Κλείνουν όλα τα «παραθυράκια» για την εκτός σχεδίου δόμηση

Σύμφωνα με τις προωθούμενες ρυθμίσεις, οι οποίες θα παρουσιαστούν την ερχόμενη εβδομάδα στο Υπουργικό Συμβούλιο, καταργούνται οι πολύ μικρές αρτιότητες στις εκτός σχεδίου περιοχές, που δίνουν σήμερα τη δυνατότητα δόμησης κτισμάτων ακόμη και σε αγροτεμάχια 750 τετραγωνικών μέτρων ή 1.500 τ.μ. (έναντι της «κατά κανόνα αρτιότητας» των 4.000 τ.μ. για να είναι ένα οικόπεδο οικοδομήσιμο).

Τι επιχειρεί να επιλύσει

Το σχέδιο νόμου, το οποίο σχεδιάζεται να τεθεί σε δημόσια διαβούλευση από το ΥΠΕΝ στις αρχές Μαΐου, θα περιέχει ακόμη και διατάξεις που προβλέπουν διπλασιασμό της αρτιότητας που απαιτείται για την κατασκευή ξενοδοχείων σε εκτός σχεδίου εκτάσεις. Ετσι, μετά την ψήφισή του, θα χρειάζεται έκταση οκτώ στρεμμάτων για μια ξενοδοχειακή εγκατάσταση και όχι τεσσάρων στρεμμάτων, όπως συμβαίνει σήμερα.

Θα περιλαμβάνει επίσης ρυθμίσεις που θα περιορίζουν τους συντελεστές δόμησης για ξενοδοχειακές, βιομηχανικές και παραγωγικές εγκαταστάσεις σε εκτός σχεδίου περιοχές, ενώ παράλληλα θα δίνονται κίνητρα (αύξηση συντελεστών δόμησης) για όσους χτίζουν σε οργανωμένους υποδοχείς ανάπτυξης παραγωγικών δραστηριοτήτων, όπως είναι οι βιομηχανικές περιοχές ή οι Περιοχές Ολοκληρωμένης Τουριστικής Ανάπτυξης (ΠΟΤΑ).  Εξτρα μπόνους δόμησης θα δίνονται και στην περίπτωση βελτίωσης του περιβαλλοντικού αποτυπώματος των κτισμάτων, όταν εφαρμόζονται τεχνολογίες ενεργειακής εξοικονόμησης και ανακύκλωσης, εγκαταστάσεις Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας κ.λπ. Ιστορικά, η… πριμοδότηση της εκτός σχεδίου δόμησης αποτελεί πάγιο χαρακτηριστικό της ελληνικής πολεοδομικής πολιτικής, τουλάχιστον μετά το 1960. Ολες ανεξαιρέτως οι κυβερνήσεις έβρισκαν τρόπους, στη λογική «τσιμέντο ας γίνει», να ενισχύουν τις δυνατότητες οικοδόμησης εκτός σχεδίων πόλεων και οικισμών, δίδοντας συχνά… μανδύα νομιμότητας ακόμη και σε καταπατητές. «Από τους βασικούς άξονες του νέου σχεδίου νόμου είναι η αντιστροφή ενός διαχρονικού παραλογισμού της ελληνικής πολεοδομικής νομοθεσίας που κάνει πιο ελκυστική την κοινή εκτός σχεδίου δόμηση (και εξ αντικειμένου άναρχη) σε σύγκριση με τις οργανωμένες μορφές ανάπτυξης. Για πρώτη φορά επιχειρείται μείωση των ευνοϊκών όρων της εκτός σχεδίου δόμησης και παράλληλα ισχυρή ενίσχυση των οργανωμένων μορφών ανάπτυξης» αναφέρει στο «Βήμα» ο υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας κ. Δημήτρης Οικονόμου.

Σήμερα εντός σχεδίου υφίστανται επιβαρύνσεις λόγω της υποχρεωτικής εισφοράς σε γη (που μειώνει το μέγεθος του οικοπέδου) και σε χρήμα, οι οποίες δεν ισχύουν στην περίπτωση της δόμησης εκτός σχεδίου. Οσο για την αρτιότητα των οικοπέδων στις εκτός σχεδίου περιοχές, ο νομοθέτης έχει φροντίσει για δεκαετίες να «χτίσει» δεκάδες παρεκκλίσεις από τον γενικό κανόνα των τεσσάρων στρεμμάτων, δίνοντας παράλληλα και υψηλούς συντελεστές δόμησης.

Την ίδια στιγμή, οι οργανωμένες μορφές ανάπτυξης για διάφορες οικονομικές δραστηριότητες (βιομηχανία, μεταποίηση, τουρισμός) δέχονται… αθέμιτο ανταγωνισμό από την εκτός σχεδίου δόμηση, η οποία προσφέρει συγκρίσιμα οικοδομικά μεγέθη, με πολύ μικρότερο κόστος και χωρίς τους ελέγχους που εξ αντικειμένου υπάρχουν στους οργανωμένους υποδοχείς.

Τουριστικές επιχειρήσεις

Είναι χαρακτηριστικό ότι στην Ελλάδα (σε αντίθεση με τις υπόλοιπες ευρωπαϊκές χώρες) οι Βιομηχανικές Περιοχές, και άλλες παρεμφερείς μορφές οργανωμένης ανάπτυξης, συγκεντρώνουν εξαιρετικά μικρό ποσοστό της βιομηχανικής δραστηριότητας και σχεδόν μηδενικό ποσοστό των δραστηριοτήτων εφοδιαστικής αλυσίδας. Ειδικά στον τουρισμό, σήμερα υπάρχει μόνο μια πραγματικά οργανωμένη τουριστική περιοχή (ΠΟΤΑ Μεσσηνίας) και μικρός αριθμός άλλων οργανωμένων τουριστικών αναπτύξεων. Η βασική μορφή χωρικής οργάνωσης του τουρισμού στην Ελλάδα είναι η εκτός σχεδίου.

Για την επίλυση του προβλήματος (πέρα από την αύξηση της αρτιότητας από τα 4 στα 8 στρέμματα) στο σχέδιο νόμου περιλαμβάνεται και ρύθμιση που προβλέπει μείωση στον συντελεστή δόμησης για τα ξενοδοχεία που χτίζονται σε εκτός σχεδίου περιοχές, ο οποίος σήμερα είναι ίσος με εκείνους που ισχύουν στις Περιοχές Ολοκληρωμένης Τουριστικής Ανάπτυξης, δηλαδή 0,2. Παράλληλα, θα προβλέπεται αύξηση του συντελεστή δόμησης για τις τουριστικές εγκαταστάσεις εντός των ΠΟΤΑ από 0,2 σε 0,3, καθώς και βελτίωση άλλων όρων δόμησης, όπως ο συντελεστής κατ’ όγκον εκμετάλλευσης και το επιτρεπόμενο ύψος, ώστε να γίνει πιο ελκυστική η δόμηση εντός οργανωμένων υποδοχέων αντί εκτός σχεδίου.

Ρυθμίσεις για την ανάσχεση της δόμησης εκτός σχεδίου πόλεων και οικισμών, με κατάργηση ακραίων παρεκκλίσεων που ισχύουν σήμερα και επιτρέπουν χτίσιμο κατοικίας σε αγροτεμάχιο ακόμη και 750 τ.μ. περιλαμβάνει το πολεοδομικό και χωροταξικό νομοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ), το οποίο θα παρουσιαστεί στο Υπουργικό Συμβούλιο την ερχόμενη εβδομάδα. Επίσης, προωθείται, κατά περίπτωση, περιορισμός του συντελεστή δόμησης σε εκτός σχεδίου οικόπεδα για ξενοδοχειακές, βιομηχανικές και παραγωγικές εγκαταστάσεις, αλλά και αύξηση της αρτιότητας οικοπέδων (π.χ. από 4 σε 8 στρέμματα για ξενοδοχεία) ώστε να είναι οικοδομήσιμα.

Προωθούμενες ρυθμίσεις

˜ Απαγόρευση δόμησης σε αγροτεμάχια 750 ή 1.500 τετραγωνικών μέτρων.
˜ Αύξηση της αρτιότητας για ξενοδοχειακές εγκαταστάσεις στα 8 στρέμματα, από 4 στρέμματα που ισχύει σήμερα.
˜ Μείωση συντελεστών δόμησης, κατά περίπτωση, για ξενοδοχειακές, βιομηχανικές και παραγωγικές εγκαταστάσεις.
˜ Αύξηση συντελεστή δόμησης από 0,2 σε 0,3 για ξενοδοχεία σε οργανωμένους υποδοχείς τουριστικής ανάπτυξης.
˜ Εξτρα «μπόνους» δόμησης για βελτίωση του περιβαλλοντικού αποτυπώματος κτισμάτων με εφαρμογή τεχνολογιών ενεργειακής εξοικονόμησης και ανακύκλωσης, εγκαταστάσεις Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας κ.λπ.
˜ Δημιουργία απαγορευμένων ζωνών γύρω από επιχειρηματικά πάρκα για εγκατάσταση παρεμφερών δραστηριοτήτων σε εκτός σχεδίου εκτάσεις.

Βιομηχανίες και χρήσεις γης

Στο σχέδιο νόμου προβλέπεται ακόμα ισχυρή ενίσχυση και των υπόλοιπων μορφών οργανωμένης ανάπτυξης για όλες τις παραγωγικές δραστηριότητες (βιομηχανία, εφοδιαστική κ.λπ.). Ετσι, θα περιοριστεί η επιτρεπόμενη δόμηση εκτός σχεδίου για εγκαταστάσεις δραστηριοτήτων μεταποίησης, η οποία σήμερα φθάνει τυπικά το 0,9 και πρακτικά, μέσω εύκολων παρεκκλίσεων, το 1,2, δηλαδή επίπεδο δόμησης που προσιδιάζει σε πολεοδομημένο χώρο. Συγκριτικά, για αντίστοιχες εγκαταστάσεις σε επιχειρηματικά πάρκα μεταποίησης ή σε περιοχές εντός σχεδίου (όπου επιτρέπονται οι συγκεκριμένες χρήσεις), ο καθαρός συντελεστής δόμησης (εφαρμόζεται στην έκταση που απομένει μετά την αφαίρεση της εισφοράς σε γη) ανέρχεται σε 1,6. Μάλιστα, με αναγωγή στο συνολικό (προ εισφοράς) οικόπεδο, ο συντελεστής είναι συνήθως μικρότερος από αυτόν της εκτός σχεδίου, αν ληφθεί υπόψη η δυνατότητα παρέκκλισης στην τελευταία.

Επίσης, η νομοθετική πρωτοβουλία του ΥΠΕΝ περιλαμβάνει και μέτρα για την αποτροπή αθέμιτου ανταγωνισμού στις περιμετρικές εκτάσεις των οργανωμένων αναπτύξεων (π.χ. των βιομηχανικών περιοχών). Με άλλα λόγια, θα απαγορεύεται η χωροθέτηση έξω από το επιχειρηματικό πάρκο δραστηριοτήτων που θα μπορούσαν να εγκατασταθούν και εντός.

Συμπληρωματικά προς τη νομοθετική παρέμβαση του ΥΠΕΝ για την εκτός σχεδίου δόμηση, θα λειτουργήσει, όπως επισημαίνει ο κ. Οικονόμου, και «το πρόγραμμα μαζικής εκπόνησης πολεοδομικών σχεδίων που ετοιμάζει το υπουργείο, το οποίο θα οδηγήσει στην κάλυψη της χώρας με σχέδια χρήσεων γης (σήμερα αυτό συμβαίνει μόνο στο 20% των δημοτικών ενοτήτων). Στις περιοχές αυτών των σχεδίων η κοινή εκτός σχεδίου δόμηση δεν θα ισχύει πλέον».

Το σχέδιο νόμου θα περιέχει επίσης διατάξεις για ένα ευρύ φάσμα θεμάτων, όπως για την απλούστευση του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού και τη βελτίωση του συστήματος χρήσεων γης κ.ά.