Εφορία: Τα 10 «μυστικά» που πρέπει να γνωρίζετε για την φοροαπαλλαγή στα ενοίκια

Η ΠΟΜΙΔΑ αποκαλύπτει τα 10 “μυστικά” της νέας διάταξης  για την τριετή απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος επί των ενοικίων  στους ιδιοκτήτες των ακινήτων που θα διαθέσουν μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου του 2025 κενές ή αδήλωτες ή βραχυχρόνια εκμισθούμενες κατοικίες για μακροχρόνιες μισθώσεις τριετούς τουλάχιστον διάρκειας .

Αναλυτικά η ΠΟΜΙΔΑ  για τα ενοίκια αναφέρει τα εξής

1.Η νέα διάταξη

Με το άρθρο 9 του υπό δημοσίευση νόμου του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών έγινε δεκτή η πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ που υιοθετήθηκε και εξαγγέλθηκε στη ΔΕΘ από τον πρωθυπουργό, Κυριάκο Μητσοτάκη, για 36μηνη πλήρη φοροαπαλλαγή του εισοδήματος που αποκτάται από εκμίσθωση των δύο ανωτέρω κατηγοριών κατοικιών, ως κίνητρο για την προσφορά τους στην αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης, ώστε να σμικρυνθεί το χάσμα μεταξύ προσφοράς και ζήτησης.

Πρόκειται για ιστορικής σημασίας κρατική παρέμβαση για το στεγαστικό πρόβλημα με σημαντικό κοινωνικό πρόσημο, δεδομένου ότι κύριοι ωφελούμενοι από την ευρεία εφαρμογή της θα είναι όχι μόνον οι ιδιοκτήτες αυτών των κατοικιών, αλλά κυρίως οι ενοικιαστές τους. Αντί, όμως, αυτό το μέτρο να εξειδικευτεί ως μοναδικό εργαλείο αύξησης της προσφοράς κατοικιών προς εκμίσθωση σε σχέση με την ιδιαίτερα αυξημένη ζήτησή τους, νομοθετήθηκε εντέλει ως ένα φορολογικό μέτρο και με υπερβάλουσα δημοσιονομική επιφυλακτικότητα, με αποτέλεσμα να περιορίζονται δραματικά η εμβέλεια και η αποτελεσματικότητά του προς όφελος της κοινωνίας, δεδομένου ότι αφενός μεγάλες κατηγορίες ευάλωτων ενοικιαστών μένουν αδικαιολογήτως εκτός ρύθμισης αφετέρου πολλοί ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες να κινδυνεύουν να απωλέσουν εκ των υστέρων τη φοροαπαλλαγή είτε λόγω της συμπεριφοράς των ενοικιαστών τους είτε λόγω των υπέρμετρων διαδικαστικών προϋποθέσεων που προβλέπονται από την παραπάνω διάταξη.

2. Οι ευάλωτες κατηγορίες ενοικιαστών που εξαιρούνται από τη ρύθμιση

• Οι εργαζόμενοι του δημόσιου και ιδιωτικού τομέα που έχουν ανάγκη διαμονής τους σε τόπους εργασίας διαφορετικούς από τη μόνιμη κατοικία τους, για χρόνο μικρότερο από την τριετία, εξαιτίας της απαίτησης να υπογράφεται σύμβαση μίσθωσης κατοικίας τουλάχιστον τριετούς διάρκειας
• Οι πολύτεκνες οικογένειες, οι οποίες έχουν εξ’ ορισμού αυταπόδεικτη ανάγκη κατοικίας εμβαδού κατά πολύ μεγαλυτέρου από 120 τ.μ.

3. Ο χρόνος για τη σύναψη μισθώσεων

Η ρύθμιση αφορά  μισθώσεις που έχουν ημερομηνία υπογραφής τους από  τις 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως τις  31 Δεκεμβρίου 2025. Συνεπώς η φοροαπαλλαγή χάνεται οριστικά για τα μισθώματα από κατοικίες που μέχρι 31 Δεκεμβρίου 2025 δεν θα έχουν συμπληρώσει την τριετία παραμονής σε κατάσταση «κενών» ή το ένα έτος διάθεσης σε βραχυχρόνια μίσθωση.

4.  Ο χρόνος ισχύος της φοροαπαλλαγής

Η πλήρης απαλλαγή του ιδιοκτήτη από τον φόρο στο εισόδημα που προέρχεται από εκμίσθωση κατοικιών θα ισχύσει για το χρονικό διάστημα των 36 πρώτων μηνών ή των τριών πρώτων ετών, που ακολουθούν μετά από τον μήνα σύναψης της μακροχρόνιας μίσθωσης της κατοικίας, που εμπίπτει σε μια από τις δύο κατηγορίες (κενές-αδήλωτες ή βραχυχρόνια εκμισθούμενες).

5. Οι κοινές προϋποθέσεις φοροαπαλλαγής των κατοικιών

• Να πρόκειται για κατοικία επιφανείας κυρίων χώρων το πολύ έως 120 τ.μ.
• Να εκμισθωθεί με μίσθωση τριετούς συμβατικής διάρκειας για χρήση κατοικίας.
• Να προκύπτουν οι νόμιμες προϋποθέσεις μόνον από εμπρόθεσμες δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων και φορολογίας εισοδήματος.

6. Οι προϋποθέσεις για κενές κατοικίες

• Να έχει δηλωθεί στο έντυπο Ε2 της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος ως ΚΕΝΟ ακίνητο ή
• Να μην έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο ούτε ως κύρια ούτε δευτερεύουσα κατοικία του εκμισθωτή ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενο ούτε δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο, στα έντυπα Ε1 και Ε2 της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος των φορολογικών ετών 2022 και 2023 και για το έτος 2024, αν εκμισθωθεί το έτος 2025.
• Να μην έχει υποβληθεί στην ΑΑΔΕ δήλωση πληροφοριακών στοιχείων άλλης μίσθωσης του ακινήτου κατά το έτος της μίσθωσης και μέχρι την έναρξή της.

7. Οι προϋποθέσεις για κατοικίες που είχαν διατεθεί σε βραχυχρόνια μίσθωση

• Να έχει διατεθεί νόμιμα και αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση κατά το φορολογικό έτος 2023 ή κατά το φορολογικό έτος 2024 αν η μίσθωση καταρτιστεί κατά το 2025.
• Να έχουν δηλωθεί στη φορολογική διοίκηση οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις.
• Να έχει υποβληθεί δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης κατά το έτος της μίσθωσης και μέχρι την έναρξή της.

8. Πότε δεν ισχύει η φοροαπαλλαγή

Η φοροαπαλλαγή παύει να ισχύει και χάνεται για τον εκμισθωτή αν εντός των τριών ετών της διάρκειάς της αν η κατοικία κενωθεί, δηλαδή αν παραμείνει κενή και χωρίς επόμενο ενοικιαστή, οπότε παύει να ισχύει από το φορολογικό έτος κατά το οποίο η κατοικία θα κενωθεί.

Η ορθή και πραγματική ερμηνεία και εφαρμογή αυτής της διάταξης επιβάλλει να γίνει δεκτό ότι, εφόσον ο προφανής σκοπός του νομοθέτη είναι να αυξηθεί η προσφορά κατοικιών για εκμίσθωση, αν αμέσως κατά την για οποιοδήποτε λόγο πρόωρη αποχώρηση του ενοικιαστή, με δική του πάντοτε πρωτοβουλία (π.χ. εξ ανωτέρας βίας ή αν ψευδώς δήλωσε ότι σκοπεύει να παραμείνει για ολόκληρη την τριετία) ή υπαιτιότητα (αποβλήθηκε δικαστικά γιατί δεν καταβάλει τα μισθώματα), η κατοικία διατεθεί αμέσως για νέα τριετή μίσθωση που θα δηλωθεί στην ΑΑΔΕ, η φοροαπαλλαγή θα πρέπει να ισχύσει και για τα μισθώματα του νέου μισθωτή, μέχρι τη συμπλήρωση του 36μηνου.

Πράγματι, αν ο εκμισθωτής δεν μπορέσει να βρει άμεσα νέο ενοικιαστή, η ζημιά για όσους ενδιάμεσους μήνες τυχόν μείνει η κατοικία κενή είναι αποκλειστικά δική του. Δεν μπορεί, όμως, αυτό να αποτελεί αιτία να απωλεσθεί το υπόλοιπο διάστημα της φοροαπαλλαγής μέχρι τη συμπλήρωση του 36μηνου. Άλλωστε η διάταξη προβλέπει ως προϋπόθεση την ύπαρξη μίσθωσης τριετούς συμβατικής διάρκειας, χωρίς όμως να αναφέρει ότι αυτή θα είναι μία και μοναδική.

Αυτή η άποψη στηρίζεται στο ότι κάθε τυχόν πρόωρη λήξη της μίσθωσης θα οφείλεται αποκλειστικά στον ενοικιαστή (πρόωρη αποχώρησή του ή αποβολή του για μη πληρωμή των ενοικίων) και ουδέποτε στον ιδιοκτήτη, δεδομένου ότι αφενός ο ιδιοκτήτης δεν έχει κανέναν λόγο να προκαλέσει πρόωρη λήξη της μίσθωσης, αλλά ούτε και καμιά τέτοια δυνατότητα δεδομένου ότι η τριετής προστασία του ενοικιαστή είναι νομοθετικά απαραβίαστη. Είναι, συνεπώς, απόλυτα άδικο και ανεπιεικές ο εκμισθωτής να είναι καθ’ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης κυριολεκτικά «όμηρος» των ενεργειών ή παραλείψεων του πρώτου ενοικιαστή του, χάνοντας ακόμη και ολόκληρη τη φοροαπαλλαγή εξαιτίας τής εκ μέρους του κένωσης του μισθίου για λόγο που ανάγεται αποκλειστικά στη σφαίρα της υπαιτιότητάς του.

Αν η κατοικία εντός των τριών ετών διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή παύει να ισχύει αναδρομικά από το πρώτο έτος της μίσθωσης, οπότε θα τεθεί και θέμα αναδρομικής καταβολής φόρου εισοδήματος για όλα τα προηγουμένως εισπραχθέντα μισθώματα που είχαν απαλλαγεί από τον φόρο εισοδήματος.

9. Προσμέτρηση χρόνου δικαιοπαροχών

Με δεδομένο ότι στη νομοθεσία των μισθώσεων συνυπολογίζεται πάντοτε και ο χρόνος των δικαιοπαρόχων και ότι ο νέος νόμος δεν ορίζει το αντίθετο, στον υπολογισμό του χρόνου της τριετούς δήλωσης κατοικίας ως κενής και της προηγούμενης μονοετούς διάθεσης στη βραχυχρόνια μίσθωση προσμετράται και ο αντίστοιχος χρόνος που διανύθηκε στο πρόσωπο προηγούμενου ιδιοκτήτη, κληρονομούμενου ή δωρητή, εφόσον είχε δηλωθεί όπως προβλέπεται παραπάνω στις οικείες φορολογικές δηλώσεις των δικαιοπαρόχων του σημερινού εκμισθωτή.

10.Οι κενές κατοικίες από αλλαγή χρήσης

Η φράση του τίτλου του άρθρου 9 «… από την εκμίσθωση ακινήτων που δηλώνονται ως κενά…» και του εδαφίου υπό στοιχείο i) «…έχει δηλωθεί στη δήλωση Φ.Ε. ως κενό ακίνητο (έντυπο Ε2)… ή δεν έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο ….. ούτε ως δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο….», φανερώνει αναντίρρητα τη βούληση του νομοθέτη να επιτρέψει να υπαχθούν σε αυτήν τη ρύθμιση και κατοικίες που κατά το πρόσφατο παρελθόν ήταν κενά κτίσματα επαγγελματικής ή βιοτεχνικής κ.λπ. χρήσης και μετατράπηκαν σε σύγχρονες κατοικίες. Αυτό συνάδει με την όλη πολιτική ενθάρρυνσης της προσφοράς ενοικιαζόμενης κατοικίας. Παρόμοια μεταχείριση ισχύει ήδη, άλλωστε, και για τις κατοικίες του προγράμματος GOLDEN VISA, οι οποίες μπορούν να αγοραστούν με το χαμηλό όριο των 250.000 ευρώ εφόσον ήταν πρώην επαγγελματικοί χώροι που άλλαξαν χρήση και μεταβλήθηκαν σε ανακαινισμένες σύγχρονες κατοικίες.

Ποια είναι η αδικία

«Η ορθή και πραγματική ερμηνεία και εφαρμογή της διάταξης αυτής επιβάλλει να γίνει δεκτό ότι, εφόσον ο προφανής σκοπός του νομοθέτη είναι να αυξηθεί η προσφορά κατοικιών για εκμίσθωση, αν αμέσως κατά την για οποιοδήποτε λόγο πρόωρη αποχώρηση του ενοικιαστή, με δική του πάντοτε πρωτοβουλία (π.χ. εξ ανωτέρας βίας ή αν ψευδώς δήλωσε ότι σκοπεύει να παραμείνει για ολόκληρη την τριετία), ή υπαιτιότητα (αποβλήθηκε δικαστικά γιατί δεν καταβάλλει τα μισθώματα), η κατοικία διατεθεί αμέσως για νέα τριετή μίσθωση που θα δηλωθεί στην ΑΑΔΕ, η φοροαπαλλαγή θα πρέπει να ισχύσει και για τα μισθώματα του νέου μισθωτή, μέχρι τη συμπλήρωση του 36μήνου.

Πράγματι, αν ο εκμισθωτής δεν μπορέσει να βρει άμεσα νέο ενοικιαστή, η ζημιά για όσους ενδιάμεσους μήνες τυχόν μείνει η κατοικία κενή είναι αποκλειστικά δική του. Δεν μπορεί όμως αυτό να αποτελεί αιτία να απολεσθεί το υπόλοιπο διάστημα της φοροαπαλλαγής μέχρι τη συμπλήρωση του 36μήνου. Αλλωστε η διάταξη προβλέπει ως προϋπόθεση την ύπαρξη μίσθωσης τριετούς συμβατικής διάρκειας, χωρίς όμως να αναφέρει ότι αυτή θα είναι μία και μοναδική.

Η άποψη αυτή στηρίζεται στο ότι κάθε τυχόν πρόωρη λήξη της μίσθωσης θα οφείλεται αποκλειστικά στον ενοικιαστή (πρόωρη αποχώρησή του ή αποβολή του για μη πληρωμή των ενοικίων), και ουδέποτε στον ιδιοκτήτη, δεδομένου ότι αφενός ο ιδιοκτήτης δεν έχει κανένα λόγο να προκαλέσει πρόωρη λήξη της μίσθωσης, αλλά ούτε και καμιά τέτοια δυνατότητα δεδομένου ότι η τριετής προστασία του ενοικιαστή είναι νομοθετικά απαραβίαστη. Είναι συνεπώς απόλυτα άδικο και ανεπιεικές ο εκμισθωτής να είναι καθόλη τη διάρκεια της μίσθωσης κυριολεκτικά «όμηρος» των ενεργειών ή παραλείψεών του πρώτου ενοικιαστή του, χάνοντας ακόμη και ολόκληρη την φοροαπαλλαγή εξ αιτίας της εκ μέρους του κένωσης του μισθίου για λόγο που ανάγεται αποκλειστικά στη σφαίρα της υπαιτιότητάς του» σημειώνει η ΠΟΜΙΔΑ σε αυτό το σημείο.

 Για τον αποκλεισμό των  ευάλωτων

Η ΠΟΜΙΔΑ, πέραν των διευκρινίσεων που παρέχει για τον τρόπο εφαρμογής της νέας διάταξης, ασκεί κριτική για ορισμένους περιορισμούς που προβλέπει, επισημαίνοντας τα εξής:

«Πρόκειται για ιστορικής σημασίας κρατική παρέμβαση για το στεγαστικό πρόβλημα με σημαντικό κοινωνικό πρόσημο, δεδομένου ότι κύριοι ωφελούμενοι από την ευρεία εφαρμογή της θα είναι όχι μόνον οι ιδιοκτήτες των κατοικιών αυτών, αλλά κυρίως οι ενοικιαστές τους.

Αντί όμως το μέτρο αυτό να εξειδικευτεί ως μοναδικό εργαλείο αύξησης της προσφοράς κατοικιών προς εκμίσθωση σε σχέση με την ιδιαίτερα αυξημένη ζήτησή τους, νομοθετήθηκε εν τέλει ως ένα φορολογικό μέτρο και με υπερβάλουσα δημοσιονομική επιφυλακτικότητα, με αποτέλεσμα να περιορίζεται δραματικά η εμβέλεια και η αποτελεσματικότητά του προς όφελος της κοινωνίας. Κι αυτό διότι αφενός μεγάλες κατηγορίες ευάλωτων ενοικιαστών μένουν αδικαιολογήτως εκτός ρύθμισης και αφετέρου πολλοί ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες κινδυνεύουν να απωλέσουν εκ των υστέρων τη φοροαπαλλαγή είτε λόγω της συμπεριφοράς των ενοικιαστών τους, είτε λόγω των υπέρμετρων διαδικαστικών προυποθέσεων που προβλέπονται από την παραπάνω διάταξη».