Ιδιώτες στον φορέα απόκτησης ακινήτων «κόκκινων» δανειοληπτών

Αλλαγές επί το αυστηρότερον στο πτωχευτικό πλαίσιο των ιδιωτών επιβάλλουν οι θεσμοί, οι οποίοι ανησυχούν ότι οι διατάξεις για την προστασία της πρώτης κατοικίας θα υπονομεύσουν την κουλτούρα πληρωμών. Στο πλαίσιο αυτό, ανατρέπεται ο σχεδιασμός για τη δημιουργία ενός δημόσιου φορέα (Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης) ο οποίος θα παρεμβαίνει αγοράζοντας τα σπίτια όσων οφειλετών έχουν στεγαστικό δάνειο με υποθήκη την πρώτη τους κατοικία και δεν εξυπηρετούν το δάνειό τους.

Εναλλακτικά, εξετάζεται ο φορέας αυτός να είναι ιδιωτικός ή σύμπραξη Δημοσίου και ιδιωτικού τομέα, έτσι ώστε να διασφαλιστεί ότι θα λειτουργεί με αμιγώς ιδιωτικοοικονομικά κριτήρια και ότι δεν θα αποτελέσει καταφύγιο όσων δεν πληρώνουν το στεγαστικό τους δάνειο, «παρκάροντας» την πρώτη τους κατοικία στο Δημόσιο και συνεχίζοντας να μένουν σε αυτή έναντι ενοικίου. Οι θεσμοί ανησυχούν ότι ακόμη και αν ένας δανειολήπτης δεν πληρώνει στον δημόσιο φορέα το ενοίκιο που οφείλει προκειμένου να μπορεί να διαμένει στο ακίνητο, το κράτος δεν πρόκειται, για λόγους πολιτικής, να του κάνει έξωση. Για τον λόγο αυτό, ζητούν ο φορέας αυτός να είναι ιδιωτικός ή σύμπραξη δημόσιου και ιδιωτικού τομέα.

Την άσκηση καλείται να λύσει η PricewaterhouseCoopers, η οποία προτείνει τις εξής λύσεις με παραλλαγές:

• Ο φορέας να είναι δημόσιος ή σύμπραξη με ιδιώτη. Στην περίπτωση αυτή θα τιτλοποιεί, δηλαδή θα μεταβιβάζει την απαίτηση από τα ενοίκια που θα εισπράττει από τον ιδιώτη που θα διαμένει στο ακίνητο, και θα αναθέτει τη διαχείριση σε ανεξάρτητες εταιρείες. Με τον τρόπο αυτό θα διασφαλιστεί ότι ο φορέας θα λειτουργεί με ιδιωτικοοικονομικά κριτήρια, αφού το κράτος θα πρέπει να πληρώνει ένα κουπόνι από την πώληση της απαίτησης και θα έχει κάθε λόγο να επιδιώκει την ορθή λειτουργία του.

• Ο φορέας να είναι ιδιωτικός και μάλιστα όχι αποκλειστικά ένας, αλλά πολλοί. Αυτοί θα μπορούν να αγοράζουν τα σπίτια οφειλετών που πτωχεύουν είτε μέσω πλειστηριασμού είτε ύστερα από συμφωνία με τις τράπεζες και τα funds, στα οποία θα καταλήξει ο κύριος όγκος των κόκκινων στεγαστικών δανείων. Εφόσον πρόκειται για πρώτη κατοικία και ο οφειλέτης, ο οποίος θα έχει χάσει την κυριότητα της κατοικίας του, θέλει να συνεχίσει να μένει σε αυτή, θα πρέπει να το δηλώσει στο πλαίσιο της πτώχευσης ή του πλειστηριασμού και o φορέας που θα το έχει αγοράσει θα υποχρεούται να του διασφαλίσει την παραμονή του σε αυτή καταβάλλοντας ενοίκιο.

Η υποχρέωση αυτή θα προκύπτει βάσει του νέου πτωχευτικού νόμου, ο οποίος θα ορίζει τους όρους και τις προϋποθέσεις βάσει των οποίων κάποιος ιδιώτης θα μπορεί να κάνει χρήση αυτής της δυνατότητας. Ο νόμος θα προβλέπει και την επιδότηση του ενοικίου για όσα νοικοκυριά θεωρούνται ευάλωτα, δηλαδή έχουν συγκεκριμένα εισοδηματικά και περιουσιακά χαρακτηριστικά και χρήζουν προστασίας από το κράτος.

Η ανάθεση σε ιδιώτες απεμπλέκει το Δημόσιο από την αγορά, αλλά και τη διαχείριση των ακινήτων που θα μεταβιβαστούν στο πλαίσιο της πτώχευσης, και εξασφαλίζει ότι ο οφειλέτης θα τηρεί την υποχρέωση καταβολής ενοικίου. Στην περίπτωση που δεν την τηρεί, θα χάνει τη δυνατότητα να διαμένει στο ακίνητο.

Υπενθυμίζεται ότι, σύμφωνα με το σχέδιο του νέου πτωχευτικού νόμου, ο οφειλέτης θα έχει το δικαίωμα να διαμένει στο ακίνητο πληρώνοντας ενοίκιο στον φορέα στον οποίο έχει μεταβιβάσει την πρώτη του κατοικία. Η διάρκεια της μίσθωσης ορίζεται σε 12 έτη, ενώ το μίσθωμα που θα καταβάλλει θα ορίζεται με βάση απόδοση που αντιστοιχεί προς το μέσο επιτόκιο στεγαστικού δανείου με κυμαινόμενο επιτόκιο που ίσχυε σύμφωνα με το στατιστικό δελτίο της ΤτΕ, αναπροσαρμοζόμενο με το επιτόκιο αναφοράς της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας.

Εντός συγκεκριμένου χρονικού διαστήματος από την έναρξη της μίσθωσης, ο μισθωτής θα μπορεί να αιτηθεί τη μετατροπή της σε μίσθωση με δικαίωμα επαναγοράς και εικοσαετή διάρκεια. Εφόσον ο οφειλέτης καταβάλει το σύνολο των μισθωμάτων για όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, τότε θα δικαιούται τη μεταβίβαση της κυριότητας της πρώτης κατοικίας στον ίδιο ή στους νόμιμους διαδόχους του. Η μίσθωση θα καταγγέλλεται εφόσον ο μισθωτής είναι υπερήμερος ως προς την καταβολή τριών μισθωμάτων και η υπερημερία δεν θεραπευθεί ως προς το σύνολό της εντός μηνός από τη σχετική όχληση του μισθωτή.

Εάν πρόκειται για ευάλωτο νοικοκυριό, ο νέος πτωχευτικός νόμος προβλέπει το δικαίωμα ο οφειλέτης να λάβει και στεγαστικό επίδομα από το κράτος. Στην περίπτωση που ο ευάλωτος οφειλέτης καταρτίσει μίσθωση για την πρώτη του κατοικία, το επίδομα θα καταβάλλεται στον φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης για τη μερική εξόφληση του μισθώματος.