Προς αύξηση των αντικειμενικών αξιών κατά 15%-20% στην Αθήνα

Αυξήσεις των αντικειμενικών αξιών στην Αθήνα και στις πέριξ περιοχές δείχνουν τα πρώτα στοιχεία που έχουν συλλέξει οι εκτιμητές ακινήτων από τις αυτοψίες που έχουν διενεργήσει. Συγκεκριμένα, στο κέντρο της Αθήνας οι αυξήσεις των τιμών ζώνης υπολογίζονται σε ποσοστό 15%-20%, εξέλιξη που θα θα οδηγήσει στην αύξηση της φορολογίας στις μεταβιβάσεις. Αντίθετα, στον ΕΝΦΙΑ η κυβέρνηση αναμένεται να προχωρήσει σε παρεμβάσεις στη σχετική κλίμακα, προκειμένου να μην επιβαρυνθούν οι ιδιοκτήτες, αλλά και για να μη χαθεί η περυσινή μείωση της τάξης του 22% μεσοσταθμικά. Σε κάθε περίπτωση, το οικονομικό επιτελείο θα βρεθεί αντιμέτωπο με δύσκολες πολιτικές αποφάσεις καθώς, όπως όλα δείχνουν, η ανάκαμψη της κτηματαγοράς αλλά και οι εισηγήσεις των ιδιωτών εκτιμητών οδηγούν στην αύξηση των τιμών ζώνης σε πολλές περιοχές της χώρας.

Οπως προκύπτει από τα πρώτα στοιχεία που έχουν οι εκτιμητές, εκτός από τις περιοχές των Αθηνών, οι τιμές έχουν «τσιμπήσει» στις περισσότερες μεγάλες πόλεις και, ενδεχομένως, να απαιτηθούν γενναίες αυξήσεις των τιμών ζώνης, προκειμένου αυτές να ευθυγραμμιστούν με τις εμπορικές αξίες στις οποίες πραγματοποιούνται πράξεις αγοραπωλησίας.

Το ίδιο ισχύει και για άλλες φθηνές περιοχές του λεκανοπεδίου της Αττικής, όπως το Πέραμα, το Κερατσίνι, τα Καμίνια κ.τ.λ., όπου οι αντικειμενικές τιμές έχουν παραμείνει σε επίπεδο αρκετά χαμηλότερο του ελάχιστου κατασκευαστικού κόστους, για λόγους κοινωνικούς.

Οι συνοικίες του κέντρου

Σύμφωνα με τις πρώτες ενδείξεις, αυξήσεις αναμένονται στις συνοικίες του κέντρου της Αθήνας, όπως Εξάρχεια, Κυψέλη, Πατήσια, Ευελπίδων, Κουκάκι, Κολωνάκι, Αμπελόκηποι, Παγκράτι, Ιλίσια, Σύνταγμα, Χίλτον. Στο κέντρο της Αθήνας, οι τιμές πώλησης των κατοικιών σημείωσαν το 2019 σύμφωνα με στοιχεία μεσιτικών γραφείων αύξηση πάνω από 25%. Με βάση τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας, η Αττική το 2019 αναδείχθηκε πρωταθλήτρια των αυξήσεων συνεπεία της μεγάλης ζήτησης από το φαινόμενο Airbnb και την Golden Visa που «κυνηγάνε» στη χώρα μας Κινέζοι, Ρώσοι, Λιβανέζοι, Τούρκοι και Αιγύπτιοι.

Συγκεκριμένα, σε ετήσια βάση οι τιμές κατοικιών κατέγραψαν αύξηση 10,4%, ενώ στα δύο τελευταία τρίμηνα του περασμένου έτους «έτρεχαν» με ρυθμό 11,9% και 11% αντίστοιχα.

Η ίδια περίπου εικόνα και στη Θεσσαλονίκη, με τις τιμές να ενισχύονται κατά 6,8%, ενώ στις δημοφιλείς τουριστικές περιοχές καταγράφονται αυξήσεις της τάξης του 4,5-5%.

Στον αντίποδα, σε περιοχές όπου οι τιμές είναι υψηλές, κυρίως στα βόρεια προάστια (π.χ. Φιλοθέη), η πορεία των εισηγούμενων τιμών ζώνης αναμένεται να είναι αντίστροφη, καθώς οι τιμές πώλησης είναι πλέον αισθητά χαμηλότερες, ελλείψει ζήτησης. Ανοδικά κινούνται οι τιμές σε πληθώρα άλλων περιοχών ανά την επικράτεια, ιδίως σε παραθαλάσσιους οικισμούς τουριστικού ενδιαφέροντος. Σύμφωνα με τους εκτιμητές, σε περιοχές με αρκετά χαμηλές τιμές ζώνης, όπως για παράδειγμα τα νησιά των Κυκλάδων, οι αυξήσεις που καταγράφονται κυμαίνονται από 20% έως 40%. Διαφορές (προς τα πάνω) της τάξεως του 20%-30% καταγράφονται και στην ηπειρωτική Ελλάδα, επίσης σε σημεία με αυξημένη τουριστική κίνηση, όπου οι εξοχικές κατοικίες αποτελούν πόλο έλξης ακόμη και για επιχειρηματική εκμετάλλευση (βραχυχρόνια μίσθωση κ.τ.λ.).

Οι εκτιμητές ακινήτων οφείλουν έως τις 20 Μαρτίου να παραδώσουν τις εισηγήσεις τους για τα επίπεδα στα οποία θα πρέπει να διαμορφωθούν οι νέες αντικειμενικές αξίες. Αμέσως μετά η όλη διαδικασία περνάει στο οικονομικό επιτελείο, το οποίο θα πρέπει να διαμορφώσει τις νέες αντικειμενικές τιμές, προσαρμοσμένες στις εμπορικές. Δεδομένου ότι το 2019 καταγράφηκε αύξηση στις τιμές των ακινήτων, αυτό εκτιμάται ότι θα αποτυπωθεί και στις αντικειμενικές αξίες.

Ενταξη 2.900 περιοχών

Εκτός από την αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης, το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού θα επεκταθεί σε περίπου 2.900 περιοχές ακόμη, που μέχρι σήμερα είναι εκτός. Σημειώνεται ότι το οικονομικό επιτελείο έχει στα χέρια του τμήμα των εισηγήσεων από τς περιοχές που θα ενταχθούν για πρώτη φορά στο σύστημα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων, όπου σε αρκετές από αυτές προκύπτουν μεγάλες αυξήσεις.  Με βάση τα ανωτέρω δεδομένα, οι νέες τιμές θα αυξήσουν τη φορολογική επιβάρυνση, όπως στον ΕΝΦΙΑ αλλά και σε σειρά φόρων που βαρύνουν τα ακίνητα. Ως αντιστάθμισμα, η κυβέρνηση σχεδιάζει να προχωρήσει σε περαιτέρω μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 8% μεσοσταθμικά, προκειμένου να μην περάσουν οι αυξήσεις των τιμών ζώνης στα «ραβασάκια» που θα λάβουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων τον προσεχή Αύγουστο.

Το οικονομικό επιτελείο πρόκειται να λάβει τις οριστικές αποφάσεις του για το νέο ύψος των αντικειμενικών αξιών τον Μάιο. Οσον αφορά τον ΕΝΦΙΑ του 2020, αυτός θα υπολογιστεί με βάση τις νέες αντικειμενικές αξίες.

Σημειώνεται πως οι εκτιμητές εκτιμούν βάσει συγκριτικών στοιχείων αξίες ακινήτων και, εφαρμόζοντας τις κατάλληλες αναγωγές, υπολογίζουν κατά την κρίση τους την αγοραία αξία του μέσου ακινήτου κάθε ζώνης. Στη συνέχεια, εισηγούνται στον υπουργό την τιμή εκκίνησης/τιμή ζώνης.

Η τιμή ζώνης αποτελεί τη βάση που χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων κατά τη φορολόγηση των μεταβιβάσεων.

Η ποιότητα κατασκευής λαμβάνεται υπόψη από τους ειδικούς κατά την εκτίμηση της τιμής ζώνης/εκκίνησης, αλλά και στον εξατομικευμένο υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας κάθε ακινήτου με τους σχετικούς συντελεστές αυξομείωσης (συντελεστής τρόπου κατασκευής, συντελεστής εξοπλισμού του ακινήτου).