Η τελική «μοιρασιά» της έκτασης του Ελληνικού

Σε μια δύσκολη, σπιθαμή προς σπιθαμή, διαπραγμάτευση για τη διανομή της έκτασης του πρώην αεροδρομίου στο Ελληνικό, βρίσκονται αυτή την περίοδο το ελληνικό Δημόσιο με τη Lamda Development. Η «απαιτητική» αυτή διαπραγμάτευση θα κρίνει ποια τμήματα της έκτασης των 6.000 στρεμμάτων του Ελληνικού θα περάσουν στην πλήρη κυριότητα του παραχωρησιούχου και σε ποια θα έχει απλώς το δικαίωμα χρήσης, διοίκησης, διαχείρισης και εκμετάλλευσης, και θα ξαναπεράσουν στην πλήρη κυριότητα του Δημοσίου όταν λήξει η 99ετής παραχώρηση.

Η επίτευξη της τελικής συμφωνίας επί αυτού του ζητήματος, δηλαδή της διανομής της γης που θα αποτυπωθεί σε τοπογραφικό διάγραμμα, είναι προαπαιτούμενο για να ολοκληρωθεί η συναλλαγή και να αρχίσει η παραχώρηση και κατ’ επέκταση η ανάπτυξη των έργων στο πρώην αεροδρόμιο. Ομως, μεταξύ των τριών μερών που ορίζει η κυρωθείσα από τη Βουλή σύμβαση παραχώρησης ως μέρη της διαπραγμάτευσης, δηλαδή του ΤΑΙΠΕΔ, του επενδυτή και του Δημοσίου, υπάρχουν σε σημεία διαφορετικές προσεγγίσεις και έτσι η όλη διαδικασία ενδέχεται να απαιτήσει χρόνο. Και αυτό διότι, παρά το γεγονός πως ο διαγωνισμός έχει λήξει εδώ και χρόνια, η προηγούμενη κυβέρνηση σημείωσε μικρή, αν όχι καθόλου, πρόοδο στο όλο ζήτημα.

Η κρισιμότητα αυτής της διανομής γίνεται καλύτερα αντιληπτή αν σκεφθεί κανείς πως μοιάζει με την επικαρπία και την ψιλή κυριότητα ακινήτων από φυσικά πρόσωπα. Οταν κάποιος έχει και τα δύο, δηλαδή πλήρη κυριότητα, τότε μπορεί να πουλήσει το ακίνητο ή να το κληροδοτήσει σε όποιον θέλει και βέβαια να το νέμεται όπως επιλέγει. Οταν δύο διαφορετικά μέρη έχουν την επικαρπία και την ψιλή κυριότητα αντίστοιχα, αυτό που έχει την επικαρπία μπορεί να το χρησιμοποιεί ή να το μισθώνει ή να το εκμεταλλεύεται με οποιονδήποτε άλλο τρόπο, αλλά δεν μπορεί να το πουλήσει.

Κρίσιμη συμφωνία

Ετσι και στο Ελληνικό, όταν λήξει η παραχώρηση, οι εκτάσεις εκείνες και ό,τι κτίριο υπάρχει επ’ αυτών που θα συμφωνηθεί τώρα να μείνουν κατά κυριότητα στο Δημόσιο θα επιστρέψουν σε αυτό. Αν και τα 99 χρόνια μπορεί να ακούγονται πάρα πολλά, κάποια στιγμή θα περάσουν και τότε το Δημόσιο θα αποκτήσει το δικαίωμα να εκμεταλλεύεται όποια περιουσία επιστρέψει σε αυτό. Επίσης, για όλα αυτά τα χρόνια ο επενδυτής αυτονόητα δεν θα μπορεί να πουλήσει πλήρη κυριότητα εκεί που δεν την έχει, με ό,τι σημαίνει αυτό για τις αποτιμήσεις, την εκμετάλλευση του ακινήτου και την απόδοση της επένδυσης.

Εάν δηλαδή, για παράδειγμα, ένα ξενοδοχείο από τα τρία συνολικά που προβλέπονται στο σχέδιο ολοκληρωμένης ανάπτυξης είναι σε έκταση που δεν έχει πλήρη κυριότητα ο επενδυτής, αυτό θα επιστρέψει στο Δημόσιο με τη λήξη της παραχώρησης. Ομοίως ένα συγκρότημα κατοικιών ή ένα εμπορικό κέντρο και ούτω καθεξής. Κάτι που σημαίνει πως το ξενοδοχείο ή το συγκρότημα του παραδείγματος δεν μπορούν να πουληθούν από τον επενδυτή, αλλά μόνον εάν ο αγοραστής δέχεται να αγοράσει μόνο το δικαίωμα επιφανείας και την επιστροφή τους στο Δημόσιο με τη λήξη της παραχώρησης, ή αν το Δημόσιο συναινέσει και μπει και ως αντισυμβαλλόμενος στη συναλλαγή, με ό,τι αυτό σημαίνει σε χρόνο και περιπλοκότητα. Φυσικά αυτό επηρεάζει το τίμημα της παραχώρησης.

Οι δύο ζώνες

Το τι ποσοστό της έκτασης θα έχει ο επενδυτής και τι το Δημόσιο έχει ήδη συμφωνηθεί. Συγκεκριμένα, η διανομή θα γίνει 30-70, με το 30% να περνά κατά πλήρη κυριότητα στον επενδυτή και το 70% μόνον ως δικαίωμα χρήσης, διοίκησης, διαχείρισης και εκμετάλλευσής του. Επίσης, η κατά 30-70 διανομή ισχύει ομοίως και στα δύο βασικά τμήματα του ακινήτου: δηλαδή αυτό που είναι κάτω από την Ποσειδώνος και βρίσκεται δίπλα στην παραλία και τη μαρίνα (εξαιρουμένων του αιγιαλού και της παραλίας), και αυτό που είναι πάνω από την Ποσειδώνος. Και στα δύο αυτά τμήματα πρέπει ο επενδυτής να έχει 30% πλήρη κυριότητα και 70% δικαίωμα επιφανείας.

Που σημαίνει πως στη σχεδιασμένη πυκνή ανάπτυξη στην παραλία όπου προβλέπεται, και μάλιστα εντός της πρώτης πενταετίας, η ανάπτυξη δύο ξενοδοχείων, ενός εμπορικού κέντρου, ενός υψηλού κτιρίου κατοικιών και ενός παραλιακού οικισμού, δύσκολα θα περάσουν όλα στην πλήρη κυριότητα του επενδυτή, αφού οι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς δημόσιοι χώροι καλύπτουν περιορισμένη έκταση εκεί.

Στο πάνω από την Ποσειδώνος τμήμα τα πράγματα εμφανίζονται ευκολότερα, αφού το μητροπολιτικό πάρκο μαζί με τους κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους (εκπαίδευσης, νοσοκομεία, γυμναστήρια, μουσεία, εκθεσιακά κέντρα κ.λπ.) αντιστοιχούν σε περίπου 70% της έκτασης. Και ως κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι δεν θα μπορούσαν να βρίσκονται στην πλήρη κυριότητα του επενδυτή. Αυτό σε γενικές γραμμές προβλέπει και η πρόταση που έχουν υποβάλει στην εν λόγω διαπραγμάτευση τόσο η Lamda Development όσο και το ΤΑΙΠΕΔ.

Εν αναμονή του Δημοσίου

Η πρόταση του Δημοσίου αναμένεται να μπει στο τραπέζι τις επόμενες ημέρες. Ετσι, είναι λογικό να περιμένει κανείς ότι το θέμα δεν θα κλείσει σε μια μέρα. Επιπλέον, δε, διατυπώνονται και ορισμένες εκτιμήσεις, μεταξύ εμπλεκόμενων στον προσδιορισμό της θέσης του Δημοσίου, σύμφωνα με τις οποίες πρέπει να μην υπολογιστούν στη διανομή οι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι. Θέση που εάν υιοθετηθεί, μεταβάλλει άρδην τα δεδομένα και περιπλέκει τη διαπραγμάτευση σημαντικά.

Εκτός από αυτή τη διαπραγμάτευση, τις επόμενες ημέρες αναμένεται να κατατεθεί προς ψήφιση από τη Βουλή και νομοθετική ρύθμιση που θα νομιμοποιεί τα περίπου 400 κτίρια και άλλες κατασκευές (πολλά εξ αυτών είναι αυθαίρετα) που βρίσκονται στην έκταση του Ελληνικού, ώστε να μπορούν να παραχωρηθούν ή και να μεταβιβαστούν και πλήθος εξ αυτών που δεν είναι διατηρητέα να κατεδαφιστούν για να προχωρήσουν τα έργα, ή να ανακαινισθούν.

Στη Lamda η κυριότητα 1.575 στρεμμάτων πάνω από την Ποσειδώνος και 227 παράκτια

Η Lamda Development, με βάση όλες τις συμφωνίες που έχουν κυρωθεί, δηλώνει αναμενόμενα και σαφώς εδώ και μήνες πως η διανομή του δικαιώματος κυριότητας μεταξύ των συνιδιοκτητών αποτελεί συμβατική προϋπόθεση για να προχωρήσουν η παραχώρηση και τα έργα, όπως ακριβώς και η χορήγηση άδειας λειτουργίας καζίνο.

Την ονομάζει «ιδιοκτησιακή ωρίμανση του Μητροπολιτικού Πόλου», ο οποίος σήμερα ανήκει στο ελληνικό Δημόσιο, με την «Ελληνικό Α.Ε.» (σ.σ. αυτήν αγοράζει η Lamda) να έχει μόνο το δικαίωμα χρήσης, διοίκησης, διαχείρισης και εκμετάλλευσής του. Και προσθέτει στο σχετικό ενημερωτικό που έχει αναρτήσει από τον Μάρτιo στην ιστοσελίδα του έργου, thehellinikon.com, πως «με βάση τον διαγωνισμό, το Δημόσιο έχει αναλάβει να μεταβιβάσει στο ΤΑΙΠΕΔ κατά πλήρη κυριότητα ποσοστό 30% εξ αδιαιρέτου του Μητροπολιτικού Πόλου (εξαιρουμένων του αιγιαλού και της παραλίας), προκειμένου στη συνέχεια να ακολουθήσει διανομή μεταξύ των εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτητών, ώστε τελικά αυτό το εξ αδιαιρέτου 30% να μετατραπεί σε πλήρες δικαίωμα κυριότητας επί αντίστοιχης έκτασης του Μητροπολιτικού Πόλου, ήτοι σε περίπου 1.575 στρέμματα στο πρώην αεροδρόμιο και 227 στρέμματα στην παράκτια ζώνη».

Το δεύτερο βήμα

Μετά θα ακολουθήσει η μεταβίβαση στην «Ελληνικό Α.Ε.» των εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί του ακινήτου ή, όπως λέει η Lamda, «το δεύτερο βήμα για την ιδιοκτησιακή ωρίμανση του Μητροπολιτικού Πόλου». Οπως και πριν το Δημόσιο έχει αναλάβει να μεταβιβάσει στο ΤΑΙΠΕΔ, με τη σύμφωνη γνώμη των επενδυτών, δικαίωμα επιφανείας επί του συνόλου του μητροπολιτικού πόλου.

Τα εμπράγματα δικαιώματα

Αφού συμβεί αυτό, το ΤΑΙΠΕΔ θα πρέπει με τη σειρά του να μεταβιβάσει όλα τα εμπράγματα δικαιώματα που πλέον θα έχει αποκτήσει, δηλαδή και το δικαίωμα επιφανείας επί του Μητροπολιτικού Πόλου και το δικαίωμα πλήρους κυριότητας, όπου αυτό συμφωνηθεί, στην «Ελληνικό Α.Ε.». Και προειδοποιεί πως «λαμβάνοντας υπόψη το πλήθος των εμπλεκομένων στις αλλεπάλληλες αυτές συναλλαγές, τη φύση τους αλλά και τις ιδιαιτερότητές τους, όπως και τις εν γένει ιδιαιτερότητες του ακινήτου, η ιδιοκτησιακή ωρίμανση του ακινήτου εκτιμάται ως μια ιδιαίτερα απαιτητική και περίπλοκη διαδικασία».

Ολοκληρώνεται αύριο η αύξηση κεφαλαίου, καθυστερεί ο διαγωνισμός για το καζίνο

Με ευρύτατο αγοραστικό ενδιαφέρον ολοκληρώθηκε την Παρασκευή η διαπραγμάτευση των δικαιωμάτων προτίμησης συμμετοχής των παλαιών μετόχων στην αύξηση κεφαλαίου της Lamda Development, ύψους 650 εκατ. ευρώ, μιας από τις μεγαλύτερες για το Ελληνικό Χρηματιστήριο τις τελευταίες δεκαετίες. Σύμφωνα με χρηματιστηριακές πηγές, η συντριπτική πλειοψηφία των υπαρχόντων μετόχων έχει ήδη εγγραφεί στην αύξηση, ενώ σημαντικός αριθμός ξένων επενδυτών που αναζήτησε να αγοράσει δικαιώματα συμμετοχής δεν το κατάφερε. Η ολοκλήρωση της εγγραφής γίνεται αύριο Δευτέρα, οπότε και θα καταμετρηθούν τυχόν αδιάθετα δικαιώματα, αλλά αυτά αναμένεται να είναι αφενός πολύ λίγα ή και καθόλου και αφετέρου έχουν ήδη προεγγραφεί γι’ αυτά (δικαίωμα oversubscription) οι υπάρχοντες μέτοχοι. Τα δικαιώματά τους, σύμφωνα με πληροφορίες της αγοράς, εξασκούν όλοι οι βασικοί μέτοχοι οι οποίοι και έχουν εγγραφεί στην αύξηση, μεταξύ των οποίων οι Consolidated Lamda Holdings ( 51%) και η Voxcove Holdings (10%).

Η διάρκεια του διαγωνισμού για την άδεια του καζίνο έχει ξεπεράσει τις αρχικές εκτιμήσεις αγοράς και κυβέρνησης και ενδέχεται να καθυστερήσει και την έναρξη της επένδυσης της Lamda στο Ελληνικό.

Μετά την ανακοίνωση της αύξησης, σημαντικές θέσεις στο μετοχικό κεφάλαιο της Lamda απέκτησαν ισχυρά επιχειρηματικά σχήματα από την Ελλάδα και το εξωτερικό, όπως η Aegean που αγόρασε μετοχές της Lamda (1,66%), η ΟΡΥΜΗΛ, συμφερόντων Οδυσσέα Κυριακόπουλου (0,685%) και οι HSBC (για λογαριασμό πελάτη της), Gama και Bienville (2,75%). Μεταξύ των ξένων θεσμικών που, κατά πληροφορίες, δεν βρήκαν όσα δικαιώματα συμμετοχής έψαχναν να αγοράσουν, φέρονται και η Schroders, η Bienville, η Blackrock, αλλά και η Ευρωπαϊκή Τράπεζα Ανασυγκρότησης και Ανάπτυξης (EBRD).

Εν τω μεταξύ, ούτε αυτή την εβδομάδα παραδόθηκε το πρακτικό αξιολόγησης της επάρκειας των φακέλων των δύο υποψηφίων για τον διαγωνισμό της χορήγησης αδείας ολοκληρωμένου συγκροτήματος καζίνο στο Ελληνικό της επιτροπής διενέργειας της σχετικής διαδικασίας. Υπενθυμίζεται πως οι φάκελοι με τα νομιμοποιητικά, τις τεχνικές και τις δεσμευτικές προσφορές κατατέθηκαν στις αρχές Οκτωβρίου, δύο και πλέον μήνες πριν. Με τη διαβίβαση του πρακτικού στην Επιτροπή Εποπτείας και Ελέγχου Παιγνίων αναμένεται να συγκληθεί το διοικητικό συμβούλιο και να κηρύξει την έναρξη της δεύτερης –και ουσιαστικής– φάσης, αυτή της αξιολόγησης των τεχνικών και, ύστερα, των οικονομικών προσφορών, οι οποίες δεν έχουν ακόμα αποσφραγιστεί. Σύμφωνα με πληροφορίες, όμως, είναι σοβαρό το ενδεχόμενο να προκριθεί μόνο ο ένας εκ των δύο υποψηφίων, αφού τα νομιμοποιητικά και άλλα απαιτούμενα έγγραφα και προϋποθέσεις του δεύτερου φέρονται να μην καλύπτουν όλες τις απαιτήσεις του διαγωνισμού. Σε αυτή την περίπτωση πρέπει να αναμένονται προσφυγές που θα παρατείνουν σημαντικά την κατάληξη του διαγωνισμού.

Η όλη διαδικασία έχει ξεπεράσει σε χρόνο τις αρχικές εκτιμήσεις αγοράς και κυβέρνησης και ενδέχεται να καθυστερήσει και την έναρξη της επένδυσης της Lamda στο Ελληνικό, αφού η οριστική ανάδειξη νικητή είναι προαπαιτούμενο (συμβασιοποιημένο και ψηφισθέν από τη Βουλή) για να προχωρήσει στην καταβολή της πρώτης δόσης για την απόκτηση της «Ελληνικό Α.Ε.» και να ολοκληρωθεί η συναλλαγή.