Εφορία: Γιατί τα τεκμήρια απειλούν όσους απέκτησαν κατοικία το 2021
Αντιμέτωποι με τον εφιάλτη των τεκμηρίων βρίσκονται φέτος οι φορολογούμενοι που απέκτησαν κατοικία το 2021. Και αυτό γιατί, τεκμήριο δεν αποτελεί μόνο το τίμημα της αγοράς ακινήτου που αναγράφεται στο συμβόλαιο αλλά και ο φόρος μεταβίβασης που καταβλήθηκε, τα συμβολαιογραφικά έξοδα και άλλα έξοδα που ανεβάζουν ακόμη περισσότερο την τεκμαρτή δαπάνη. Στο ποσό αυτό, θα έρθει να προστεθεί και το τεκμήριο διαβίωσης το οποίο υπολογίζεται από το πρώτο τετραγωνικό μέτρο. Μάλιστα λαμβάνονται υπόψη και οι βοηθητικοί χώροι όπως η αποθήκη, ή το γκαράζ.
Όσοι αγόρασαν ακίνητο το προηγούμενο έτος, θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί κατά τη συμπλήρωση της φορολογικής δήλωσης και για να αποφύγουν τις παγίδες των τεκμηρίων θα πρέπει να γνωρίζουν τα εξής:
1. Στην αγορά ακινήτων ως ποσό τεκμαρτής δαπάνης λαμβάνεται το ποσό της συνολικής επιβάρυνσης, όπως προκύπτει από τα οικεία πωλητήρια συμβόλαια, εκτός εάν από έλεγχο προκύπτει μεγαλύτερο ποσό, οπότε λαμβάνεται υπόψη αυτό. Δηλαδή στα ποσά των κωδικών αυτών θα συμπεριληφθεί το άθροισμα του τιμήματος, του φόρου μεταβίβασης ακινήτων, των συμβολαιογραφικών εξόδων καθώς και λοιπών εξόδων και φόρων, που καταβλήθηκαν το 2021 για την αγορά ακινήτων.
2. Κρίσιμος χρόνος για να υπολογιστεί το ποσό της τεκμαρτής δαπάνης είναι ο χρόνος σύνταξης του συμβολαίου μεταβίβασης του ακινήτου εφόσον καταβληθεί ολόκληρο το τίμημα και παραδοθεί η χρήση και η κυριότητα του ακινήτου διαφορετικά, το ποσό της δαπάνης θα κατανέμεται στα φορολογικά έτη που καταβάλλονται οι δόσεις, όπως αυτό προκύπτει από σχετικά παραστατικά πληρωμής. Το ίδιο ισχύει και σε περίπτωση σύνταξης προσυμφώνου αγοράς.
3. Σε ανέγερση οικοδομής εφόσον η ανέγερση διαρκέσει περισσότερο του ενός έτους, σε κάθε έτος σαν ποσό δαπάνης θα ληφθεί το αντίστοιχο του κόστους ανέγερσης στο ίδιο έτος, εκτός εάν χρόνος καταβολής έχει ορισθεί διαφορετικά (π.χ. ο χρόνος αποπεράτωσης της οικοδομής).
4. Τα χρηματικά ποσά που καταβάλλονται για επισκευή και συντήρηση κατοικίας δεν υπολογίζονται ως δαπάνη απόκτησης περιουσιακού στοιχείου. Αν όμως πρόκειται για προσθήκες, επεκτάσεις, τότε τίθεται θέμα δαπάνης απόκτησης.
5. Σε περίπτωση αγοράς ακινήτου με συνιδιοκτησία ή σε περίπτωση που περισσότεροι από κοινού ανεγείρουν οικοδομή, σε κάθε έναν αναλογεί ποσό δαπάνης όσο το ποσοστό συμμετοχής του.
6. Σε περίπτωση που από διαφορετικό πρόσωπο αγοράζεται η ψιλή κυριότητα και από άλλο η επικαρπία ακινήτου, σε καθέναν θα υπολογισθεί ποσό δαπάνης απόκτησης που του αναλογεί επιμεριστικά κατά το ποσοστό που προβλέπεται από τη φορολογία κληρονομιών. Το ίδιο ισχύει και στην περίπτωση που ανεγείρεται οικοδομή σε οικόπεδο στο οποίο άλλο πρόσωπο είναι ψιλός κύριος και άλλο επικαρπωτής, δηλαδή η δαπάνη ανέγερσης επιμερίζεται στους δύο κατά τα ποσοστά που προβλέπονται από τη φορολογία κληρονομιών ανεξάρτητα σε ποιου το όνομα εκδίδεται η άδεια ανέγερσης οικοδομής.
7. Σε περίπτωση ανέγερσης οικοδομής από μισθωτή με δικές του δαπάνες σε έδαφος του εκμισθωτή η δαπάνη ανέγερσης βαρύνει τον μισθωτή ο οποίος αναλαμβάνει την ανέγερση και ο οποίος πραγματικά καταβάλλει τα χρηματικά ποσά της εν λόγω δαπάνης.
8. Η αξία αγοράς ακινήτου που λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό της δαπάνης απόκτησης, όταν το ακίνητο αποκτάται με αναγκαστικό πλειστηριασμό, είναι το ποσό του εκπλειστηριάσματος και κάθε άλλο ποσό (π.χ. φόρος μεταβίβασης, συμβολαιογραφικά) που πραγματικά κατέβαλε ο υπερθεματιστής εκτός βέβαια εάν από κάποιο άλλο στοιχείο προκύψει εικονικότητα του πλειστηριασμού ή συμφωνία για καταβολή ενός επιπλέον ποσού. Σε ιδιωτικό πλειστηριασμό για τον προσδιορισμό της δαπάνης λαμβάνεται το τίμημα που πραγματικά καταβλήθηκε.
9. Στην περίπτωση που κατά τη διανομή ακινήτων ο δικαιούχος ιδανικής μερίδας λαμβάνει φυσική μερίδα ισάξια της ιδανικής και επιβάλλεται ο φόρος που προβλέπεται για την διανομή, δεν εφαρμόζονται οι διατάξεις της περίπτωσης αυτής ούτε και της περίπτωσης ε’ (τεκμήριο δωρεάς) του άρθρου 32 του ΚΦΕ, εφόσον δεν καταβάλλονται για την υπόψη δικαιοπραξία χρηματικά ποσά. Αν όμως λάβει μεγαλύτερη φυσική μερίδα από την ιδανική εφαρμόζονται οι διατάξεις της περίπτωσης αυτής για το μέρος της φυσικής μερίδας του ακινήτου για το οποίο κατέβαλε χρήματα.
Τεκμήριο διαβίωσης για την κατοικία
Για τον προσδιορισμό του τεκμαρτού εισοδήματος του φορολογούμενου , της συζύγου του και των εξαρτώμενων μελών του, λαμβάνονται υπόψη οι αντικειμενικές δαπάνες για:
1. Ιδιοκατοικούμενες ή μισθωμένες ή δωρεάν παραχωρηθείσες κύριες κατοικίες. Το τεκμήριο υπολογίζεται κλιμακωτά με βάση την επιφάνειά της ως ακολούθως:
– μέχρι και 80 τ.μ. κύριων χώρων, με 40 ευρώ το τ.μ. ,
– από 81 μέχρι και 120 τ.μ. με 65 ευρώ το τ.μ.,
– από 121 μέχρι και 200 τ.μ. με 110 ευρώ το τ.μ.,
– από 201 έως 300 τ.μ. με 200 ευρώ το τ.μ. και
– από 301 τ.μ. με 400 ευρώ το τ.μ..
Για τον υπολογισμό του τεκμηρίου των βοηθητικών χώρων της κύριας κατοικίας ορίζεται ποσό 40 ευρώ το τ.μ., ανεξάρτητα από το μέγεθος της επιφάνειας. Ως βοηθητικοί χώροι σε περίπτωση πολυκατοικίας θεωρείται ο ανεξάρτητος χώρος της αποθήκης ή του γκαράζ μέσα στην ίδια οικοδομή ενώ στην περίπτωση μονοκατοικίας η αποθήκη, ο χώρος στάθμευσης, το λεβητοστάσιο, η αποθήκη καυσίμων, το κλιμακοστάσιο εφόσον οι χώροι αυτοί βρίσκονται σε λειτουργική ενότητα με αυτή και δεν είναι κοινόχρηστοι. Για κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές με τιμή ζώνης, από 2.800 έως 4.999 ευρώ το τ.μ., τα ποσά προσαυξάνονται κατά 40% και για περιοχές με τιμή ζώνης από 5.000 ευρώ και άνω το τ.μ., κατά 70%. Όταν υπάρχει μονοκατοικία τα ποσά προσαυξάνονται κατά 20%.
2. Ιδιοκατοικούμενες ή μισθωμένες ή δωρεάν παραχωρηθείσες δευτερεύουσες κατοικίες. Το τεκμήριο ορίζεται στο 50% του τεκμηρίου της κύριας κατοικίας μαζί με το βοηθητικό χώρο της. Αν η κατοικία μισθώνεται ορισμένους μήνες μέσα στο έτος, τα ετήσια ποσά του τεκμηρίου τόσο για την κύρια όσο και για την δευτερεύουσα κατοικία θα επιμερίζονται με βάση τους μήνες που διαρκεί η μίσθωση. Διάστημα μεγαλύτερο από 15 ημέρες λογίζεται ως ολόκληρος μήνας. Το ίδιο ισχύει και εάν η κατοικία αυτή αποκτήθηκε ή μεταβιβάσθηκε μέσα στο έτος.
Επίσης:
– Δεν υπολογίζεται τεκμήριο στις περιπτώσεις των κενών κατοικιών.
– Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας του ακινήτου, η ετήσια αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης υπολογίζεται με βάση τη συνολική επιφάνεια της κατοικίας και στη συνέχεια γίνεται ο επιμερισμός της, μεταξύ των συνιδιοκτητών, με βάση τα ποσοστά συνιδιοκτησίας τους.
– Τα τέκνα που φιλοξενούνται από τους γονείς τους στην κατοικία των γονέων αλλά και όσοι δηλώνουν φιλοξενούμενοι δεν επιβαρύνονται με το τεκμήριο της κατοικίας στην οποία μένουν.