Πώς η πανδημία άλλαξε τον χάρτη της κτηματαγοράς

Επειτα από σωρευτικές απώλειες 45%-60% των αξιών και κατά 75% της επενδυτικής δραστηριότητας κατά τη 10ετία της κρίσης, όπου ο ευρύτερος κλάδος των ακινήτων βρέθηκε αντιμέτωπος με την «τέλεια καταιγίδα», από τα μέσα του 2017 άρχισε η σταθεροποίηση της κτηματαγοράς, το 2018 οι τιμές σημείωσαν μέση άνοδο 6%-7%, η οποία κορυφώθηκε το 2019 με κέρδη σε μέσα επίπεδα 12%-15% προτού σταθεροποιηθεί στο α’ τρίμηνο του 2020 και προτού η έλευση της πανδημίας οδηγήσει στο «πάγωμα» του νέου ανοδικού της κύκλου στον οποίο είχε εισέλθει η ελληνική αγορά ακινήτων.

Αν και, όπως εκτιμάται, στην τρέχουσα συγκυρία είναι δύσκολο να προβλεφθεί πού θα εξισορροπήσουν οι αξίες των ακινήτων και τα ενοίκια, τα πρώτα στοιχεία δείχνουν ότι είναι πιθανό να τεθούν μερικώς υπό πίεση, τουλάχιστον βραχυπρόθεσμα, ενώ η τελική εικόνα θα εξαρτηθεί από το διάστημα που θα απαιτηθεί ώστε να επιστρέψει η ελληνική οικονομία στην ομαλότητα.

Αξιοπιστία

Η αποκατάσταση της ζήτησης από ξένους επενδυτές, δεδομένης και της επιτυχούς υγειονομικής διαχείρισης που έχει προσδώσει σημαντικά οφέλη στην αξιοπιστία και στο brand name της χώρας, αλλά και η βελτίωση της εγχώριας ζήτησης, παράλληλα με την πορεία των χορηγήσεων από το τραπεζικό σύστημα, θεωρούνται καθοριστικής σημασίας για την ανάκαμψη και της αγοράς ακινήτων.

Η πορεία

Ορισμένες ξένες συμβουλευτικές εταιρείες αξιοποίησης ακίνητης περιουσίας εκτιμούν πως η πτώση των τιμών στα οικιστικά ακίνητα θα μπορούσε να κυμανθεί ως το 10%, αλλά αν η οικονομία επανέλθει σχετικά γρήγορα, οι τιμές θα μπορούσαν να ανακάμψουν από το 2021 και το 2022 να βρεθούν στα επίπεδα του 2019. Μεσοπρόθεσμα εξάλλου η ελληνική αγορά ακινήτων παραμένει ελκυστική, καθώς οι τιμές παραμένουν σημαντικά χαμηλότερες από αυτές που είχαν καταγραφεί πριν από την προηγούμενη κρίση χρέους και ειδικά στις κατοικίες βρίσκονται ακόμη σε μέσα επίπεδα 35%-40% χαμηλότερα.

«Το επενδυτικό ενδιαφέρον παραμένει, αλλά οι εν δυνάμει αγοραστές τηρούν στάση αναμονής περιμένοντας να δουν πού θα ισορροπήσουν οι τιμές, καθώς οι αγοραπωλησίες ακινήτων έχουν μειωθεί δραματικά, με αποτέλεσμα οι τιμές να μην είναι ενδεικτικές, αφού κάθε είδους συμφωνίες εν μέσω πανδημίας ήταν πρακτικά αδύνατο να ολοκληρωθούν» αναφέρουν παράγοντες της κτηματαγοράς.

Σταδιακά εκτιμούν ότι το επενδυτικό ενδιαφέρον θα αυξάνει, αλλά θα απαιτηθούν 2 περίπου χρόνια για να επανέλθει η κτηματαγορά στα προ πανδημίας επίπεδα. Η αγορά ακινήτων εξάλλου ακολουθεί τον οικονομικό κύκλο, με αποτέλεσμα όσο πιο γρήγορα ανακάμψει η οικονομία τόσο ταχύτερα θα επανέλθει και ο ανοδικός κύκλος των ακινήτων, με τις προοπτικές να παραμένουν θετικές, καθώς υπάρχει συσσωρευμένη ζήτηση.

Εταιρείες επενδύσεων

Σε αυτή τη φάση αναμένεται αρχικά κινητικότητα από τον τομέα των Ανώνυμων Εταιρειών Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ), με μια στροφή από καταστήματα και γραφεία τόσο προς αποθηκευτικά ακίνητα, logistics και data centers όσο και προς κατοικίες ή ακίνητα με μισθωτή το Δημόσιο. Από την άλλη πλευρά, ενώ το 2019 η ελληνική αγορά ακινήτων προσέλκυσε το 35% των συνολικών άμεσων ξένων επενδύσεων στην Ελλάδα, με τις ξένες επενδύσεις στο ελληνικό real estate να αυξάνουν 28% σε σχέση με το 2018 στα 1,45 δισ. ευρώ, κάτι που αποδίδεται, μεταξύ άλλων, στην Golden Visa και στο Airbnb, κυρίως στην Αθήνα και στις τουριστικές περιοχές, οι ξένοι επενδυτές αναμένεται να ελέγξουν πρώτα την κατάσταση στην κυρία αγορά τους και να σταθεροποιήσουν το υφιστάμενο χαρτοφυλάκιο τους για να αποφασίσουν στη συνέχεια οποιεσδήποτε νέες επενδύσεις. Αν και παραμένουν θετικοί για τα ελληνικά ακίνητα και αναμένεται να ολοκληρώσουν τις συμφωνίες που είχαν επιτευχθεί πριν από την πανδημία, θα στρέψουν όμως τώρα το βλέμμα τους και σε γειτονικές αγορές, όπως της Ιταλίας και της Ισπανίας, αφού η ένταση του υγειονομικού προβλήματος δημιούργησε ευκαιρίες.

Τα prime ακίνητα

Σε κάθε περίπτωση, σύμφωνα με στελέχη της κτηματαγοράς, το ενδιαφέρον για τα πρώτης ποιότητας, τα prime ακίνητα, θα ανακάμψει σύντομα, με αποτέλεσμα να διευρυνθεί η ψαλίδα με τις άλλες κατηγορίες ακινήτων, αν και η πανδημία αποτελεί αφορμή για έναν εξορθολογισμό των αποδόσεων σε επαγγελματικά ακίνητα, ιδίως όσον αφορά πρώτης κατηγορίας (grade A) καταστήματα και γραφεία, οι αποδόσεις των οποίων τους τελευταίους 12 μήνες υποχώρησαν 100 μονάδες βάσης σε επίπεδα κάτω του 6% (όταν υποχωρούν οι αποδόσεις οι τιμές ανεβαίνουν). Στον τομέα των logistics, η ζήτηση παραμένει πάντως στα ύψη και οι τιμές θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν, καθώς και στους ποιοτικούς γραφειακούς χώρους, όπως και σε κέντρα δεδομένων (data centers).

Οι εμπορικοί χώροι

Στην αγορά εμπορικών χώρων η επόμενη μέρα θα κριθεί από τη διαθέσιμη ρευστότητα των εταιρειών λιανικής, ενώ θα πρέπει να σημειωθεί πως στην περίοδο του lockdown στα εμπορικά κέντρα της Lamda Development (The Mall Athens, Golden Hall και Mediterranean Cosmos) και στο Athens Metro Mall στον Αγιο Δημήτριο, είχε προσφερθεί στους χρήστες έκπτωση ενοικίου της τάξεως του 70%, συνδυαστικά με το κρατικό μέτρο της μείωσης κατά 40% του μισθώματος.

Μεγάλη αναμένεται να είναι η ύφεση για τον κλάδο των τουριστικών ακινήτων καθώς το 2020 φαίνεται ότι τα τουριστικά έσοδα ακόμη και στο καλό σενάριο δύσκολα θα προσεγγίσουν το 50% αυτών του 2019.

Τα ενοίκια

Αξιόλογη πίεση των αποτιμήσεων της αξίας των επαγγελματικών ακινήτων και των αντίστοιχων ενοικίων αναμένεται και στους τομείς της εστίασης, της ψυχαγωγίας αλλά και του λιανικού εμπορίου που αντιμετωπίζουν και τη ραγδαία άνοδο των ηλεκτρονικών καταστημάτων.

Καθώς η πανδημία αναμένεται να συμπιέσει τη στεγαστική πίστη, την ώρα που το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών περιορίζεται εξαιτίας και της αύξησης της ανεργίας, βραχυχρόνια τουλάχιστον, η μείωση της εγχώριας ζήτησης θα μπορούσε να ασκήσει πιέσεις στις αξίες και στα ενοίκια στην αγορά κατοικίας.

Οι τράπεζες

Συνολικά, η πορεία ανάκαμψης της ελληνικής οικονομίας, η αποκατάσταση της επενδυτικής ζήτησης από το εξωτερικό, παράλληλα με τη βελτίωση της εγχώριας ζήτησης, αλλά και τα περιθώρια χρηματοδότησης των τραπεζών, καθώς και οι αντοχές των ενοικιαστών και το ρίσκο που είναι διατεθειμένοι να πάρουν οι δυνητικοί αγοραστές, αποτελούν βασικές παραμέτρους για την ανάκαμψη της κτηματαγοράς.

Τάση αποχώρησης από τις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις

Σταδιακά παρατηρείται μια τάση αποχώρησης αρκετών ακινήτων από τις ψηφιακές πλατφόρμες (Airbnb, HomeAway, etc.), προς την αγορά της παραδοσιακής ενοικίασης διαμερισμάτων, καθώς οι αποδόσεις υποχωρούν. Η αγορά των ακινήτων θα επηρεαστεί από την κάμψη του τουρισμού και την επίπτωση που θα έχει μεταξύ άλλων στις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις, στα καταστήματα εστίασης κ.λπ., ενώ όπως εκτιμούσαν κορυφαίοι τραπεζίτες, αναμένεται αναδιάρθρωση της αγοράς των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων προς μια πιο επαγγελματική διαχείριση, με εξειδικευμένες εταιρείες να αναλαμβάνουν σταδιακά να διαχειριστούν διαμερίσματα που ανήκουν σε ιδιοκτήτες με μικρό αριθμό ακινήτων.

Επενδυτικές ευκαιρίες για ξενοδοχεία

Ο τομέας του τουρισμού και των ξενοδοχείων αναμένεται να παραμείνει στον χάρτη των ξένων επενδυτών γιατί παρουσιάζει πραγματικές επενδυτικές ευκαιρίες σε σχέση με ανταγωνιστικούς προορισμούς, αναφέρουν ορισμένοι αναλυτές, θεωρώντας ωστόσο πως βραχυπρόθεσμα  αναμένεται να υιοθετήσουν στάση αναμονής, αναστέλλοντας ή τροποποιώντας τα επενδυτικά τους σχέδια, περιμένοντας την ομαλοποίηση της κατάστασης καθώς και μια πιθανή μείωση των τιμών και του κατασκευαστικού κόστους.