H πράσινη μετάβαση του ελληνικού real estate

Τη στροφή προς τα βιοκλιματικά κτίρια, με ολοκληρωμένα συστήματα εξαερισμού, ευρύχωρες επιφάνειες και περιορισμένο ενεργειακό αποτύπωμα, επιτάχυνε η πανδημική κρίση, με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή να προκρίνει αυτού του είδους τις αναπτύξεις.

Αλλά και για την επιτροπή που συστάθηκε με επικεφαλής τον οικονομολόγο Χρ. Πισσαρίδη για την αξιοποίηση του ποσού 72 δισ. ευρώ, που θα προέλθει από το Ταμείο Ανάκαμψης της Ευρωπαϊκής Ενωσης και το νέο ΕΣΠΑ, οι «πράσινες» επενδύσεις αποτελούν απαραίτητο συστατικό της αναπτυξιακής πολιτικής της χώρας. Ως εκ τούτου, όπως αναφέρεται στην ενδιάμεση έκθεση της επιτροπής, θα πρέπει να ενθαρρυνθεί η υλοποίηση δημόσιων επενδύσεων και η παροχή κινήτρων για ιδιωτικές δαπάνες για ενεργειακή αναβάθμιση κατοικιών και επαγγελματικών κτιρίων με σκοπό τη μείωση της κατανάλωσης ενέργειας, του περιβαλλοντικού αποτυπώματος και την αύξηση της αξίας των ακινήτων.

Τα έργα

Στο υπόβαθρο αυτό στηρίζεται σειρά έργων που έχουν υλοποιήσει ή αναπτύσσουν οι μεγαλύτερες εταιρείες του κλάδου. Ξεχωρίζουν η εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ) Prodea, η οποία, κατά το πρόσφατο παρελθόν, έχει δανειοδοτηθεί με 50 εκατ. ευρώ από την Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων (EBRD), διαθέτοντας ως στρατηγική επιλογή την ανάπτυξη κτιρίων με βιοκλιματικά χαρακτηριστικά.

«Μέχρι πρόσφατα η εξοικονόμηση ενέργειας ήταν η κύρια τάση σε σχέση με αποφάσεις για επενδύσεις σε ακίνητα, ειδικά στον τομέα των γραφείων. Ωστόσο, η πανδημία COVID-19 υπογράμμισε την ανάγκη για εστίαση επίσης σε χαρακτηριστικά των κτιρίων που σχετίζονται με την υγεία, όπως ο αερισμός με φρέσκο αέρα, τα παράθυρα που ανοίγουν, οι αποστάσεις κ.λπ. Η Prodea, έχοντας υιοθετήσει μια υπεύθυνη επιχειρηματική συμπεριφορά, αξιολογεί νέες επενδυτικές ευκαιρίες με χαρακτηριστικά ESG (Environment, Social and Governance parameters) και επιλέγει αυτές που έχουν μεγαλύτερο αντίκτυπο ως προς την αειφορία.

Ηδη η Prodea συμπεριλαμβάνεται στον δείκτη ESG του Χρηματιστηρίου Αθηνών. Επιπλέον, έχει αποκτήσει πρόσβαση σε πηγές χρηματοδότησης που υποστηρίζουν την αειφορία», εξηγεί στην «Κ» ο Αρις Καρυτινός, διευθύνων σύμβουλος της Prodea Investments.

H εισηγμένη στο Χρηματιστήριο εταιρεία μετέφερε, πρόσφατα, την έδρα της στην οδό Χρυσοσπηλιωτίσσης 9 στην Αθήνα, σε διατηρητέο κτίριο γραφείων, το πρώτο στην Ελλάδα που έλαβε πιστοποίηση LEED Gold και αναμένεται να διακριθεί και με την πρώτη WELL πιστοποίηση για κτίριο γραφείων στην Ελλάδα, όπως αναφέρει ο κ. Καρυτινός. «Επεκτείνουμε συνεχώς τις αειφόρες επενδύσεις μας με πιστοποιήσεις LEED και BREEAM μέσω μιας σειράς νέων έργων, όπως ο πύργος Πειραιά, που θα είναι το ψηλότερο αειφόρο κτίριο γραφείων στην Ελλάδα, καθώς και άλλα υπό ανάπτυξη κτίρια γραφείων σε κύριες τοποθεσίες», αναφέρει.

Ο πύργος Πειραιά

Η εταιρεία σε κοινό σχήμα με την Cante Holdings Ltd, τον επενδυτικό φορέα που ελέγχουν ο όμιλος ανάπτυξης ακινήτων Dimand και η EBRD με ποσοστά 65% και 35%, αντίστοιχα, έχουν αναλάβει, ύστερα από διαγωνισμό, την αξιοποίηση, εκμετάλλευση και 99ετούς διάρκειας διαχείριση του πύργου Πειραιά. Το κτίριο θα ανακατασκευαστεί πλήρως με στόχο να μετατραπεί σε ένα σύγχρονο βιοκλιματικό κτίριο γραφείων και καταστημάτων, με 29.000 τ.μ. ανωδομής και 3.500 τ.μ. υπόγειους χώρους, με ορίζοντα ολοκλήρωσης το α΄ εξάμηνο του 2023 και συνολικό προϋπολογισμό επένδυσης της τάξεως των 50 εκατ. ευρώ.

Η ΑΕΕΑΠ αναπτύσσει και ένα καινούργιο βιοκλιματικό κτίριο γραφείων στον Παράδεισο Αμαρουσίου, το οποίο διαθέτει επιφάνεια ανωδομής της τάξεως των 5.000 τ.μ., με το ύψος της επένδυσης να εκτιμάται ότι θα ανέλθει σε περίπου 15 εκατ. ευρώ, συμπεριλαμβανομένου και του κόστους αγοράς του οικοπέδου.

Από την πλευρά της, η Dimand, όπως σημειώνει στην «Κ» ο κ. Ανδριόπουλος, έχει λάβει από πολύ νωρίς, από το 2009, την απόφαση για ανάπτυξη μόνο κτιρίων με βιοκλιματικά χαρακτηριστικά με πιστοποίηση LEED.

«Είχαμε από τότε διαβλέψει τις ανάγκες που θα δημιουργηθούν λόγω της κλιματικής αλλαγής. Και δεδομένου ότι τα κτίριά μας απευθύνονται σε πολυεθνικούς ομίλους ή θεσμικούς επενδυτές εφαρμόζουμε, εδώ και 11 χρόνια, τις κοινοτικές οδηγίες για την ανάπτυξη ακινήτων με χαμηλό περιβαλλοντικό αποτύπωμα. Υστερα και από την εκδήλωση της πανδημίας έχουμε ενσωματώσει στις προδιαγραφές μας συγκεκριμένες προβλέψεις για τις ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις και την ποιότητα αέρα», τονίζει ο επικεφαλής της Dimand.

Εκτός από το έργο της αναβάθμισης του πύργου Πειραιά, η εταιρεία μετατρέπει σε υπερσύγχρονο, βιοκλιματικό κτίριο γραφείων το ακίνητο της πρώην έδρας της εφημερίδας «Ελευθεροτυπία» –έχει περιέλθει στην κυριότητα της εταιρείας ύστερα από πλειστηριασμό– που αποτελεί επένδυση της τάξεως των 8 εκατ. ευρώ.

Ακόμη, από κοινού με την Prodea, η Dimand μετασκευάζει σε ξενοδοχείο το Σαρόγλειο Μέγαρο, το οκταώροφο κτίριο στην οδό Σταδίου 65 στην Αθήνα, επιφάνειας 11,3 χιλ. τ.μ., υλοποιώντας επένδυση 19 εκατ. ευρώ.

Χρηματοδότηση με ευρωπαϊκούς πόρους

Η εγχώρια αγορά ακινήτων και ο τομέας έργων ανάπτυξης και αναβάθμισης κτιρίων θα μπορούσαν να διεκδικήσουν με αξιώσεις τμήμα των 72 δισ. ευρώ του Ταμείου Ανάκαμψης της Ε.Ε. και του νέου ΕΣΠΑ, τα οποία θα εισρεύσουν την επόμενη επταετία. Εκτός από τα εν λόγω κεφάλαια, δύο βασικοί πυλώνες στους οποίους έχει ήδη στηριχθεί σημαντικός αριθμός εγχώριων πράσινων επενδύσεων είναι η Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων (ΕΤΕπ) και η Ευρωπαϊκή Τράπεζα Ανασυγκρότησης και Ανάπτυξης (EBRD). Η ΕΤΕπ, μέσω του ευρωπαϊκού ταμείου στρατηγικών επενδύσεων (EFSI), έχει κινητοποιήσει κεφάλαια 514 δισ. ευρώ από τον Ιούλιο του 2015, έχοντας εκπληρώσει χρονικά τον στόχο τής εν λόγω πρωτοβουλίας περίπου έξι μήνες νωρίτερα.

«Ο σημαντικός αντίκτυπος των παγκόσμιων προκλήσεων, συμπεριλαμβανομένων εκείνων που σχετίζονται με την κλιματική αλλαγή και την υποβάθμιση του περιβάλλοντος, οδήγησαν επιχειρήσεις, κεφαλαιαγορές και ρυθμιστικές αρχές σε παγκόσμιο επίπεδο να αναγνωρίσουν τον κρίσιμο ρόλο του ιδιωτικού τομέα στην επίτευξη των στόχων για ένα καλύτερο μέλλον για όλους. Ως εκ τούτου, εμπλούτισαν τα κριτήρια και τις προτεραιότητές τους στη λήψη αποφάσεων με περιβαλλοντικές και κοινωνικές παραμέτρους καθώς και σε σχέση με τη διακυβέρνηση (Environment, Social and Governance parameters – ESG). Αυτή η προσέγγιση βελτιώνει τα μακροπρόθεσμα αποτελέσματα και παρέχει περισσότερες πηγές χρηματοδότησης. Οι αειφόρες επενδύσεις, που χαρακτηρίζονται από μειωμένο κίνδυνο και αυξημένη ανθεκτικότητα έναντι εξωτερικών παραγόντων αβεβαιότητας, ξεπερνούν σε απόδοση εκείνες με χαμηλότερη αξιολόγηση από άποψη ESG κριτηρίων», εξηγεί ο CEO της Prodea Investmens Αρις Καρυτινός.

H EBRD, που έχει χρηματοδοτήσει σημαντικό αριθμό έργων αναβάθμισης κτιρίων στην Ελλάδα, γνωστοποίησε πρόσφατα ότι έως το 2025 το ήμισυ των ετήσιων επενδύσεών της θα κατευθύνεται σε έργα πράσινης ανάπτυξης, με το νέο αυτό επενδυτικό σχέδιο της τράπεζας να προγραμματίζεται να εγκριθεί στην προγραμματισμένη για τον Οκτώβριο ετήσια γενική συνέλευση μετόχων. Την τελευταία πενταετία η τράπεζα έχει αυξήσει από το 25% στο 40% τη χρηματοδότηση έργων πράσινης ανάπτυξης και μετά την εκδήλωση της COVID-19 έχει στραφεί περισσότερο στη στήριξη υποδομών, έργων και δικτύων που εξυπηρετούν τη μετατροπή των πόλεων σε έξυπνων. Για τον σκοπό αυτό, από το 2016 έχει διαθέσει 1,5 δισ. ευρώ σε περίπου 42 πόλεις πανευρωπαϊκά.

Οσον αφορά τις κατοικίες, ο στόχος για περαιτέρω μείωση του ενεργειακού αποτυπώματος εκτιμάται ότι θα επιτευχθεί μέσω και του προγράμματος ενεργειακής αναβάθμισης και αυτονόμησης κατοικιών «Εξοικονομώ – Αυτονομώ», που διαθέτει προϋπολογισμό ύψους 850 εκατ. ευρώ και περιλαμβάνει ένα μεγάλο εύρος επιλέξιμων παρεμβάσεων. Αναμένεται να τεθεί σε ισχύ από τα τέλη του φθινοπώρου.

Οι ποιοτικοί χώροι γραφείων, απάντηση στην τηλεργασία και στη μείωση της απασχόλησης

Μπορεί οι νέοι ποιοτικοί χώροι γραφείων να προσελκύουν ισχυρή ζήτηση λόγω περιορισμένης έως ανύπαρκτης προσφοράς, όμως αυτό δεν σημαίνει, όπως εξηγούν αναλυτές, ότι η τηλεργασία που τουλάχιστον ωσότου βρεθεί κατάλληλη φαρμακευτική αγωγή και εμβόλιο για την COVID-19, δεν έχει έρθει για να μείνει. Κατ’ επέκταση, εκτιμάται ότι η επιστροφή στην κανονικότητα θα συνυπάρχει με τη μερική ή πλήρη, για ορισμένες εταιρείες, διατήρηση του μοντέλου της εξ αποστάσεως εργασίας, ενώ το νέο απόθεμα που θα δημιουργηθεί δεν θα διαθέτει μόνο βιοκλιματικά χαρακτηριστικά, αλλά εκτιμάται ότι θα είναι περισσότερο ευέλικτo και με λειτουργίες που επιτρέπουν την ενίσχυση της υγιεινής.

Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, η αγορά γραφείων αναμένεται να επηρεαστεί άμεσα από την υποχώρηση της οικονομικής δραστηριότητας, το διαφαινόμενο πλήγμα στις επιχειρήσεις και τη μείωση της απασχόλησης. Στο είδος και την κατηγορία των χώρων που προσελκύουν ζήτηση, επίδραση εκτιμάται ότι θα επιφέρει η ταχεία προσαρμογή των επιχειρήσεων στην τηλεργασία, όπως και η εξέλιξη της ηλεκτρονικής διακυβέρνησης και η ψηφιοποίηση σειράς δραστηριοτήτων και διαδικασιών του δημόσιου τομέα, που πραγματοποιείται το τελευταίο διάστημα.

Βραχυπρόθεσμα αλλά και σε μεγαλύτερο βάθος χρόνου, εκτιμάται ότι οι ανάγκες σε χώρους ανά επιχείρηση θα βαίνουν μειούμενες, παρέχοντας ωστόσο το οικονομικό περιθώριο για αναζήτηση χώρων υψηλότερων προδιαγραφών ποιότητας και θέσης. Επομένως, η πανδημία εκτιμάται ότι θα επιταχύνει την αναδιάταξη δυνάμεων στην αγορά ακινήτων, με τις αξίες στις δευτερεύουσες αγορές να αναμένεται ότι θα υποστούν πλήγμα, σε αντίθεση με τις τιμές των γραφείων υψηλών προδιαγραφών που εκτιμάται ότι θα ενισχυθούν περαιτέρω.

Στην αγορά των καταστημάτων ήδη έχουν δημιουργηθεί διαφορετικές «ταχύτητες» ανάμεσα στα μικρά καταστήματα λιανικής, τα εμπορικά κέντρα, τους μεγάλους εμπορικούς χώρους και τα σούπερ μάρκετ. Επίσης, καταγράφεται ισχυροποίηση της ζήτησης για αποθηκευτικούς χώρους λόγω της στροφής στο ηλεκτρονικό εμπόριο και αυτή είναι η αιτία που ενισχύονται οι εν λόγω επενδύσεις.

Στο πλαίσιο αυτό, η Pasal Development έχει υπογράψει προσύμφωνο, με καταβολή αρραβώνα ποσού 1,5 εκατ. ευρώ, για την αγορά τριών ακινήτων logistics και αποθηκευτικών χώρων που βρίσκονται στον Ασπρόπυργο Αττικής. Πρόκειται για ακίνητα πλήρως μισθωμένα σε διάφορους μισθωτές συνολικής επιφάνειας κτισμάτων 62.500 τετραγωνικών μέτρων, με την αξία της αγοράς να ανέρχεται σε περίπου 38 εκατ. ευρώ και τη συναλλαγή να προγραμματίζεται να ολοκληρωθεί μέχρι το τέλος του 2020.

Mεγάλη έμφαση στην ενίσχυση του χαρτοφυλακίου της με αποθηκευτικούς χώρους δίνει και η Trastor, η οποία επιδιώκει να αυξήσει την αξία των επενδύσεων σε ακίνητα στα 300 εκατ. ευρώ, μέχρι το τέλος της χρονιάς.

Στα υπόλοιπα επαγγελματικά ακίνητα, σύμφωνα με τους ειδικούς, τις μεγαλύτερες επιπτώσεις εκτιμάται ότι θα δεχτεί σημαντικός αριθμός μεγάλων ξενοδοχείων και ιδίως όσα λειτουργούν με το μοντέλο του «all inclusive».

Στα οικιστικά ακίνητα, μία από τις αναδυόμενες τάσεις περιλαμβάνει την αναζήτηση μεγαλύτερων κατοικιών ή την εκ νέου διαμερισμάτωση των υφιστάμενων, ώστε να είναι σε θέση να φιλοξενήσουν χώρους γραφείου.