Παραθαλάσσιες επαύλεις με ΕΝΦΙΑ 21 ευρώ

Βαθιές ανισότητες θα κληθούν να «γιατρέψουν» τα στελέχη του οικονομικού επιτελείου τους επόμενους μήνες, σε συνεργασία με φορείς της αγοράς ακινήτων, στο πλαίσιο της πολλοστής απόπειρας αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών. Πρόκειται για αδικίες σχετικές με τον τρόπο υπολογισμού των τιμών, αλλά και του ΕΝΦΙΑ, με αποτέλεσμα να επιβαρύνονται υπέρμετρα όσα ακίνητα, ιδίως τα μεγαλύτερης ηλικίας, βρίσκονται στα μεγάλα αστικά κέντρα και να ευνοούνται υπερπολυτελείς επαύλεις ή παραθαλάσσια οικόπεδα-«φιλέτα», απλώς και μόνον επειδή βρίσκονται εκτός του συστήματος του αντικειμενικού προσδιορισμού των αξιών.

Ενα από τα χαρακτηριστικότερα παραδείγματα άνισης μεταχείρισης των φορολογουμένων είναι οι παραθαλάσσιες εκτάσεις σε περιοχές υψηλού τουριστικού ενδιαφέροντος. Τα ακίνητα αυτά, παρότι έχουν τεράστιο εμπορικό ενδιαφέρον, εντούτοις αντιμετωπίζονται από την εφορία ως απλά αγροτεμάχια. Για παράδειγμα, αυτήν τη στιγμή διατίθεται προς πώληση οικόπεδο οκτώ στρεμμάτων στην Πάρο, έναντι της παραλίας Σάντα Μαρία, με οικοδομική άδεια για την ανέγερση κατοικιών συνολικής επιφάνειας 400 τ.μ., αντί ποσού 460.000 ευρώ. Η αντικειμενική αξία της έκτασης ανέρχεται σε 134.000 ευρώ, εντούτοις ο ετήσιος φόρος είναι μόλις… 21 ευρώ!

Αντίστοιχα, μια υπερπολυτελής βίλα 550 τ.μ. στο Καλό Λιβάδι της Μυκόνου, ηλικίας περίπου 20 ετών, με έξι υπνοδωμάτια και πέντε πλήρη μπάνια, με ανεμπόδιστη θέα στην ομώνυμη παραλία, επιβαρύνεται με ΕΝΦΙΑ 1.010 ευρώ, που αντιστοιχεί σε μόλις 1,8 ευρώ/τ.μ., τη στιγμή που το ακίνητο πωλείται προς 3,5 εκατ. ευρώ. Αιτία, το γεγονός ότι η αντικειμενική αξία του ακινήτου δεν ξεπερνά τις 150.500 ευρώ, εξαιτίας ακριβώς του γεγονότος ότι δεν βρίσκεται εντός σχεδίου πόλεως.

Σύμφωνα με στελέχη της αγοράς ακινήτων, ο λόγος που ο φόρος των εξοχικών κατοικιών είναι τόσο χαμηλός οφείλεται στο ότι στα νησιά το 90% των ακινήτων που πωλούνται είναι εκτός σχεδίου, με αποτέλεσμα οι τιμές ζώνης, με βάση τις οποίες υπολογίζεται ο ΕΝΦΙΑ, να είναι εξαιρετικά χαμηλές. Από την άλλη πλευρά, βέβαια, οι εξοχικές κατοικίες στην Ελλάδα είναι και οι πλέον ελκυστικές για τους ξένους αγοραστές όχι μόνο λόγω της εξαιρετικής σχέσης ποιότητας/τιμής, συγκριτικά με άλλες περιοχές της Μεσογείου, αλλά και εξαιτίας του πολύ χαμηλού φόρου που τις συνοδεύει.

Την ίδια στιγμή, διαμερίσματα ηλικίας 40-50 ετών στο κέντρο της Αθήνας, όπως π.χ. Καλλιθέα, Κυψέλη, Παγκράτι, Πατήσια, Αμπελόκηποι και Βύρωνας, επιβαρύνονται με υπερδιπλάσιο ΕΝΦΙΑ σε σύγκριση με την παραπάνω βίλα. Συγκεκριμένα, στην Κυψέλη, στα Πατήσια, ο σχετικός συντελεστής κινείται πέριξ των 3,6-3,8 ευρώ/τ.μ., ενώ στο Παγκράτι και στους Αμπελοκήπους αυξάνεται ακόμα περισσότερο και διαμορφώνεται στα 4,5-4,7 ευρώ/τ.μ. Η αδικία καθίσταται ακόμα μεγαλύτερη, αν συνυπολογιστεί το γεγονός ότι τα εν λόγω ακίνητα έχουν εμπορική αξία τουλάχιστον οκτώ φορές χαμηλότερη σε σχέση με τις πολυτελείς εξοχικές κατοικίες. Εν ολίγοις, όχι μόνο πληρώνουν –αναλογικά πάντα– υπερδιπλάσιο ΕΝΦΙΑ, αλλά κοστίζουν κι ένα κλάσμα της αξίας των εξοχικών κατοικιών. Ασφαλώς, βρίσκονται κι εντός σχεδίου πόλης, με ό,τι αυτό συνεπάγεται σε παροχές και υποδομές, ωστόσο είναι προφανές ότι είναι απαραίτητος κάποιος εξορθολογισμός.

Αυτόν ακριβώς θα επιδιώξει τους επόμενους μήνες το οικονομικό επιτελείο. Οπως αναφέρεται χαρακτηριστικά στο προσχέδιο του προϋπολογισμού για το 2020, «η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών με βάση τις πραγματικές αξίες θα συμβάλει στην αύξηση της εισπραξιμότητας σε ιδιοκτησίες συγκεκριμένων περιοχών της χώρας, που τώρα το επίπεδο των αντικειμενικών αξιών είναι αρκετά χαμηλότερο έναντι της εμπορικής αξίας καθώς και σε περιοχές της χώρας με πολύ υψηλή αξία ακινήτων (πολυτελείς παραθεριστικές περιοχές), που έως τώρα δεν λαμβάνονταν υπόψη. Αυτή η παρέμβαση θα δώσει τη δυνατότητα για περαιτέρω μείωση των βαρών στους πολίτες που κατέβαλλαν δυσανάλογα υψηλούς φόρους ακίνητης περιουσίας».

Στις αρχές της εβδομάδες συνεδρίασε εκ νέου η σχετική επιτροπή που έχει συσταθεί στο υπουργείο Οικονομικών για την αναδιαμόρφωση του συστήματος των αντικειμενικών αξιών. Σύμφωνα με πληροφορίες, επί του παρόντος, άμεση προτεραιότητα της κυβέρνησης είναι να αποφευχθούν τα λάθη που έγιναν κατά την πρόσφατη διαδικασία, όταν δόθηκε στους εκτιμητές ελάχιστος χρόνος (μόλις δύο μήνες) για να εισηγηθούν τις νέες τιμές ζώνης, χωρίς μάλιστα να επιτρέπεται σε όσους είχαν καλή αντίληψη για μια περιοχή (λόγω εγγύτητας) να προτείνουν τιμές για εκείνη.

Μακροπρόθεσμα, στόχος είναι να δημιουργηθεί ένα σύστημα, το οποίο θα ενοποιεί όλες τις υφιστάμενες βάσεις δεδομένων, από τις οποίες θα μπορούσαν να αντληθούν στοιχεία για τις τιμές των ακινήτων, όπως για παράδειγμα το μητρώο που έχει συσταθεί από τις αρχές του 2018 στο υπουργείο  Οικονομικών και καταγράφει όλες τις αγοραπωλησίες μέσω των σχετικών συμβολαίων που υποβάλλουν ηλεκτρονικά οι συμβολαιογράφοι. Μία ακόμη βάση δεδομένων διαθέτει η ΕΤΑΔ, όπως επίσης και το υπουργείο Αμυνας. Στόχος είναι όσοι προχωρούν σε εκτιμήσεις των τιμών ζώνης, να έχουν παράλληλα πρόσβαση και σε πραγματικές συναλλαγές.

Σύμφωνα με τον κ. Μπάμπη Χαραλαμπόπουλο, τέως πρόεδρο του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, «χρειάζεται πλήρης αναθεώρηση των συντελεστών εμπορικότητας, διότι σε άλλες περιοχές έκλεισαν καταστήματα, ενώ σε άλλες αναπτύχθηκε εμπορικότητα». Επίσης, «οι συντελεστές παλαιότητας χρειάζεται να επεκταθούν και για ηλικίες ακινήτων άνω των 26 ετών (δηλαδή πριν από το 1993) και μάλιστα πρέπει να ληφθεί πρόνοια, ώστε αυτοί να είναι μικρότεροι στις περιοχές όπου τα οικόπεδα είναι ακριβά (π.χ. Κολωνάκι κ.λπ.) και μεγαλύτεροι όπου τα οικόπεδα είναι φτηνά. «Σημαντικό είναι επίσης το κάθε ακίνητο να έχει μία αντικειμενική αξία, είτε πρόκειται για φορολογία μεταβίβασης είτε για ΕΝΦΙΑ. Διότι σήμερα (κακώς) έχουμε άλλη αξία για τον φόρο μεταβίβασης και άλλη για τον ΕΝΦΙΑ», επισημαίνει ο κ. Χαραλαμπόπουλος.