμή, η δεκαετής κρίση περιόρισε την οικοδομική δραστηριότητα, αφήνοντας πίσω ένα σημαντικό κενό προσφοράς. Σε αυτό προστίθενται οι ξένες επενδύσεις στην αγορά ακινήτων και η αξιοποίηση προγραμμάτων όπως η «Χρυσή Βίζα», που ενισχύουν τη ζήτηση.
Το αποτέλεσμα είναι μια αγορά που ανακάμπτει μεν δυναμικά, αλλά χωρίς επαρκείς μηχανισμούς εξισορρόπησης.

Τα συμπεράσματα

Αναλυτικά τα συμπεράσματα της μελέτης του ΚΕΦΙΜ έδειξαν τα εξής:

• Το 2025 οι τιμές κατοικιών στην ΕΕ-27 αυξήθηκαν κατά 5,5% και τα ενοίκια κατά 3,2%.
• Το 2025, η Ελλάδα είχε  τη δεύτερη μεγαλύτερη αύξηση στις τιμές ενοικίων στην ΕΕ (+10,1%), πίσω μόνο από την Κροατία (+17,6%). Ακολούθησαν η Ουγγαρία (+9,8%), η Βουλγαρία (+9,6%) και η Ρουμανία (+8,2%). Στον αντίποδα, οι χαμηλότερες αυξήσεις σημειώθηκαν σε χώρες όπως στην Ιταλία, στην Γαλλία και στην Φινλανδία.
• Από το 2000 έως σήμερα, οι τιμές στα ενοίκια στην Ελλάδα ακολούθησαν μια ιδιαίτερη πορεία: ταχεία άνοδο 2000–2011 (+53%), απότομη πτώση 2011–2018 (–26%), στασιμότητα 2018–2021 και εκ νέου έντονη ανοδική πορεία από το 2022, ξεπερνώντας το 2025 τα επίπεδα του 2010
• Οι τιμές αγοράς κατοικιών στην Ελλάδα ακολούθησαν ακόμα πιο έντονη πορεία: σχεδόν διπλασιασμός 2000–2008, βαθιά πτώση 2008– 2017 (–43% στην Αθήνα), και ταχεία ανάκαμψη 2017-2025 (+86% στην Αθήνα), ξεπερνώντας το 2025 τα επίπεδα του 2008.
• Η αναλογία ενοικίου προς μηνιαίο εισόδημα στην Αθήνα ανέρχεται στο 70,2% για διαμέρισμα με ένα υπνοδωμάτιο και 93,6% για δυο υπνοδωμάτια (2024), έναντι 31–34% και 46% αντίστοιχα για τον μέσο όρο της ΕΕ.