Οι αλλεπάλληλες κρίσεις φέρνουν τη… γενιά των ενοικιαστών

Στη διαμόρφωση μιας ολόκληρης γενιάς για την οποία μοναδική επιλογή στέγασης θα είναι η ενοικίαση και όχι η αγορά έχει συντελέσει η οικονομική κρίση της προηγούμενης δεκαετίας. Σύμφωνα με τους ειδικούς της αγοράς ακινήτων, με βάση τα σημερινά δεδομένα είναι πολύ πιθανό έως το 2029, οι νέες ενοικιάσεις κατοικιών να είναι περισσότερες από τις νέες αγορές κατοικιών, σε μια δομική αλλαγή του τρόπου λειτουργίας της κτηματαγοράς.

Οπως σημειώνουν, η μείωση της αγοραστικής δύναμης των νέων νοικοκυριών, οι διαδοχικές κρίσεις, όπως η πρόσφατη ένεκα της πανδημίας και η εργασιακή ανασφάλεια, συνδυάζονται με την αυστηροποίηση των κριτηρίων δανειοδότησης από τις τράπεζες, για να περιορίσουν κατακόρυφα τον αριθμό των πιθανών αγοραστών κατοικιών, είτε μεταχειρισμένων είτε ακόμα περισσότερο νεόδμητων.

«Το βασικό πρόβλημα της σημερινής γενιάς ανθρώπων ηλικίας 20-35 ετών είναι ότι εξέρχεται από σειρά κρίσεων και εισέρχεται σε νέες, είτε οικονομικού, είτε κοινωνικού, είτε ακόμα και υγειονομικού χαρακτήρα», σημειώνει ο κ. Γιάννης Ξυλάς, επικεφαλής της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών ακινήτων Geoaxis Property & Valuations Services. «Η ανασφάλεια αυτή σημαίνει ότι η απόκτηση στέγης συνιστά ένα σημαντικό ρίσκο, το οποίο δεν επιθυμούν να αναλάβουν τα νέα ζευγάρια. Είναι ένα βήμα που δεν θα πραγματοποιήσουν εύκολα, γιατί το τραπεζικό σύστημα παραμένει σε κρίση και δεν βοηθά νέους ανθρώπους να αποκτήσουν στέγη», τονίζει ο κ. Ξυλάς.

Εκτός όμως από τις χρηματοοικονομικές συνθήκες και τον παράγοντα της ψυχολογίας, ο βασικότερος λόγος που γεννιέται μια ολόκληρη γενιά ενοικιαστών και όχι αγοραστών κατοικιών είναι η σταθερή υποχώρηση της αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών. Συγκεκριμένα, κατά την περίοδο των δύο τελευταίων δεκαετιών, από το 1998 έως και το 2019, οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα αυξήθηκαν κατά 57%. Μάλιστα, η εξέλιξη αυτή συνέβη παρά το γεγονός ότι κατά την περίοδο 2009-2017, οι αξίες των κατοικιών στην Ελλάδα υποχώρησαν κατά 44% κατά μέσον όρο (ή ακόμα και κατά 54%, σύμφωνα με σχετική ανάλυση του οίκου πιστοληπτικής αξιολόγησης DBRS που δημοσιεύθηκε εντός της εβδομάδας). Οπως σημειώνει ο κ. Ξυλάς, την ίδια 20ετή περίοδο, δηλαδή από 1998 έως και το 2019, ο μέσος μισθός έχει παραμείνει σχεδόν αμετάβλητος. Το 1998 διαμορφωνόταν σε 505 ευρώ, ή σε 772 υπολογίζοντας και τον πληθωρισμό. Σήμερα, ο μέσος βασικός μισθός δεν ξεπερνά τα 758 ευρώ. «Οπως εύλογα αντιλαμβάνεται κανείς, όσο οι μισθοί αυξάνονται με πολύ χαμηλότερο ρυθμό σε σχέση με τις τιμές των κατοικιών, είναι προφανές ότι τα μέλη της γενιάς των ενοικιαστών θα αυξάνονται συνεχώς ως ποσοστό επί του πληθυσμού. Η τάση αυτή θα επηρεάσει καθοριστικά τις αξίες των ακινήτων», σημειώνει ο κ. Ξυλάς.

Αν μάλιστα δεν είχε μεσολαβήσει και η δεκαετία της κρίσης που περιέκοψε μέρος των υπεραξιών που είχαν δημιουργηθεί κυρίως κατά την περίοδο από το 2000 και μέχρι το 2008, όταν έσπασε η «φούσκα» είναι προφανές ότι η απόσταση ανάμεσα στις τιμές των κατοικιών και το ύψος των μισθολογικών απολαβών θα ήταν ακόμα μεγαλύτερο. Χαρακτηριστικό παράδειγμα η αγορά της Μεγ. Βρετανίας, όπου δεν σημειώθηκε μια τέτοιας έκτασης διόρθωση στην αγορά κατοικίας, ούτε κατά την περίοδο της προηγούμενης διεθνούς ύφεσης, δηλαδή το 2009-2010, πέραν μιας περιορισμένης κάμψης των αξιών. Σύμφωνα με τον κ. Ξυλά, στην Αγγλία, τα τελευταία 20 χρόνια, οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν κατά 173%. Κατά το ίδιο διάστημα, η αύξηση των μισθών ήταν μόλις 19%. Ακόμα πιο χαρακτηριστικό είναι το γεγονός ότι το 2000, το 90% των νέων είχε την οικονομική δυνατότητα (με βάση τις απολαβές) να αγοράσει σπίτι. Σήμερα, το αντίστοιχο ποσοστό μετά βίας διαμορφώνεται στο 1/3 του ποσοστού αυτού.

Οταν τα επισκευαστικά συμπλήρωναν το ποσό της αγοράς

Ενας βασικός παράγοντας που πυροδότησε το ράλι της αγοράς κατοικίας, κυρίως την περίοδο από το 2000 έως και το 2008 ήταν ασφαλώς η αθρόα χρηματοδότηση, μέσω στεγαστικών δανείων. Νοικοκυριά δανείστηκαν αρκετά χρήματα πέραν των οικονομικών τους δυνατοτήτων, καθώς σε πολλές περιπτώσεις οι χρηματοδοτήσεις έφτασαν ή και ξεπέρασαν το 100% της αξίας των ακινήτων που αποκτήθηκαν και τα οποία αποτέλεσαν και τις εγγυήσεις των δανείων αυτών. Ηταν η εποχή που αίφνης χορηγούνταν επισκευαστικά δάνεια κατά χιλιάδες, για την απόκτηση ακόμα και νεόδμητων κατοικιών!

Με τον τρόπο αυτό διευκολύνθηκε η απόκτηση ακινήτου ακόμα και από ανθρώπους που είχαν χαμηλή ρευστότητα, δηλαδή δεν μπορούσαν να καταβάλουν ούτε καν ένα μικρό ποσοστό της αξίας του ακινήτου, π.χ. 10%-15% ως προκαταβολή, χρησιμοποιώντας ίδια κεφάλαια. Παρ’ όλα αυτά, έλαβαν δάνεια αξίας άνω των 200.000-250.000 ευρώ, με τα οποία καλυπτόταν ακόμα και το 100% της αξίας του προς αγορά ακινήτου. Ηταν η περίοδος κατά την οποία επικρατούσε η άποψη ότι «τα ακίνητα ποτέ δεν έχασαν την αξία τους στην Ελλάδα».

Η κρίση που πυροδοτήθηκε το 2009-2010 προκάλεσε μια ανώμαλη προσγείωση στην πραγματικότητα κι επιβεβαίωσε ότι πολλοί από τους δανειολήπτες ήταν ευάλωτοι σε μια επιδείνωση του οικονομικού κλίματος, με αποτέλεσμα μέσα σε λίγα χρόνια, να δημιουργηθούν «κόκκινα» στεγαστικά δάνεια της τάξεως των 45 δισ. ευρώ, μέρος των οποίων παραμένει ακόμα και σήμερα στα «βιβλία» των τραπεζών.

Εκτοτε βέβαια, τα κριτήρια πιστοληπτικής ικανότητας και ασφαλώς και η εποπτεία του τραπεζικού συστήματος αυστηροποιήθηκαν σε βαθμό τέτοιο, ώστε ελάχιστοι πολίτες να έχουν την δυνατότητα πρόσβασης σε τραπεζική χρηματοδότηση. Η πρόσφατη ανάκαμψη στην ζήτηση έχει μεν ενισχύσει και τις δανειοδοτήσεις, ωστόσο, αυτές αφορούν κατά κανόνα ανθρώπους αρκετά υψηλών εισοδημάτων, ενώ όσο πιο σταθερή εργασία και κλάδο απασχόλησης έχει ο υποψήφιος δανειολήπτης, τόσο μεγαλύτερες πιθανότητες έχει να εγκριθεί το δάνειό του, αλλά όχι σε ποσοστό μεγαλύτερο του 70-80% της αξίας του ακινήτου.

Σύμφωνα με στοιχεία της εταιρείας ΙMS (Individual Mortgage Solutions), η μέση αξία των στεγαστικών δανείων που εκταμιεύονται για την αγορά κατοικίας ανήλθε σε σχεδόν 100.000 ευρώ, σημειώνοντας αύξηση της τάξεως του 20% σε σχέση με το 2018, όταν η αντίστοιχη αξία ανά δάνειο δεν ξεπερνούσε τις 80.000 ευρώ. Οσον αφορά τα προς χρηματοδότηση ακίνητα, η μέση αξία τους διαμορφώνεται φέτος σε 140.000 ευρώ, από 118.000 ευρώ το 2018.

Οι επιλογές για την αγορά ακινήτου χωρίς τη λήψη τραπεζικού δανείου

Με δεδομένη την αδυναμία λήψης τραπεζικής χρηματοδότησης, τα νέα νοικοκυριά που είναι σε θέση να αγοράσουν ακίνητο, είναι μόνο όσα έχουν είτε τη δυνατότητα να πουλήσουν κάποιο ακίνητο (π.χ. αγροτεμάχιο, παλιό διαμέρισμα κ.τ.λ.). Εναλλακτικά, αγορές πραγματοποιούν και όσοι έχουν κάποια ρευστότητα από τους γονείς τους, ως οικονομική βοήθεια για τη νέα τους ζωή.

Σύμφωνα με τον κ. Ξυλά, «τα χαμηλά εισοδήματα, ιδίως στις νεαρές ηλικίες, έχουν δημιουργήσει μια τάση να μένουν στο πατρικό τους σπίτι για περισσότερα χρόνια, ή να στρέφονται στην αγορά ακινήτων εξαιρετικά χαμηλής ποιότητας. Ωστόσο, οι περισσότεροι νέοι αποστρέφονται την αγορά ακινήτων και αντιθέτως προτιμούν, όταν πρόκειται να αποχωρήσουν από την οικογενειακή τους εστία, να μισθώσουν ένα διαμέρισμα που να προσφέρει υψηλότερες ποιοτικές προδιαγραφές και σε καλύτερη περιοχή».

Πολλές φορές, το ενοίκιο είναι μονόδρομος και για λόγους δημογραφικούς, καθώς οι νέοι δεν παντρεύονται με την ίδια συχνότητα, ή καθυστερούν αρκετά χρόνια έως ότου συγκατοικήσουν. Με την απουσία δύο εισοδημάτων στην ίδια στέγη, η απόκτηση κατοικίας είναι απαγορευτική. Ακόμα όμως κι αν υπάρχουν δύο εισοδήματα, όπως σημειώνουν οι επαγγελματίες του κλάδου, η αγορά κατοικίας μόνο με βάση τον μισθό είναι μια εξαιρετικά δύσκολη εξίσωση.

Ειδικά στην Ελλάδα, «απουσιάζει πλέον κι ένα πρόγραμμα στέγασης, χρηματοδοτούμενο από την πολιτεία, ώστε να κατασκευαστούν προσιτές κατοικίες, π.χ. μόνο για νέους, με παροχή ευνοϊκών κριτηρίων χρηματοδότησης», σημειώνει ο κ. Ξυλάς.

Υπενθυμίζεται ότι ο Οργανισμός Εργατικής Κατοικίας καταργήθηκε το 2012, στο πλαίσιο των τότε μέτρων περικοπής των δημοσίων δαπανών και δεν έχει ληφθεί μέχρι σήμερα κάποια μέριμνα για την ανασύστασή του, ή έστω για την εφαρμογή κάποιου προγράμματος κοινωνικής στέγασης, όπως εφαρμόζουν οι περισσότερες χώρες της Ε.Ε.

Ενδεικτικό της μείωσης της αγοραστικής δύναμης των Ελλήνων πολιτών, είναι ότι η χώρα μας παραμένει σταθερά ουραγός μεταξύ των υπολοίπων κρατών-μελών της Ε.Ε. (και της Ευρώπης συνολικά), σε ό,τι αφορά την οικονομική επιβάρυνση των νοικοκυριών για την κάλυψη των στεγαστικών τους αναγκών. Με βάση τα πιο πρόσφατα στοιχεία της Eurostat που αφορούν το 2018, στην Ελλάδα, σχεδόν ένας στους τέσσερις πολίτες, δαπανά πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους, για να καλύψει δαπάνες σχετικές με το ακίνητο, στο οποίο διαμένει. Πρόκειται για ποσοστό που είναι τετραπλάσιο του ευρωπαϊκού μέσου όρου, που δεν ξεπερνά το 9,6% στην Ε.Ε. των «27».

Σύμφωνα με την ανάλυση των σχετικών στοιχείων της Eurostat, οι κύριοι λόγοι για την αρνητική αυτή εξέλιξη, είναι τόσο η αύξηση του κόστους στέγασης (π.χ. φόροι), αλλά ακόμα περισσότερο η σημαντική πτώση του διαθέσιμου εισοδήματος των πολιτών, είτε λόγω της μείωσης των μισθών, είτε λόγω της εκτόξευσης της ανεργίας. Το πρόβλημα έγκειται στο ότι από το 2014 και μετά, όταν δηλαδή παγιώθηκε η υφιστάμενη κατάσταση, δεν έχει καταγραφεί σχεδόν καμία βελτίωση.

Πάντως, υπάρχουν σημαντικές διαφορές ανάμεσα σε ιδιοκτήτες και ενοικιαστές. Για παράδειγμα, ενώ το ποσοστό των ιδιοκτητών που δαπανούν άνω του 40% του εισοδήματός τους για το ακίνητό τους δεν ξεπερνά το 30% (είτε με είτε χωρίς στεγαστικό δάνειο), στην περίπτωση των ενοικιαστών, το ποσοστό αυτό εκτινάσσεται σε 83,1% (25% ο ευρωπαϊκός μέσος όρος). Ουσιαστικά δηλαδή, πάνω από οκτώ στους 10 ενοικιαστές χρειάζεται να ξοδεύουν πάνω από 40% των εσόδων τους, για να εξασφαλίσουν στέγη. Αν μάλιστα συνυπολογιστεί ότι τα στοιχεία της Eurostat αφορούν ουσιαστικά την περίοδο πριν από τη μεγάλη εκτίναξη των τιμών των ενοικίων, η οποία έλαβε χώρα κυρίως κατά τη διάρκεια των τελευταίων 18 μηνών, τότε γίνεται αντιληπτό ότι η κατάσταση έχει επιδεινωθεί ακόμα περισσότερο για τους ενοικιαστές. Αλλωστε, η αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών έχει παραμείνει σχετικά αμετάβλητη την ίδια περίοδο.

Τα στοιχεία έρχονται να πλαισιωθούν από την πρόσφατη έκθεση του Tax Foundation, βάσει των οποίων, η Ελλάδα κατατάσσεται στη δεύτερη θέση μεταξύ των 36 χωρών του ΟΟΣΑ, με την υψηλότερη φορολόγηση. Συγκεκριμένα, το 40% του μισθού των Ελλήνων οδεύει προς φόρους και ασφαλιστικές εισφορές. Ειδικότερα, η Ελλάδα έχει τη δεύτερη υψηλότερη φορολόγηση της εργασίας για τις οικογένειες, με ποσοστό 37,8%, πίσω μόνο από την Ιταλία, όπου ένα έγγαμο ζευγάρι με παιδιά φορολογείται με 39,2%. Το στοιχείο αυτό καταδεικνύει ότι ουσιαστικά η Ελλάδα δεν προσφέρει ουσιαστικά φορολογικά κίνητρα για όσους κάνουν οικογένεια.