Ακίνητα: Τι πρέπει να γνωρίζετε για τα τεκμήρια

Αρκετοί φορολογούμενοι αναμένεται να βρεθούν αντιμέτωποι το επόμενο διάστημα με τον εφιάλτη των τεκμηρίων απόκτησης του ακινήτου. Αυτό αφορά τους πολίτες που απέκτησαν ακίνητο το 2023  και οι οποίοι πριν αρχίσουν να υποβάλλουν τη φορολογική τους δήλωση θα πρέπει να γνωρίζουν τα εξής:

1.Κωδικούς  735-736 του  έντυπου Ε1

Οι υπόχρεοι θα πρέπει να συμπληρώσουν φέτος στους κωδικούς αυτούς της φορολογικής δήλωσης το ποσό που  έδωσαν το 2023 για την αγορά ή χρονομεριστική ή χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτων ή ανέγερση οικοδομών ή κατασκευή δεξαμενής κολύμβησης.

Στα ποσά αυτά συμπεριλαμβάνεται το άθροισμα του τιμήματος, του φόρου μεταβίβασης ακινήτων, των συμβολαιογραφικών εξόδων και των  λοιπών εξόδων και φόρων που  δόθηκαν το 2023 για την αγορά ή χρονομεριστική ή χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτων.

2. Αγορά ακινήτων 

Ως ποσό τεκμαρτής δαπάνης λαμβάνεται το ποσό της συνολικής επιβάρυνσης. Αυτό προκύπτει από τα οικεία πωλητήρια συμβόλαια. Ωστόσο εάν το ποσό αυτό προκύπτει από σχετικό  έλεγχο, τότε αυτό είναι μεγαλύτερο, οπότε θα ληφθεί αυτό υπόψη.

Επίσης επισημαίνεται πως για τον υπολογισμό του ποσού της τεκμαρτής δαπάνης είναι ο χρόνος που έχει συνταχθεί το συμβόλαιο μεταβίβασης του ακινήτου και εφόσον έχει  καταβληθεί ολόκληρο το τίμημα και παραδοθεί η χρήση και η κυριότητα του ακινήτου. Διαφορετικά, το ποσό της δαπάνης θα κατανέμεται στα φορολογικά έτη που καταβάλλονται οι δόσεις, όπως αυτό προκύπτει από σχετικά παραστατικά πληρωμής.  Το ίδιο ισχύει και όταν συντάσσεται προσύμφωνο αγοράς.

3. Ανέγερση οικοδομής

Εάν η ανέγερση οικοδομής διαρκέσει περισσότερο από 1 χρόνο τότε ως ποσό δαπάνης θα λαμβάνεται το αντίστοιχο του κόστους ανέγερσης στο ίδιο έτος για κάθε χρόνο. Αυτό δεν ισχύει εάν ο χρόνος καταβολής έχει οριστεί διαφορετικά, για παράδειγμα όταν πρόκειται για τον χρόνο  αποπεράτωσης της οικοδομής.

4. Δαπάνη απόκτησης περιουσιακού στοιχείου

Δεν υπολογίζονται ως δαπάνη απόκτησης περιουσιακού στοιχείου τα χρηματικά ποσά που καταβάλλονται για επισκευή και συντήρηση κατοικίας. Εάν όμως πρόκειται για προσθήκες, επεκτάσεις, τότε τίθεται θέμα δαπάνης απόκτησης.

5. Αγορά ακινήτου με συνιδιοκτησία

Εάν στην  αγορά ακινήτου υπάρχει συνιδιοκτησία ή εάν οι  περισσότεροι από κοινού ανεγείρουν οικοδομή,  τότε το ποσό δαπάνης στον καθένα είναι ανάλογο με το ποσοστό  συμμετοχής του.

Εάν όμως αγοράζεται από διαφορετικό πρόσωπο η ψιλή κυριότητα και από άλλο η επικαρπία ακινήτου, τότε στον καθέναν θα υπολογιστεί ποσό δαπάνης απόκτησης που του αναλογεί επιμεριστικά κατά το ποσοστό που προβλέπεται από τη φορολογία κληρονομιών. Το ίδιο ισχύει και όταν ανεγείρεται οικοδομή σε οικόπεδο στο οποίο άλλο πρόσωπο είναι ψιλός κύριος και άλλο επικαρπωτής. Δηλαδή η δαπάνη ανέγερσης επιμερίζεται στους δύο κατά τα ποσοστά που προβλέπονται από τη φορολογία κληρονομιών ανεξάρτητα σε ποιου το όνομα εκδίδεται η άδεια ανέγερσης οικοδομής.

6. Η περίπτωση  της ανέγερσης οικοδομής από μισθωτή με δικές του δαπάνες σε έδαφος του εκμισθωτή

Σε αυτήν την περίπτωση η δαπάνη ανέγερσης βαρύνει τον μισθωτή. Δηλαδή αυτόν που αναλαμβάνει την ανέγερση και που πραγματικά καταβάλλει  το χρηματικό ποσό της δαπάνης αυτής.

7. Η αξία αγοράς ακινήτου

Αυτή λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό της δαπάνης απόκτησης όταν το ακίνητο αποκτάται με αναγκαστικό πλειστηριασμό.

Αυτό είναι το ποσό του εκπλειστηριάσματος και κάθε άλλο ποσό ( όπως φόρο μεταβίβασης, συμβολαιογραφικά) που πραγματικά κατέβαλε ο υπερθεματιστής εκτός βέβαια εάν από κάποιο άλλο στοιχείο προκύψει εικονικότητα του πλειστηριασμού ή συμφωνία για καταβολή ενός επιπλέον ποσού.

8. Ο ιδιωτικός πλειστηριασμός

Για τον προσδιορισμό της δαπάνης σε ιδιωτικό πλειστηριασμό  λαμβάνεται υπόψη  το τίμημα που πραγματικά καταβλήθηκε.

Τα τεκμαρτά ποσά

Εάν τα τεκμαρτά ποσά δεν καλύπτονται από τα εισοδήματα, τότε οι φορολογούμενοι θα πληρώσουν  έξτρα φόρο. Ωστόσο τον φόρο αυτόν μπορούν να τον σβήσουν οι παραπάνω εάν επικαλεστούν εισοδήματα από το παρελθόν, δανεικά από τράπεζες ή συγγενείς, χρηματικές γονικές παροχές ή έσοδα από πώληση περιουσιακών στοιχείων.