Με δύο τρόπους η διάσωση της πρώτης κατοικίας

Τη δυνατότητα προστασίας της πρώτης κατοικίας του οφειλέτη και της εξαίρεσης από τη ρευστοποίηση της συνολικής περιουσίας του, θα δίνει ο νέος Πτωχευτικός Κώδικας που επεξεργάζεται το υπουργείο Οικονομικών.

Το προσχέδιο του νέου νόμου δίνει τη δυνατότητα στον οφειλέτη να διατηρήσει την πρώτη του κατοικία, προβλέποντας μάλιστα δικλίδες ασφαλείας για τα ευάλωτα νοικοκυριά, τα οποία θα μπορούν να επιδοτηθούν από το κράτος για την εξόφληση μέρους της μηνιαίας δόσης για την οφειλή που τη βαρύνει. Η διάσωση της πρώτης κατοικίας θα μπορεί να γίνει με τους εξής τρόπους:

• Την εξωδικαστική διαδικασία μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας της Ειδικής Γραμματείας Ιδιωτικού Χρέους ή

• Την πτωχευτική διαδικασία στο δικαστήριο.

Στην πρώτη περίπτωση, δηλαδή κατά την προσπάθεια διευθέτησης των οφειλών εξωδικαστικά, ο οφειλέτης θα διερευνά απευθείας με τους δανειστές του, χωρίς δηλαδή τη μεσολάβηση δικαστηρίου, την εξεύρεση λύσης για τη ρύθμιση των οφειλών του. Βασική διαφορά με το υφιστάμενο πλαίσιο είναι ότι ο νέος Πτωχευτικός δεν θα προβλέπει προκαθορισμένο είδος της ρύθμισης ή το ύψος του πιθανού «κουρέματος» στο οποίο μπορεί να συναινέσουν οι τράπεζες ή οι άλλοι πιστωτές, αφήνοντας ανοιχτό το πεδίο για διμερείς συμφωνίες με επιμήκυνση, π.χ., της διάρκειας του δανείου, ρευστοποίηση της περιουσίας του οφειλέτη, εθελοντική παράδοση του ακινήτου κ.ά. Στην εξωδικαστική διευθέτηση ο οφειλέτης θα δικαιούται να ζητήσει απαλλαγή από τις οφειλές του και εξαίρεση της πρώτης κατοικίας του, πληρώνοντας ωστόσο το χρέος που τη βαρύνει, χωρίς δηλαδή να δικαιούται βάσει νόμου κάποιο «κούρεμα» ή κάποια ευνοϊκή ρύθμιση. Εφόσον ο πιστωτής ή οι πιστωτές συμφωνούν στην επίτευξη ρύθμισης για τη διάσωση της πρώτης κατοικίας, ο οφειλέτης θα μπορεί επιπλέον να ζητήσει μέσω της πλατφόρμας στεγαστικό επίδομα (ως επιδότηση της δόσης δανείου), υπό την προϋπόθεση ότι ανήκει στις ευάλωτες κοινωνικές ομάδες.

Οι ευάλωτοι οφειλέτες

Στην κατηγορία των ευάλωτων οφειλετών, με βάση την προτεινόμενη ρύθμιση, θα μπορούν να ενταχθούν όσοι δανειολήπτες πληρούν τις εξής προϋποθέσεις:

• Το μηνιαίο διαθέσιμο οικογενειακό εισόδημα δεν υπερβαίνει τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης, όπως αυτές καθορίζονται από την ΕΛΣΤΑΤ.

• Η αντικειμενική αξία της πρώτης κατοικίας δεν υπερβαίνει τις 120.000 ευρώ για τον άγαμο οφειλέτη, προσαυξημένη κατά 40.000 ευρώ για τον έγγαμο και κατά 20.000 ευρώ ανά τέκνο μέχρι τρία.

Στη δεύτερη περίπτωση, η προστασία θα μπορεί να δοθεί μέσω του δικαστηρίου έναντι του οποίου ο οφειλέτης θα μπορεί να υποβάλει αίτημα για την εξαίρεση της πρώτης κατοικίας από την εκποίηση της υπόλοιπης ακίνητης περιουσίας του. Στην περίπτωση αυτή θα υποχρεωθεί να μεταβιβάσει την κυριότητά της σε έναν κρατικό φορέα που θα συσταθεί γι’ αυτόν τον σκοπό, με την επωνυμία Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων. Η μεταβίβαση του ακινήτου στον φορέα θα γίνεται σε τίμημα ίσο με την εμπορική αξία του ακινήτου. Ο οφειλέτης θα χάνει έτσι την κυριότητα της κατοικίας του, αλλά θα μπορεί να  συνεχίσει να διαμένει σε αυτήν για 12 χρόνια καταβάλλοντας ενοίκιο. Το μίσθωμα θα ορίζεται με βάση απόδοση που αντιστοιχεί προς το μέσο κυμαινόμενο επιτόκιο στεγαστικού δανείου, αναπροσαρμοζόμενο με το επιτόκιο αναφοράς της ΕΚΤ.

Η μίσθωση θα καταγγέλλεται εφόσον ο μισθωτής δεν καταβάλει τρία μισθώματα και εντός ενός μηνός δεν μπορέσει να καλύψει την υπερημερία.

Εντός τριών ετών από την έναρξη της ενοικίασης, θα έχει τη δυνατότητα να ζητήσει τη μετατροπή της σύμβασης σε μίσθωση με δικαίωμα επαναγοράς και εικοσαετή διάρκεια, έτσι ώστε το ακίνητο να επανέλθει στην κυριότητά του. Πρόκειται για ένα είδος sale and lease back, που στόχο θα έχει την επιστροφή της πρώτης κατοικίας στην ιδιοκτησία του αρχικού κατόχου της, ακόμα και αν αυτός την έχασε λόγω των χρεών που είχε προς τις τράπεζες.

Στεγαστικό επίδομα

Σε περίπτωση που δικαιούχος ανήκει σε ευάλωτη κατηγορία, ο νέος Πτωχευτικός περιλαμβάνει πρόβλεψη για τη χορήγηση στεγαστικού επιδόματος από την πλευρά του κράτους. Εφόσον ο δικαιούχος, που έχει χαρακτηριστεί ευάλωτο πρόσωπο, καταρτίσει μίσθωση για την πρώτη του κατοικία, το στεγαστικό επίδομα θα καταβάλλεται στον φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης για τη μερική εξόφληση του μισθώματος.

Ο οφειλέτης θα δεσμεύεται να υποβάλει ειλικρινή δήλωση για τα περιουσιακά στοιχεία και εισοδήματά του. Για την αποτροπή καταχρηστικών συμπεριφορών προβλέπεται ότι, δόλια ή με βαριά αμέλεια παράβαση της παραπάνω υποχρέωσης, συνεπάγεται την ανατροπή των δικαιοπραξιών στις οποίες προέβη και την υποχρέωσή του να αποδώσει κάθε σχετικό ωφέλημα σε αυτόν από τον οποίο το απέκτησε.

Τη διαχείριση των περιουσιακών στοιχείων που αποκτά ο φορέας απόκτησης και επαναμίσθωσης αναλαμβάνει εταιρεία διαχείρισης πιστώσεων. Η χρηματοδότησή του, πέραν του αρχικού κεφαλαίου που θα διαθέσει το Δημόσιο, θα διασφαλίζεται με τιτλοποίηση των μισθωτικών απαιτήσεων καθώς και των απαιτήσεων από την πώληση ακινήτων.

Το νέο καθεστώς είναι σαφώς λιγότερο ευνοϊκό από το υφιστάμενο πλαίσιο προστασίας της πρώτης κατοικίας, που προβλέπει υψηλότερα όρια προστασίας και προκαθορισμένο «κούρεμα» οφειλής από την πλευρά των τραπεζών. Με αυτό το δεδομένο, επιδίωξη της κυβέρνησης είναι να οριστικοποιηθεί σύντομα έτσι ώστε να δοθεί ένα τέλος σε προσδοκίες ότι το νέο πλαίσιο θα είναι ευνοϊκότερο σε σχέση με ό,τι ισχύει σήμερα.

Η διαπραγμάτευση

Βασικό επιχείρημα της κυβέρνησης κατά τη διαπραγμάτευσή της με τους θεσμούς την επόμενη εβδομάδα θα είναι ότι, εφόσον ο νέος νόμος ψηφιστεί άμεσα και γίνει σαφές τι θα ισχύει μετά τη λήξη της προστασίας της πρώτης κατοικίας μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας, δεν θα υπάρχουν δικαιολογίες για όσους θέλουν να ρυθμίσουν το δάνειό τους. Ετσι, η όποια πιθανή παράταση δοθεί στη λειτουργία της πλατφόρμας θα λειτουργήσει ως κίνητρο και για τους πιο δύσπιστους που σήμερα προσδοκούν ότι ο νέος πτωχευτικός νόμος θα είναι ευνοϊκότερος από το σημερινό καθεστώς. Η επιχειρηματολογία αυτή εκτιμάται ότι μπορεί να πείσει και τους θεσμούς που επιμένουν η προστασία της πρώτης κατοικίας να εκπνεύσει οριστικά στα τέλη Απριλίου.