Φόρμουλα με αυξημένες αντικειμενικές, σταθερό ΕΝΦΙΑ

Γενναίες αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, οι οποίες θα ξεπερνούν σε μέσο επίπεδο το 30-35%, τουλάχιστον για το λεκανοπέδιο της Αττικής αλλά και τις τουριστικές περιοχές της χώρας, αναμένεται να εισηγηθούν οι εκτιμητές ακινήτων. Οι εισηγήσεις τους δεν θα είναι δεσμευτικές για το οικονομικό επιτελείο, το οποίο αναμένεται να μετριάσει τα ποσοστά αύξησης ιδίως στις πιο λαϊκές συνοικίες. Σε κάθε περίπτωση, όμως, όλα συγκλίνουν στο ότι οι νέες τιμές που θα ισχύσουν από φέτος για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ και πιθανότατα από την 1/1/2021 για τις μεταβιβάσεις ακινήτων θα είναι αυξημένες κατά 20% σε μέσο επίπεδο. Μειώσεις αναμένονται μόνο σε λίγες περιοχές, ειδικά στα βόρεια προάστια, ενώ πολύ μεγάλες πρόκειται να είναι οι ανατιμήσεις στις περιοχές που σήμερα βρίσκονται εκτός αντικειμενικού συστήματος αξιών. 

Με μέση αύξηση αντικειμενικών αξιών κατά 20% –πρόβλεψη που συγκλίνει με τις εκτιμήσεις και των θεσμών, οι οποίοι αναμένουν ότι η φορολογητέα αξία της περιουσίας των Ελλήνων θα αυξηθεί κατά περίπου 100 δισ. ευρώ– οι ιδιοκτήτες θα μοιραστούν σε δύο κατηγορίες:

– Σε αυτούς που θα πληρώσουν λιγότερο ΕΝΦΙΑ. Θα είναι οι ιδιοκτήτες ακινήτων σε περιοχές όπου η τιμή ζώνης είτε θα μειωθεί, είτε θα παραμείνει αμετάβλητη, είτε θα αυξηθεί αλλά με τέτοιο ρυθμό ώστε αυτή η αύξηση να μην προκαλέσει και αλλαγή στον συντελεστή υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ. Για όλες αυτές τις κατηγορίες, θα έρθει η γενική ελάφρυνση που προγραμματίζει η κυβέρνηση (μέση έκπτωση στον ΕΝΦΙΑ κατά 10% σε σύγκριση με το 2019) για να «ξεφουσκώσει» το εκκαθαριστικό. Για παράδειγμα, ιδιοκτήτης ακινήτου σε σημερινή περιοχή με τιμή ζώνης 1.250 ευρώ (σ.σ. υπάρχουν πολλές ανά την ελληνική επικράτεια) μπορεί να υποστεί αύξηση 20%, η τιμή να φτάσει τα 1.500 ευρώ και ο ΕΝΦΙΑ να παραμείνει αμετάβλητος στα 3,7 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Στη συνέχεια, με την επιβολή της γενικής έκπτωσης –η οποία θα φτάνει ακόμη και το 15% ανάλογα με την αξία της περιουσίας– ο ιδιοκτήτης θα καταλήξει να πληρώνει λιγότερα συγκριτικά με πέρυσι.

– Σε αυτούς που θα πληρώσουν περισσότερα, καθώς η γενική μείωση του ΕΝΦΙΑ θα αντισταθμιστεί από τη μεταβολή που θα υπάρξει στον συντελεστή υπολογισμού του φόρου. Σε αυτή την κατηγορία αναμένεται να βρεθούν οι ιδιοκτήτες ακινήτων σε περιοχές όπου η τιμή ζώνης θα αυξηθεί πάνω από 30-35%. Για παράδειγμα, ιδιοκτήτης ακινήτου σε περιοχή με τιμή ζώνης 2.000 ευρώ, η οποία θα αυξηθεί σε 2.600 ευρώ, θα βρεθεί να πληρώνει ΕΝΦΙΑ με συντελεστή 7,6 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο αντί για τα 4,5 ευρώ που πληρώνει σήμερα. Αυτή η μεταβολή δεν θα καλυφθεί από την έκπτωση φόρου σε καμία περίπτωση. 

Η επιχειρηματολογία των εκτιμητών υπέρ του να υπάρχουν σημαντικές αυξήσεις στις τιμές ζώνης στηρίζεται στα εξής:

1. Το 2018, οπότε έγινε η τελευταία αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, δεν υπήρξε εξίσωση εμπορικών – αντικειμενικών. Η τότε κυβέρνηση επέλεξε με πολιτική απόφαση να περάσει στην αγορά μέρος μόνο των ανατιμήσεων που εισηγήθηκαν οι εκτιμητές. Για παράδειγμα, στο Χαλάνδρι, οι τιμές ζώνης κυμαίνονται σήμερα από 1.200 ευρώ έως 2.250 ευρώ, όταν σήμερα κλείνουν συμβόλαια από 1.500 έως και 2.700 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο ανάλογα με την περιοχή.

2. Από το 2018 μέχρι τώρα, οι τιμές έχουν ακολουθήσει αυξητική τάση, κάτι που προκύπτει και από τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος. Ιδίως τα τελευταία τρίμηνα του 2019, η ΤτΕ έχει καταγράψει μεγάλα ποσοστά αύξησης. Από το β΄ τρίμηνο του 2018, που έγινε και η τελευταία επικαιροποίηση των αντικειμενικών αξιών, μέχρι σήμερα, η ΤτΕ έχει καταγράψει ανατιμήσεις 2,3% στο γ΄ τρίμηνο του 2018, 3%, στο δ΄ τρίμηνο του 2018 και 5,3%, 7,7% και 9,1% για α΄, β΄ και γ΄ τρίμηνο του 2019 αντίστοιχα. Ετσι, από το β΄ τρίμηνο του 2018 μέχρι τώρα, ο δείκτης της ΤτΕ έχει αυξηθεί πάνω από 10%, κάτι που ασφαλώς και θα ληφθεί υπόψη κατά τη χάραξη των νέων τιμών ζώνης.

3. Η τιμή ζώνης σε μια περιοχή υποτίθεται ότι αντιπροσωπεύει το κόστος κατασκευής ενός νεόδμητου ακινήτου στον 1ο όροφο μιας πολυκατοικίας συμπεριλαμβανομένης και της αξίας της γης. Ετσι, θεωρητικά τουλάχιστον, δεν νοείται να υπάρχει τιμή ζώνης κάτω των 700-800 ευρώ. Και μόνον αυτή η παραδοχή μπορεί να οδηγήσει σε μεγάλες ανατιμήσεις, ειδικά στις περιοχές εκτός συστήματος αντικειμενικών αξιών όπου οι τιμές ζώνης προσδιορίζονται από τα… 200 έως και τα 700-800 ευρώ ανάλογα. Αυτό το επιχείρημα, βέβαια, πρόκειται να προκαλέσει πολλές συζητήσεις στους κόλπους του οικονομικού επιτελείου αφού θα επιφέρει επιβαρύνσεις στις φτωχότερες συνοικίες. Βέβαια, το υπουργείο Οικονομικών έχει στη φαρέτρα του και το όπλο της αλλαγής των συντελεστών του ΕΝΦΙΑ. Για παράδειγμα, αν σε μια περιοχή αυξηθεί η τιμή ζώνης από τα 700 στα 900 ευρώ και ταυτόχρονα αλλάξει το κλιμάκιο υπολογισμού του φόρου, μπορεί ο ΕΝΦΙΑ όχι μόνο να μείνει σταθερός κατά την τελική εκκαθάριση, αλλά ακόμη και να μειωθεί. Τα στοιχεία των εκτιμητών δείχνουν και πολύ μεγάλες διαφορές ανάμεσα στις αγοραίες αξίες και στις σημερινές αντικειμενικές, οι οποίες φτάνουν ακόμη και το 51%-52% ανάλογα με την περιοχή. Υπάρχουν πάντως και περιοχές –ειδικά τα ακριβά βόρεια προάστια, όπως Φιλοθέη, Εκάλη κ.λπ.– όπου οι εκτιμητές αναμένεται να προτείνουν μειώσεις.

3.000 περιοχές μπαίνουν στο σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού

Ενα ξεχωριστό, και δύσκολο ταυτόχρονα, κεφάλαιο αποτελεί η ένταξη έως και 3.000 περιοχών στο σύστημα αντικειμενικών αξιών. Η κυβέρνηση θα κληθεί να αιτιολογήσει μεγάλες ανατιμήσεις ειδικά στις αξίες της γης. Πληροφορίες αναφέρουν ότι στο στόχαστρο έχουν ήδη μπει τα ακριβά νησιά των Κυκλάδων –Σαντορίνη και Μύκονος– αλλά και περιοχές στο λεκανοπέδιο της Αττικής που παραμένουν εκτός συστήματος. Τα στατιστικά δείχνουν μεταβιβάσεις ακινήτων σε περιοχές εκτός αντικειμενικού συστήματος με τιμή της τάξεως των 200-600 ή 700 ευρώ ανά τετραγωνικό, ενώ πολύ χειρότερη –όπως αναφέρουν εκτιμητές, αλλά και συμβολαιογράφοι– είναι η κατάσταση με τα οικόπεδα και τα αγροτεμάχια, τα οποία μπορεί να αποτιμώνται από την εφορία ακόμη και κατά μερικές δεκάδες ευρώ ανά τετραγωνικό.

Τον Φεβρουάριο του 2019, πουλήθηκε προς 390.000 ευρώ ακίνητο 142 τ.μ στη Μύκονο (περίπου 2.750 ευρώ ανά τετραγωνικό) σε περιοχή εκτός αντικειμενικού συστήματος. Η τιμή ζώνης ορίστηκε στα 750 ευρώ ανά μέτρο, δηλαδή περίπου στο ένα τέταρτο της τιμής. Τον Ιούνιο του 2019, εμφανίζεται στο μητρώο αξιών μεταβιβάσεων ακινήτων της ΓΓΠΣ πώληση ακινήτου που κατατάσσεται στην κατηγορία των αποθηκών –μόλις 12 τ.μ.– έναντι 399.068 ευρώ. Ηταν και αυτό σε περιοχή εκτός αντικειμενικού συστήματος της Μυκόνου και η εφορία όρισε την τιμή ζώνης στα… 200 ευρώ ανά μέτρο. Σε τρίτο διαμέρισμα στη Μύκονο επιφάνειας 78 τετραγωνικών μέτρων, εκτός αντικειμενικού συστήματος και αυτό, η τιμή ζώνης ορίστηκε και πάλι στα 750 ευρώ.

Στην Σαντορίνη και στο διαμέρισμα Φηρών, η εφορία δίνει τιμή 770 ευρώ σε περιοχή εκτός αντικειμενικού συστήματος, αν και επαγγελματική στέγη 21 τ.μ. πουλήθηκε τον περασμένο Μάιο προς 45.000 ευρώ. Σε άλλη περίπτωση, μονοκατοικία εκτός αντικειμενικού συστήματος στα Φηρά εκτιμήθηκε προς 1.270 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο όταν στο συμβόλαιο μεταβίβασης μόνο η αξία της επικαρπίας αποτιμήθηκε προς 168.000 ευρώ (σε επιφάνεια 100 τ.μ.).

Στη Νέα Μάκρη, ακίνητο σε περιοχή εκτός αντικειμενικού συστήματος έχει τιμή 840 ευρώ ανά τετραγωνικό με βάση τις τιμές της εφορίας. Εκτός αντικειμενικού συστήματος είναι και περιοχές που επλήγησαν από τις καταστροφικές πυρκαγιές του 2018 όπως το Μάτι, όπου η εφορία ορίζει τιμή 600 ευρώ ανά τετραγωνικό. Στα 700 ευρώ ορίζεται η τιμή και στον Μαραθώνα σε περιοχές εκτός αντικειμενικού συστήματος, ενώ για αποθήκες, η τιμή της εφορίας ορίστηκε –πάντοτε σε περιοχή εκτός αντικειμενικού συστήματος– στα 200 ευρώ ανά μέτρο.

Στη Ραφήνα, υπάρχει τιμή ζώνης 650 ευρώ σε περιοχή εκτός συστήματος, ενώ στην Επίδαυρο δόθηκε σε μονοκατοικία του 2011 τιμή από την εφορία 640 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο όταν η τιμή πώλησης ανήλθε σε 290.000 ευρώ (για επιφάνεια 334 τ.μ.). Στο Πόρτο Ράφτη έχει δοθεί τιμή 630 ευρώ εκτός αντικειμενικού συστήματος.