Μοντέλο sale and lease back για να μη χάσουν την α΄ κατοικία τους οι οφειλέτες

Η δυνατότητα προστασίας της πρώτης κατοικίας όπως ισχύει σήμερα θα καταργηθεί εντός του 2020, με την ενεργοποίηση δηλαδή του νέου Πτωχευτικού Κώδικα, που αναμένεται στις αρχές του 2021. Προϋπόθεση για τη διατήρηση της υφιστάμενης προστασίας είναι οι θεσμοί να δώσουν τη συγκατάθεσή τους για την παράτασή της για ένα ακόμη εξάμηνο ή έως τα τέλη του τρέχοντος έτους. Σύμφωνα με το προσχέδιο του νέου νόμου, η πρώτη κατοικία θα ρευστοποιείται στο πλαίσιο της διαδικασίας πτώχευσης, εκτός εάν ο οφειλέτης δηλώσει ότι επιθυμεί να εξαιρεθεί. Η εξαίρεση δεν σημαίνει ότι ο πτωχευμένος οφειλέτης θα διατηρήσει την κυριότητά της. Αντιθέτως, η πρώτη κατοικία θα περιέρχεται στην κυριότητα του Δημοσίου μέσω ενός ειδικού φορέα που θα δημιουργηθεί για αυτόν τον σκοπό. Την εξαίρεση της πρώτης κατοικίας από την πτωχευτική διαδικασία, δηλαδή τη ρευστοποίηση, θα μπορούν να διεκδικήσουν οφειλέτες που είναι οικονομικά ευάλωτοι ή ανήκουν σε ευάλωτες κατηγορίες του πληθυσμού. Στην κατηγορία αυτή εντάσσονται δανειολήπτες που πληρούν τις εξής προϋποθέσεις:

1. Το μηνιαίο διαθέσιμο οικογενειακό τους εισόδημα δεν υπερβαίνει τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης, όπως αυτές καθορίζονται από την ΕΛΣΤΑΤ.

2. Η αντικειμενική αξία της πρώτης κατοικίας δεν υπερβαίνει τις 120.000 ευρώ για τον άγαμο οφειλέτη, προσαυξημένη κατά 40.000 ευρώ για τον έγγαμο οφειλέτη και κατά 20.000 ευρώ ανά τέκνο, μέχρι τρία.

Σε περίπτωση που κάποιος δανειολήπτης πτωχεύσει και υπό την προϋπόθεση ότι πρόκειται για ευάλωτο οφειλέτη, αφού ρευστοποιηθεί η υπόλοιπη περιουσία του, η πρώτη κατοικία θα μπορεί να μεταβιβαστεί στο κράτος μέσω του φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης ακινήτων.

Η μεταβίβαση της κύριας κατοικίας του σε αυτόν τον φορέα θα γίνεται σε τίμημα ίσο με την εμπορική αξία του ακινήτου. Ο οφειλέτης θα μπορεί να διαμένει σε αυτή για 12 χρόνια καταβάλλοντας ενοίκιο. Εντός 3 ετών από την έναρξη της ενοικίασης θα έχει τη δυνατότητα να ζητήσει τη μετατροπή της σύμβασης σε μίσθωση με δικαίωμα επαναγοράς και 20ετή διάρκεια. Πρόκειται για ένα είδος sale and lease back, που στόχο θα έχει την επιστροφή της πρώτης κατοικίας στην ιδιοκτησία του αρχικού κατόχου της, εφόσον είναι συνεπής στην υποχρέωση πληρωμής του ενοικίου. Σύμφωνα με το προσχέδιο του νόμου, το ενοίκιο θα ορίζεται με βάση απόδοση που αντιστοιχεί προς το μέσο επιτόκιο ενός στεγαστικού δανείου, το οποίο θα αναπροσαρμόζεται με βάση το επιτόκιο αναφοράς της ΕΚΤ.

Εφόσον ο οφειλέτης καταβάλει το σύνολο των μισθωμάτων για τη διάρκεια της μίσθωσης, τότε θα δικαιούται τη μεταβίβαση της κυριότητας της πρώτης κατοικίας στον ίδιο ή στους νόμιμους διαδόχους του. Οπως προβλέπει το σχετικό άρθρο, η μίσθωση θα καταγγέλλεται εφόσον ο μισθωτής δεν καταβάλει 3 μισθώματα και εντός ενός μηνός δεν μπορέσει να καλύψει την υπερημερία.

Σε περίπτωση που δικαιούχος ανήκει σε ευάλωτη κατηγορία, ο νέος Πτωχευτικός περιλαμβάνει πρόβλεψη για τη χορήγηση στεγαστικού επιδόματος από την πλευρά του κράτους. Εφόσον ο δικαιούχος που έχει χαρακτηριστεί ευάλωτο πρόσωπο καταρτίσει μίσθωση για την πρώτη του κατοικία, το στεγαστικό επίδομα θα καταβάλλεται στον φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης για τη μερική εξόφληση του μισθώματος.

Ο οφειλέτης θα δεσμεύεται να υποβάλει ειλικρινή δήλωση για τα περιουσιακά στοιχεία και εισοδήματά του. Για την αποτροπή καταχρηστικών συμπεριφορών προβλέπεται ότι δόλια ή με βαριά αμέλεια παράβαση της παραπάνω υποχρέωσης συνεπάγεται την ανατροπή των δικαιοπραξιών στις οποίες προέβη και την υποχρέωσή του να αποδώσει κάθε σχετικό ωφέλημα σε αυτόν από τον οποίο το απέκτησε.

Τη διαχείριση των περιουσιακών στοιχείων που αποκτάει ο φορέας απόκτησης και επαναμίσθωσης αναλαμβάνει εταιρεία διαχείρισης πιστώσεων. Η χρηματοδότησή του, πέραν του αρχικού κεφαλαίου που θα διαθέσει το Δημόσιο, θα διασφαλίζεται με τιτλοποίηση των μισθωτικών απαιτήσεων καθώς και των απαιτήσεων από την πώληση ακινήτων.