Εφορία: 7 αλλαγές σε δηλώσεις και ελέγχους ακινήτων – Όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε

Ανατροπές στον τρόπο δήλωσης των στοιχείων των ακινήτων στην Εφορία, για ιδιοκτήτες, ενοικιαστές και λοιπούς ενοίκους, ακόμη και για «φιλοξενούμενους», καθώς και θεαματική βελτίωση στον τρόπο διενέργειας και στην αποτελεσματικότητα των διασταυρώσεων και των φορολογικών ελέγχων για τον εντοπισμό αδήλωτων ενοικίων, αδήλωτων ακινήτων και αδήλωτων τετραγωνικών μέτρων αναμένεται να επιφέρει μια νέα ψηφιακή πλατφόρμα της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ.) που θα τεθεί σε παραγωγική λειτουργία εντός του πρώτου τριμήνου του 2026 και θα έχει την ονομασία Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ).

Η προετοιμασία για τη λειτουργία του ΜΙΔΑ έχει προχωρήσει από την ΑΑΔΕ, η οποία χθες ενημέρωσε για την πρόοδο που έχει σημειωθεί -όχι όμως και για την ακριβή ημερομηνία έναρξης λειτουργίας – τους εκπροσώπους των λογιστών-φοροτεχνικών και των ιδιοκτητών ακινήτων.

Σύμφωνα με τον Ελεύθερο Τύπο, μέσω του Μητρώου αυτού θα γίνει διασύνδεση τριών βάσεων δεδομένων για την ακίνητη περιουσία των Ελλήνων φορολογουμένων: του Εθνικού Κτηματολογίου, του αρχείου της ΑΑΔΕ (το οποίο έχει δημιουργηθεί με βάση τις δηλώσεις Ε9, Ε2 και Ε1 των φυσικών προσώπων καθώς και με βάση τις πληροφοριακές δηλώσεις μίσθωσης ακινήτων) και του αρχείου του ΔΕΔΔΗΕ για όλα τα ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα.

Τα στοιχεία από αυτές τις τρεις βάσεις δεδομένων θα μπορούν να διασταυρωθούν ευκολότερα μέσα από τη νέα αυτή πλατφόρμα, με συνέπεια να καταστεί δυνατή η μαζική διενέργεια ελέγχων για τον εντοπισμό αδήλωτων ακινήτων, αδήλωτων ενοικίων και αδήλωτων τετραγωνικών μέτρων. Στην πλατφόρμα του νέου αυτού Μητρώου θα κληθούν να εισέλθουν με κωδικούς TAXISnet όλοι οι πολίτες, είτε είναι ιδιοκτήτες ιδιοκατοικούμενων, ενοικιαζόμενων ή δωρεάν παραχωρούμενων ακινήτων είτε ενοικιαστές, είτε φιλοξενούμενοι είτε διαμένοντες με δωρεάν παραχώρηση, προκειμένου να επιβεβαιώσουν ή να διορθώσουν ή να συμπληρώσουν τα στοιχεία που τους αφορούν. Πολλά από τα στοιχεία θα είναι ήδη προσυμπληρωμένα.

Πιο αναλυτικά, σύμφωνα με τον Ελεύθερο Τύπο, η έναρξη της λειτουργίας της νέας αυτής πλατφόρμας θα έχει ως συνέπεια να επέλθουν οι ακόλουθες αλλαγές στον τρόπο δήλωσης των ακινήτων και στους ελέγχους της ΑΑΔΕ για αδήλωτα ακίνητα, αδήλωτα ενοίκια και αδήλωτα τετραγωνικά:

• Συγκέντρωση περισσότερων στοιχείων και λεπτομερειών σε μία ενιαία βάση δεδομένων της ΑΑΔΕ, που θα αφορά όλα τα ακίνητα και τη χρήση τους και θα απαιτήσει πρόσθετες υποχρεώσεις ενημέρωσης από τους ιδιοκτήτες, τους ενοικιαστές και τους λοιπούς χρήστες των ακινήτων: Για κάθε ακίνητο που έχει καταγραφεί ότι ανήκει σε Ελληνα φορολογούμενο, ο Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) θα πρέπει πρώτα να συσχετιστεί από τον ιδιοκτήτη με τον Αριθμό Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ) που αναγράφεται στο έντυπο Ε9 της ΑΑΔΕ και ο οποίος δεν είναι σταθερός για το κάθε ακίνητο, διότι αλλάζει κάθε φορά που αλλάζει ο ιδιοκτήτης του ακινήτου ή του μεριδίου του ακινήτου. Από κει και πέρα η ΑΑΔΕ θα ζητήσει από κάθε φορολογούμενο-ιδιοκτήτη να δηλώσει στην πλατφόρμα αυτή ποια ακριβώς είναι η χρήση του κάθε ακινήτου που είναι καταχωρημένο στην μερίδα του. Ειδικότερα, ο κάθε ιδιοκτήτης-φορολογούμενος, έχοντας στην οθόνη του υπολογιστή του τα στοιχεία των ακινήτων που έχει δηλώσει ότι κατέχει, θα κληθεί να ενημερώσει την ΑΑΔΕ, ποια από τα ακίνητα αυτά νοικιάζει, πόσο νοικιάζει το καθένα και σε ποιον το νοικιάζει, ποια ακίνητα ιδιοκατοικεί, σε ποια ακίνητα «φιλοξενεί» συγγενείς ή φίλους, ποια ακίνητα παραχωρεί δωρεάν και ποια είναι «κενά». Επίσης για κάθε ακίνητό του που είναι κτίσμα, κάθε ιδιοκτήτης θα πρέπει να επιβεβαιώσει τον αριθμό παροχής ηλεκτρικού ρεύματος και τον αριθμό παροχής ύδρευσης.

Στην ίδια πλατφόρμα κάθε φορολογούμενος «φιλοξενούμενος» σε κατοικία ή διαμένων σε δωρεάν παραχωρούμενη κατοικία θα πρέπει επίσης να επιβεβαιώσει τα στοιχεία «φιλοξενίας» ή δωρεάν παραχώρησης που θα έχει δηλώσει ο ιδιοκτήτης της κατοικίας.

• Αλλαγές στον τρόπο και στις διαδικασίες δήλωσης των μισθώσεων ακινήτων. Η ΑΑΔΕ αποφάσισε να αναμορφώσει πλήρως τον τρόπο με τον οποίο θα δηλώνονται οι μισθώσεις ακινήτων. Από τη στιγμή που θα λειτουργήσει η πλατφόρμα του ΜΙΔΑ όλα τα νέα μισθωτήρια θα πρέπει να δηλώνονται από τους ιδιοκτήτες και να γίνονται αποδεκτά (να επιβεβαιώνονται) από τους ενοικιαστές στην πλατφόρμα αυτή. Επιπλέον, τα στοιχεία των ήδη δηλωθέντων μισθωτηρίων θα μεταφερθούν από την υφιστάμενη σήμερα εφαρμογή του ΤΑΧΙSnet στην πλατφόρμα του ΜΙΔΑ και εκεί τόσο οι ιδιοκτήτες όσο και οι ενοικιαστές θα κληθούν να επιβεβαιώσουν με ένα απλό «κλικ» ποια από τα εμφανιζόμενα στη νέα πλατφόρμα μισθωτήρια είναι ενεργά.

Στόχος είναι στη νέα πλατφόρμα να καταγράφονται και να εμφανίζονται πάντοτε δηλωμένες από ιδιοκτήτες και πάντοτε επιβεβαιωμένες από ενοικιαστές οι ενεργές πραγματικές μισθώσεις, ενώ όσες έχουν δηλωθεί παλαιότερα αλλά έχουν λήξει, είτε λόγω έξωσης είτε λόγω θανάτου του ενοικιαστή είτε λόγω κανονικής διακοπής και αλλαγής ενοικιαστή να μην εμφανίζονται ψευδώς ως ενεργές.

• Γρήγορες και μαζικές διασταυρώσεις και έλεγχοι για τον εντοπισμό αδήλωτων ακινήτων και αδήλωτων ενοικίων. Η λειτουργία του ΜΙΔΑ θα λύσει τα χέρια των αρμοδίων ελεγκτών της ΑΑΔΕ, στην προσπάθειά τους να εντοπίσουν περιπτώσεις φορολογουμένων οι οποίοι αποφεύγουν να δηλώνουν στην ΑΑΔΕ ή και στο Κτηματολόγιο ολόκληρα ακίνητα για να γλιτώνουν από την επιβολή του ΕΝΦΙΑ και την επιβάρυνση με τεκμήρια διαβίωσης, αλλά και για να αποκρύπτουν τα ενοίκια που εισπράττουν «μαύρα» από τις εκμισθώσεις των συγκεκριμένων ακινήτων. Ο εντοπισμός των αδήλωτων ακινήτων θα γίνεται με δύο εναλλακτικούς τρόπους: είτε με τη διαπίστωση ότι ακίνητα που είναι δηλωμένα στο Κτηματολόγιο δεν είναι δηλωμένα και στις ηλεκτρονικές εφαρμογές της ΑΑΔΕ (στα έντυπα Ε9, Ε2 και Ε1), είτε με τη διαπίστωση, βάσει των στοιχείων του ΔΕΔΔΗΕ, ότι κανονικά ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα, τα οποία μάλιστα εμφανίζονται και με καταναλώσεις ρεύματος, δεν είναι δηλωμένα ούτε στην ΑΑΔΕ ούτε στο Κτηματολόγιο.
• Γρήγορες και μαζικές διασταυρώσεις και έλεγχοι για τον εντοπισμό ακινήτων που δηλώνονται στην ΑΑΔΕ ως «κενά», αλλά οι ιδιοκτήτες τους τα εκμισθώνουν και εισπράττουν τα ενοίκια «μαύρα», για να αποφεύγουν τη δήλωσή τους και τη φορολόγησή τους. Εξαιτίας στη δυνατότητα διασταύρωσης των δεδομένων του αρχείου του ΔΕΔΔΗΕ για τα ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα με καταναλώσεις ρεύματος με τα δεδομένα των αρχείων της ΑΑΔΕ, που θα παρέχει το ΜΙΔΑ, θα καταστεί δυνατό να εντοπιστούν και να ελεγχθούν υποθέσεις φορολογουμένων που έχουν δηλώσει ως «κενά» στα έντυπα Ε2 κτίσματα κατοικιών που κατέχουν, ενώ στην πραγματικότητα τα εκμισθώνουν και εισπράττουν σημαντικά ποσά ενοικίων.
• Γρήγορες και μαζικές διασταυρώσεις, καθώς και έλεγχοι για τον εντοπισμό σκόπιμα αδήλωτων τετραγωνικών μέτρων. Σε επόμενη φάση και αφού ξεκαθαριστούν, διευκρινιστούν, δικαιολογηθούν επαρκώς και διορθωθούν οι διαφορές στα στοιχεία των τετραγωνικών μέτρων των ακινήτων που θα εντοπιστούν μέσω της διασύνδεσης και διασταύρωσης των δεδομένων του Ε9 και του Κτηματολογίου, θα διενεργηθούν έλεγχοι σε όσες περιπτώσεις οι διαφορές επιφανειών παραμένουν αδιευκρίνιστες, αδικαιολόγητες και αδιόρθωτες. Με τη βοήθεια του ΜΙΔΑ οι ελεγκτές της ΑΑΔΕ θα μπορούν πλέον να εντοπίζουν περιπτώσεις ιδιοκτητών που θα εξακολουθούν να μη δηλώνουν τον πραγματικό αριθμό των τετραγωνικών μέτρων των επιφανειών των κατοικιών και των λοιπών κτισμάτων που κατέχουν προκειμένου να πληρώνουν λιγότερο ΕΝΦΙΑ αλλά και να επιβαρύνονται με μικρότερα ποσά τεκμηρίων διαβίωσης. Η δυνατότητα αυτή θα παρέχεται μέσω της άμεσης σύγκρισης των επιφανειών που είναι δηλωμένες στο Κτηματολόγιο με τις επιφάνειες που είναι δηλωμένες στην ΑΑΔΕ.

Αυτόματες δηλώσεις για ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων

• Πλήρης προσυμπλήρωση από την ΑΑΔΕ όλων των στοιχείων για τις μισθώσεις ακινήτων στις φορολογικές δηλώσεις ιδιοκτητών και ενοικιαστών καθώς και δυνατότητα αυτόματης υποβολής δηλώσεων από την ΑΑΔΕ για όλους τους ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων. Η ΑΑΔΕ, από το 2026 ή από το 2027, σκοπεύει να θέσει σε εφαρμογή την προσυμπλήρωση των εντύπων Ε2 και Ε1 των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος των ιδιοκτητών εκμισθούμενων ακινήτων και την αυτόματη υποβολή των δηλώσεών τους για όσους εξ αυτών δεν έχουν εισοδήματα από άλλες πηγές ή έχουν και εισοδήματα από μισθούς και συντάξεις και από τόκους καταθέσεων.

Τα στοιχεία για τα εκμισθούμενα, τα δωρεάν παραχωρούμενα και τα κενά ακίνητα που απαιτούνται να δηλωθούν στο έντυπο Ε2 από κάθε ιδιοκτήτη, τα στοιχεία για τα εισοδήματα από ακίνητα που πρέπει να δηλωθούν στο βασικό έντυπο Ε1 της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος από κάθε ιδιοκτήτη καθώς και τα στοιχεία για τις μισθώσεις ακινήτων και τις δαπάνες ενοικίων που πρέπει να δηλωθούν από κάθε ενοικιαστή στο δικό του έντυπο Ε1 θα προσυμπληρώνονται από την ΑΑΔΕ στα έντυπα αυτά και η φορολογική δήλωση κάθε ιδιοκτήτη θα μπορεί να υποβληθεί αυτόματα, όπως έγινε φέτος με τις δηλώσεις 1.500.000 μισθωτών και συνταξιούχων. Τα δεδομένα που θα έχουν προσυμπληρωθεί από την ΑΑΔΕ στο Ε2 και στο Ε1 των ιδιοκτητών καθώς και στο Ε1 των ενοικιαστών θα έχουν αντληθεί από το ΜΙΔΑ.

Διορθώσεις στοιχείων χωρίς πρόστιμα

• Ευθυγράμμιση στοιχείων ακινήτων μεταξύ δηλώσεων Ε9, Ε2, Ε1 και Κτηματολογίου. Οι ηλεκτρονικές βάσεις δεδομένων της ΑΑΔΕ, που έχουν δημιουργηθεί με βάση τα στοιχεία που έχουν δηλωθεί στα φορολογικά έντυπα Ε9, Ε2 και Ε1, καθώς και με βάση τις δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης έχουν χαώδεις διαφορές και δεν μπορούν να ταυτιστούν εύκολα με τα δεδομένα που έχουν καταχωρισθεί στη βάση δεδομένων του Κτηματολογίου.

Ειδικά στις περιπτώσεις των κτισμάτων έχει διαπιστωθεί ότι υπάρχουν τεράστιες διαφορές μεταξύ των δεδομένων της ΑΑΔΕ και των δεδομένων του Κτηματολογίου όσον αφορά στα τ.μ. των κύριων και βοηθητικών χώρων των κατοικιών και των λοιπών κτισμάτων: στις μεν δηλώσεις Ε9 της ΑΑΔΕ οι επιφάνειες των κτισμάτων δηλώνονται με βάση τις τροποποιήσεις που έχουν γίνει κατόπιν μετατροπών ημιυπαίθριων και άλλων βοηθητικών χώρων σε χώρους κύριας χρήσης σε εφαρμογή σχετικών ρυθμίσεων νομιμοποίησης, ενώ στις δηλώσεις του Κτηματολογίου πάρα πολλά κτίσματα έχουν δηλωθεί με τις επιφάνειες κύριων, ημιυπαίθριων και άλλων βοηθητικών χώρων που είχαν, πριν γίνουν οι νομιμοποιήσεις, όπως ήταν δηλαδή αποτυπωμένες από την αρχή στα μεταβιβαστικά συμβόλαια.

Επίσης τόσο στα κτίσματα όσο και στα οικόπεδα και τα αγροτεμάχια υπάρχει πληθώρα περιπτώσεων στις οποίες τα στοιχεία για τις επιφάνειες που έχουν δηλωθεί στο Ε9 προέρχονται από τα συμβόλαια, ενώ τα στοιχεία που έχουν δηλωθεί στο Κτηματολόγιο διαφέρουν σημαντικά από τα αναγραφέντα στα συμβόλαια λόγω νέων εμβαδομετρήσεων που έχουν γίνει εκ των υστέρων από μηχανικούς στο πλαίσιο της διαδικασίας κτηματογράφησης και έχουν παραμείνει αδιόρθωτα στο Ε9.

Σε δεύτερη φάση

Σύμφωνα με τον Ελεύθερο Τύπου, προκειμένου οι υπηρεσίες της ΑΑΔΕ να διαχειριστούν τις τεράστιες διαφορές στα τετραγωνικά μέτρα κύριων και βοηθητικών χώρων για εκατομμύρια ακίνητα με τρόπο που να μην ταλαιπωρηθούν άδικα οι ιδιοκτήτες ακινήτων με το να κληθούν να δικαιολογήσουν επιπλέον διαφορές τετραγωνικών μέτρων στα έντυπα Ε9 με τα πλήθος έγγραφα και λοιπά αποδεικτικά στοιχεία από το μακρινό παρελθόν, εξετάζεται όχι άμεσα αλλά σε μια δεύτερη φάση λειτουργίας του ΜΙΔΑ, να δοθεί η δυνατότητα διόρθωσης και ευθυγράμμισης των στοιχείων μεταξύ των βάσεων δεδομένων στους ίδιους τους ιδιοκτήτες χωρίς γραφειοκρατικές διαδικασίες, πρόστιμα και άλλες άδικες χρεώσεις. Επίσης εξετάζεται, στις περιπτώσεις διαπίστωσης δηλωθεισών επιφανειών μικρότερων στο Ε9 από ό,τι στο Κτηματολόγιο να δοθεί η δυνατότητα διόρθωσης των στοιχείων και πληρωμής του επιπλέον ΕΝΦΙΑ που θα προκύψει χωρίς αναδρομικές χρεώσεις και τόκους εκπρόθεσμης καταβολής.