Ασφυκτικές πιέσεις για μειώσεις ενοικίων

Σε διαπραγματεύσεις μέχρι… «τελικής πτώσης» βρίσκονται κατά τη διάρκεια των τελευταίων μηνών, και ιδίως από τον Ιούλιο και μετά, ιδιοκτήτες και αλυσίδες λιανικής, αναφορικά με την αναθεώρηση των ενοικίων ή των όρων των συμβολαίων που είχαν υπογραφεί την περίοδο πριν από την πανδημία. Σύμφωνα με αναφορές μεσιτών και στελεχών της αγοράς ακινήτων, οι μεγάλες εμπορικές αλυσίδες (πλην σούπερ μάρκετ, που δεν έχουν πληγεί ιδιαίτερα από την πανδημία) πιέζουν ασφυκτικά για τη μείωση των εξόδων, που συνδέονται με τη στέγαση των καταστημάτων τους.

Γνωρίζοντας ότι έχουν σημαντικό «μοχλό» πίεσης, λόγω του μεγέθους τους και των ποσών που καταβάλλουν, αλυσίδες όπως η H&M, η Jumbo και άλλοι έχουν προβεί, όπου κρίνουν απαραίτητο, σε αιτήματα για επαναδιαπραγμάτευση των συμβολαίων τους, ακόμα και για την πλήρη κατάργηση της καταβολής ενοικίου. Ουσιαστικά, οι μεγάλοι όμιλοι του λιανεμπορίου επιθυμούν την αναπροσαρμογή των όρων των συμβολαίων τους, επιδιώκοντας έως και τον μηδενισμό του ελάχιστου εγγυημένου ενοικίου που καταβάλλουν στους ιδιοκτήτες των ακινήτων, οι οποίοι θα αμείβονται αποκλειστικά με βάση ένα προκαθορισμένο ποσοστό από τον τζίρο των καταστημάτων. Για παράδειγμα, μεγάλος λιανεμπορικός όμιλος έχει ζητήσει την αλλαγή αυτή και στα 160 καταστήματα που νοικιάζει, ή έστω τη μείωση του ελάχιστου ύψους του ενοικίου, τουλάχιστον μέχρι το τέλος του 2020.

Ανάλογες συμφωνίες επιδιώκουν τόσο η H&M, όσο και η Jumbo, που ήταν από τις πρώτες αλυσίδες οι οποίες ήδη από την περίοδο της προηγούμενης κρίσης, τη διετία 2012-2013, είχαν προχωρήσει σε συμφωνίες, οι οποίες δεν προέβλεπαν κάποιο ελάχιστο ενοίκιο, παρά μόνο αποζημίωση του ιδιοκτήτη με βάση ένα ποσοστό επί του τζίρου. Αλλοι μεγάλοι όμιλοι, που έχουν περισσότερα καταστήματα, αρκετά εκ των οποίων είναι μικρά σε μέγεθος, όπως για παράδειγμα η Zara και τα «σήματα» που λειτουργούν υπό αυτήν (π.χ. Pull & Bear, Stradivarius κ.λπ.), έχουν ζητήσει σημαντικές μειώσεις στα καταβαλλόμενα ενοίκια, τα οποία ξεπερνούν ακόμα και την έκπτωση του 40% που επιβλήθηκε υποχρεωτικά μέχρι και τον Ιούνιο, στο πλαίσιο των μέτρων για την αντιμετώπιση της πανδημίας.

Οπως αναφέρει στην «Κ» ο κ. Αρις Καρυτινός, διευθύνων σύμβουλος της Prodea Investments, «υπάρχουν όντως πιέσεις για αλλαγές στα συμβόλαια από μεγάλες αλυσίδες, το βλέπουμε αυτό να συμβαίνει στην αγορά εμπορικών καταστημάτων τους τελευταίους μήνες. Στη δική μας περίπτωση, διαχειριζόμαστε όλα τα αιτήματα από τους μισθωτές μας, ανάλογα με την περίπτωση. Οπου όντως διαπιστώνουμε ότι υπάρχει ζήτημα μείωσης των εσόδων λόγω της κρίσης, ερχόμαστε σε συνεννόηση για αλλαγή των όρων και παροχή διευκολύνσεων». Για παράδειγμα, σε κάποιες περιπτώσεις η Prodea έχει συναινέσει στην είσπραξη χαμηλότερου ενοικίου για μερικούς μήνες, ή και μέχρι το τέλος του 2020.

Ωστόσο, υπάρχει αντίστοιχη συμφωνία για αύξηση του ενοικίου σε επίπεδο υψηλότερο σε σχέση με το χρονικό διάστημα πριν από την πανδημία, μόλις ανακάμψει η ζήτηση στην αγορά, ώστε να αναπληρωθούν οι απώλειες που υφίσταται σήμερα η εταιρεία. Η Prodea διαθέτει αρκετά εμπορικά καταστήματα στο χαρτοφυλάκιό της. Ωστόσο, αυτά αποτελούν ένα πολύ μικρό ποσοστό επί του συνόλου της περιουσίας των 2 δισ. ευρώ που διαχειρίζεται, καθώς τα περισσότερα είναι είτε τραπεζικά υποκαταστήματα της Εθνικής Τράπεζας, είτε υπεραγορές (σούπερ μάρκετ) που δεν έχουν πληγεί από την πανδημία.

Συναίνεση αναγκαστικά

Αν και οι μεγάλες εταιρείες ακινήτων έχουν κάποια περιθώρια για μειώσεις στα ενοίκια, οι μεμονωμένοι ιδιοκτήτες των μεγαλύτερων ακινήτων, που κατά κανόνα μισθώνουν οι επώνυμες εμπορικές αλυσίδες, βρίσκονται σε πιο δυσχερή διαπραγματευτική θέση, καθώς, όπως τονίζουν στελέχη της αγοράς, πρόκειται για κτίρια με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά, κατάλληλα για έναν περιορισμένο αριθμό ενοικιαστών/χρηστών. Ως εκ τούτου, τυχόν απώλεια του υφιστάμενου ενοικιαστή θα μεταφραζόταν σε απώλειες αρκετών εσόδων, λόγω αδυναμίας άμεσης αναπλήρωσής του με κάποια άλλη αλυσίδα. Ετσι, το τελευταίο διάστημα διαπιστώνονται αρκετές «συναινετικές» αναθεωρήσεις μισθωτηρίων συμβολαίων, ιδίως από ιδιώτες, οι οποίοι δεν έχουν άλλα ακίνητα και εξαρτώνται οικονομικά από το κατάστημα που μισθώνουν σε μια συγκεκριμένη αλυσίδα.

Ακόμα πιο δύσκολη είναι η κατάσταση στα πιο μικρά καταστήματα, τα οποία κατά κανόνα ανήκουν σε μικροϊδιοκτήτες. Τα προβλήματα είχαν εμφανιστεί ήδη από τον Απρίλιο και τον Μάιο, όταν η αγορά ουσιαστικά παρέμεινε κλειστή, καθώς, όπως φάνηκε στην πορεία, σε αρκετές περιπτώσεις εμπορικών καταστημάτων, δεν ήταν επαρκής ούτε η υποχρεωτική μείωση του 40% του ενοικίου. Η υποτονική κίνηση των μηνών του καλοκαιριού δεν βοήθησε ιδιαίτερα, με αποτέλεσμα σε αρκετές περιπτώσεις να καταγράφονται πλέον σημαντικές ανεξόφλητες οφειλές ενοικίων, δημιουργώντας «ασφυξία» στην αγορά.

Εξετάζονται κίνητρα για οικειοθελείς εκπτώσεις

Με δεδομένο ότι πλέον είναι ξεκάθαρος ο κίνδυνος μαζικών λουκέτων στο λιανεμπόριο, απαιτούνται άμεσα μέτρα για την ανακούφιση των καταστηματαρχών, ιδίως των μικρομεσαίων, που αποτελούν και το μεγάλο πλήθος. Ταυτόχρονα, χρειάζεται και η συστράτευση και των ιδιοκτητών των ακινήτων, προκειμένου να αποφύγουν και οι ίδιοι την επανάληψη των καταστάσεων που βίωσαν την προηγούμενη δεκαετία, όταν είδαν τα ακίνητά τους να μένουν άδεια επί χρόνια λόγω της κρίσης και της αρχικής τους άρνησης να συναινέσουν σε μειώσεις ενοικίων.

Σύμφωνα με πληροφορίες, στο οικονομικό επιτελείο ήδη επεξεργάζονται ρύθμιση με την οποία θα δίνεται κίνητρο και στους ιδιοκτήτες να προχωρούν σε εθελοντικές μειώσεις ενοικίων στις επαγγελματικές μισθώσεις και δη σε εκείνες που αφορούν εμπορικά καταστήματα. Ο Εμπορικός Σύλλογος Αθηνών (ΕΣΑ) και η ΠΟΜΙΔΑ (Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων) έχουν καταθέσει κοινή πρόταση επί του ζητήματος ήδη από τα μέσα Ιουλίου, γνωρίζοντας ότι από τις αρχές Σεπτεμβρίου θα λήξει και η υποχρεωτική μείωση ενοικίου 40%, που εφαρμόζεται, μεταξύ άλλων, σε καταστήματα εστίασης και σε ξενοδοχεία. Οι δύο φορείς έχουν προτείνει την εφαρμογή οικειοθελών μειώσεων ενοικίων μέχρι του ποσοστού του 40%, ζητώντας παράλληλα από την κυβέρνηση να νομοθετήσει την παράταση ισχύος του μέτρου της επιστροφής φόρου 30% για τους ιδιοκτήτες. Η πρόταση αυτή γίνεται για όλες τις εθελοντικές μειώσεις ενοικίων και αφορά το διάστημα μέχρι το τέλος του 2020. Μέσω της δυνατότητας των ιδιοκτητών να εξασφαλίσουν την επιστροφή φόρου, θα παρασχεθεί και το απαιτούμενο κίνητρο, προκειμένου να προβούν σε συναινέσεις με τους μισθωτές καταστηματάρχες. Ουσιαστικά, η πρόταση αυτή «πατάει» πάνω στα μέτρα που έχει εφαρμόσει μέχρι σήμερα η κυβέρνηση, αίροντας όμως τον χαρακτήρα του υποχρεωτικού.

Υπενθυμίζεται ότι, σήμερα, όσοι ιδιοκτήτες υπέστησαν απώλειες εσόδων λόγω του μέτρου της υποχρεωτικής έκπτωσης του 40% του ενοικίου, που ίσχυσε τους προηγούμενος μήνες, έχουν δικαίωμα έκπτωσης 20% επί του εισπραχθέντος μισθώματος (δηλαδή 30% επί της μείωσης ή 12% επί του συνολικού αρχικού ενοικίου). Το ποσό της έκπτωσης μπορεί να προκύψει μέσω συμψηφισμού με οφειλές του ιδιοκτήτη προς τη φορολογική διοίκηση (από την 31η Ιουλίου και μετά). Ειδικότερα, αφορά τον φόρο εισοδήματος, την εισφορά αλληλεγγύης, το τέλος επιτηδεύματος, τον φόρο πολυτελούς διαβίωσης, τον ΕΝΦΙΑ, τον ΦΠΑ. Επίσης, με βάση τη σχετική υπουργική απόφαση, η οποία υπεγράφη την εβδομάδα που προηγήθηκε, καθορίζεται ρητώς ότι το ποσό του μισθώματος που δεν εισπράχθηκε –ή δεν θα εισπραχθεί– δεν συνιστά εισόδημα και δεν θα φορολογηθεί.

Εν τω μεταξύ, όπως αναφέρουν στελέχη της αγοράς ακινήτων, αλλαγές θα πρέπει να αναμένονται και στα μελλοντικά συμβόλαια ενοικιάσεων. Σύμφωνα με τον κ. Γιάννη Ξυλά, επικεφαλής της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμήσεων Geoaxis Property & Valuation Services, «πολλοί λιανέμποροι θα φύγουν από συμβόλαιο με υψηλό σταθερό ενοίκιο και θα ενισχύσουν το σκέλος που αφορά ποσοστό επί του τζίρου. Με τον τρόπο αυτό, θα επιμερίσουν το ρίσκο τους με τον ιδιοκτήτη του ακινήτου», τονίζει ο κ. Ξυλάς, ο οποίος σημειώνει ότι, εκτός από την παραπάνω αλλαγή, στα νέα συμβόλαια θα προβλέπονται ρητά και όροι για την αντιμετώπιση υγειονομικών κρίσεων στο μέλλον. Οι όροι αυτοί θα ενεργοποιούνται σε καταστάσεις όπως η πανδημία που βιώνουμε και θα προβλέπουν μειώσεις ενοικίων, αναστολές πληρωμών ή άλλες προβλέψεις, ώστε να μην επαναληφθούν καταστάσεις όπως η υφιστάμενη.

Η Ερμού και το Κολωνάκι

Η παρούσα κρίση στο λιανεμπόριο έρχεται σε μια περίοδο κατά την οποία οι μεν εμπορικότερες «πιάτσες» είχαν καταγράψει σημαντικές αυξήσεις ενοικίων, ενώ και στις δευτερεύουσες αγορές, η εικόνα ήταν από σταθεροποιητική έως ελαφρά ανοδική, βάζοντας τέλος σε μια σχεδόν δεκαετή πίεση στις αξίες και τα ενοίκια των εμπορικών καταστημάτων. Η εικόνα αυτή έχει πλέον ανατραπεί, με τα προβλήματα να συσσωρεύονται εκ νέου και στις δύο κατηγορίες. Μάλιστα, θα μπορούσε κανείς να πει ότι το πρόβλημα στην Ερμού και στο Κολωνάκι είναι σημαντικότερο, καθώς πρόκειται για καταστήματα τα οποία έχουν πολύ υψηλά ενοίκια (ειδικά αν πρόκειται για συμβόλαια που υπεγράφησαν τον τελευταίο χρόνο, όπου έχει καταβληθεί ακόμα και «αέρας»). Επίσης, έχουν πληγεί διπλά, μιας κι εκτός από την απώλεια των εσόδων από τους Ελληνες καταναλωτές, τα καταστήματα αυτά έχουν απολέσει και τα πολύ σημαντικά έσοδα που είχαν και από τους ξένους επισκέπτες του κέντρου της Αθήνας. Ασφαλώς, πολύ δύσκολη είναι και η κατάσταση στις δευτερεύουσες αγορές, όπου οι αντοχές είναι πολύ λιγότερες.