Ηλεκτρονικός Φάκελος Μεταβίβασης Ακινήτων: Οι αλλαγές για τους ιδιοκτήτες – Νέα Γενική Συνέλευση των συμβολαιογράφων
Νέα Γενική Συνέλευση για το θέμα του Ηλεκτρονικoύ Φακέλου Μεταβίβασης Ακινήτων θα πραγματοποιήσουν σήμερα οι συμβολαιογράφοι. Όπως είχε γνωστοποίησε με ανακοίνωσή του ο Συμβολαιογραφικός Σύλλογος Αθηνών, Πειραιώς, Αιγαίου και Δωδεκανήσου, στη πρόσφατη Γενική Συνέλευση των μελών του ΣΣΕΑΠΑΔ, «αποφασίστηκε η επ’ αόριστον συνέχιση της αποχής των συμβολαιογράφων από τη σύνταξη συγκεκριμένης κατηγορίας συμβολαίων και των δηλώσεών τους και η σύγκληση νέας Γενικής Συνέλευσης στις 8/1/2024 προς επανεξέταση των εξελίξεων. Κατά τη Γενική Συνέλευση επισημάνθηκε και πάλι η ασυμφωνία μεταξύ της προκήρυξης του διαγωνισμού για τον “Ηλεκτρονικό Φάκελο Μεταβίβασης Ακινήτων” και των συμφωνηθέντων μεταξύ Πολιτείας και συμβολαιογράφων, καθώς και η απόλυτα εύλογη ανασφάλεια ως προς τη νομικά εφικτή δυνατότητα συμβασιοποίησης και εκτέλεσης του άνω έργου με περιεχόμενο διαφορετικό προς την προκήρυξη αυτού, θέμα που αποτέλεσε το βασικό λόγο λήψης της απόφασης περί συνέχισης της αποχής. Βασικά αιτήματα, μεταξύ άλλων, είναι:
- Η εκ μέρους της Πολιτείας επίσημη γνωστοποίηση προς τον ανάδοχο- μειοδότη του ανοικτού διεθνούς διαγωνισμού για το έργο “Ηλεκτρονικός Φάκελος Μεταβίβασης” της εξαίρεσης/απαλοιφής του υποέργου «Ψηφιακό συμβόλαιο», και σχετική γνωστοποίηση επίσημα στη Συντονιστική Επιτροπή Συμβολαιογραφικών Συλλόγων.
- Η δυνατότητα επ’ αόριστον υποβολής συμβολαίων και συνοδευτικών εγγράφων προς τα Κτηματολογικά Γραφεία, τόσο από τον συμβολαιογράφο όσο και από τον πολίτη, είτε δια ζώσης είτε ηλεκτρονικά με απλή διαβίβαση ψηφιακά υπογεγραμμένων αντιγράφων συμβολαίων και περιλήψεων και σκαναρισμένων λοιπών δικαιολογητικών.
- Η παύση των αντιφατικών δημόσιων τοποθετήσεων εκ μέρους των αρμοδίων κυβερνητικών αξιωματούχων, σχετικά με το συμβόλαιο και τον συμβολαιογράφο που θέτουν εν αμφιβόλω την επίτευξη συμφωνίας στη βάση του «έγχαρτου» συμβολαίου.
Ειδικότερα για το «ψηφιακό συμβόλαιο» τα μέλη του ΣΣΕΑΠΑΔ αναγνωρίζουν τα θετικά βήματα που έχουν γίνει τόσο με το από 17/11/2023 κοινό ανακοινωθέν των Υπουργείων Δικαιοσύνης, Ψηφιακής Διακυβέρνησης και Σ.Ε.Σ.Σ.Ε. και την αποδοχή και αναγνώριση εκ μέρους της Πολιτείας του «εγχάρτου» και συντασσόμενου ενώπιον συμβολαιογράφου πρωτοτύπου συμβολαίου ως μοναδικού τρόπου σύνταξης συμβολαιογραφικών πράξεων, εγγυώμενου την ασφάλεια των συναλλαγών κατά τρόπο που συνάδει προς το δικαιικό μας σύστημα όσο και με και την, προς επίρρωση των άνω συμφωνηθέντων, παρουσία του υφυπουργού Ψηφιακής Διακυβέρνησης κ. Κυρανάκη στο Διοικητικό Συμβούλιο του Συλλόγου κατά τη συνεδρίαση αυτού της 4/12/2023 και τις δεσμεύσεις του σ’ αυτό περί μη υλοποίησης του σκέλους εκείνου, του διεθνούς διαγωνισμού για το έργο “Ηλεκτρονικός Φάκελος Μεταβίβασης Ακινήτων”, που αφορά στο ψηφιακό συμβόλαιο.
Ωστόσο, καίτοι υπήρξε αίτημα της προηγούμενης απόφασής μας η ανάκληση της από 7/11/2023 προκήρυξης του διεθνούς ηλεκτρονικού διαγωνισμού για το έργο «Ηλεκτρονικός Φάκελος Μεταβίβασης Ακινήτων» άλλως η τροποποίηση της προκήρυξης με απαλοιφή από αυτήν του τμήματος εκείνου που αναφέρεται στο «ψηφιακό συμβόλαιο», ο διαγωνισμός έχει ήδη περατωθεί, χωρίς τροποποίηση ή απαλοιφή του κρίσιμου σκέλους του που αφορούσε στο ψηφιακό συμβόλαιο».
Μεταβιβάσεις ακινήτων: Τι αλλάζει
Απλοποιούνται οι διαδικασίες μεταβίβασης κτηματογραφημένων ακινήτων καθώς ήδη βρίσκεται σε λειτουργία βρίσκεται η πλατφόρμα του Ψηφιακού Φακέλου Μεταβίβασης Ακινήτου (https://akinita.gov.gr)
Δηλαδή οι πολίτες και οι συμβολαιογράφοι που χρησιμοποιούν την εν λόγω πλατφόρμα θα λαμβάνουν μέσα σε 1 εργάσιμη ημέρα μεταγραφή (ή δικαιολογημένη απόρριψη) . Δύο είναι οι βασικές προϋποθέσεις για να γίνει αυτό, η μια είναι, να μην εκκρεμεί προηγούμενη πράξη στο ίδιο ακίνητο και η άλλη είναι , τα τέλη να πληρώνονται με πιστωτική/χρεωστική κάρτα.
Σημειώνεται δε πως με την εφαρμογή του Φακέλου Μεταβίβασης καταργούνται τα παρακάτω δικαιολογητικά:
- Το Πιστοποιητικό περί μη οφειλής ΤΑΠ
- Η έκδοση ΑΚΔ (Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος)
- Η Αίτηση προς Καταχώριση
- Η Περίληψη Συμβολαίου
Επίσης δεν απαιτείται πλέον η φυσική παρουσία σε Κτηματολογικά Γραφεία για όσους χρησιμοποιούν τον Φάκελο Μεταβίβασης. Ενώ ο Κωδικός Αριθμός ακινήτου (ΚΑΕΚ) «κλειδώνει» για όσο διαρκεί η συναλλαγή.
Τα βήματα
Για τους συμβολαιογράφους, τα βήματα χρήσης της πλατφόρμας είναι τα εξής:
- Σύνδεση ως Συμβολαιογράφος και πρόσκληση συμβαλλομένων
- Διαλειτουργική άντληση δικαιολογητικών
- Ψηφιακό αντίγραφο συμβολαίου χωρίς χειρόγραφες παραπομπές
- Υπολογισμός τελών για τον αγοραστή
- Καταχώριση πράξης στο Κτηματολόγιο
- Παρακολούθηση πορείας της αίτησης σε πραγματικό χρόνο
Για τους πολίτες , τα βήματα χρήσης της πλατφόρμας είναι τα εξής:
- Σύνδεση ως πολίτης και αποδοχή της πρόσκλησης από τον συμβολαιογράφο
- Επιλογή του ακινήτου προς πώληση από τον συμβαλλόμενο/πωλητή
- Πληρωμή τελών από τον αγοραστή και καταχώρηση στο Κτηματολόγιο
Η υποβολή τροποιητικών δηλώσεων φόρου μεταβίβασης ακινήτων
Νέα δεδομένα και για τους πολίτες που υποβάλλουν εμπρόθεσμα τροποποιητικές δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων. Δηλαδή οι υπόχρεοι θα δεν χρειάζεται πλέον να επισκέπτονται την Εφορία για το θέμα αυτό.
Όπως αναφέρεται σε σχετική απόφαση της ΑΑΔΕ, οι τροποποιητικές δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων υποβάλλονται πλέον μέσω της πλατφόρμας myProperty.
Mάλιστα από τις χρονοβόρες επισκέψεις στις Δ.Ο.Υ. απαλλάσσονται οι υπόχρεοι των οποίων οι τροποποιητικές εμπρόθεσμες δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων βρίσκονται σε περιοχές, στις οποίες ισχύει το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας και η αρχική δήλωση έχει υποβληθεί μέσω της εφαρμογής της ΑΑΔΕ” myPROPERTY ” και δεν έχει συνταχθεί το σχετικό συμβολαιογραφικό έγγραφο.
Υπενθυμίζεται δε πως στην πλατφόρμα ” myProperty” υποβάλλονται τροποποιητικές δηλώσεις φόρου μεταβίβασης που αφορούν:
- Τη μεταβίβαση ακινήτου ή τη σύσταση εμπραγμάτου δικαιώματος σε ακίνητο με επαχθή αιτία (αγοραπωλησία), για την οποία υποβάλλεται κοινή δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτων από τους συμβαλλόμενους
- Την επίκληση από τον μεταβιβάζοντα της κτήσης του ακινήτου με τακτική ή έκτακτη χρησικτησία, σε συμβόλαιο μεταβίβασης της κυριότητας αυτού ή σύστασης άλλου εμπραγμάτου δικαιώματος σε αυτό με οποιαδήποτε αιτία.
- Τη διαφορά της έκτασης, εφόσον αυτή είναι μεγαλύτερη της αναγραφόμενης στον με επαχθή αιτία τίτλο κτήσης του ακινήτου, σε περίπτωση που αυτό μεταβιβάζεται ή συστήνεται εμπράγματο δικαίωμα σ’ αυτό με οποιαδήποτε αιτία.
- Τη μεταβίβαση στον εργολάβο από τον οικοπεδούχο, λόγω εκτέλεσης εργολαβικού προσυμφώνου, ιδανικού μεριδίου οικοπέδου.