Ψάχνουν σπίτι στους πλειστηριασμούς

Αυξάνεται ο αριθμός όσων «χτυπάνε» σπίτια οφειλετών σε πλειστηριασμούς, ενώ ταυτόχρονα μειώνεται η μέση αξία των ακινήτων που βγαίνουν στο σφυρί. Υστερα από δύο χρόνια λειτουργίας της ηλεκτρονικής πλατφόρμας eauction, οι διαδικασίες εκποίησης ακινήτων δανειοληπτών αρχίζουν να ωριμάζουν και να αποκτούν τα χαρακτηριστικά και άλλων χωρών που πέρασαν οικονομική κρίση, όπως η Ισπανία. Σύμφωνα με τα στοιχεία που δημοσιεύει η «Κ»:

• Δύο χρόνια μετά την ενεργοποίηση του eauction, πάνω από 45.000 πλειστηριασμοί ακινήτων έχουν ανακοινωθεί στην ηλεκτρονική πλατφόρμα.

• Τον πρώτο μήνα λειτουργίας της πλατφόρμας, τον Νοέμβριο του 2017, διενεργήθηκαν μόλις 8 πλειστηριασμοί και τον Δεκέμβριο του ίδιου χρόνου 20. Από τον Μάιο του 2018 και μετά, διενεργούνται σταθερά πάνω από 1.000 πλειστηριασμοί κάθε μήνα, με το ρεκόρ να καταγράφεται τον Δεκέμβριο του 2018. Πιθανόν αυτό να σχετίζεται με το γεγονός πως η επίσπευση των πλειστηριασμών ήταν από τα κριτήρια για την έξοδο από το μνημόνιο. 

• Καθ’ όλη τη διετία οι τράπεζες που βγάζουν σε πλειστηριασμό τα ακίνητα, είναι αυτές που τελικά τα αγοράζουν. Από τους 31.481 πλειστηριασμούς που διενεργήθηκαν μόνο στους 12.969 (41%) υπήρξε πλειοδότης. Στους 10.335 εξ αυτών, «νικητής» ήταν τράπεζες και μόλις 2.634 τρίτοι. Τους τρεις πρώτους μήνες διενέργειας ηλεκτρονικών πλειστηριασμών δεν υπήρξε ούτε ένας πλειοδότης πλην των τραπεζών και μόνο από τα μέσα του 2019 και μετά ξεπέρασαν τους 200 κάθε μήνα.

• Μειώνεται συνεχώς η αξία των ακινήτων που βγαίνουν σε πλειστηριασμό. Στην αρχή, οι τράπεζες έβγαζαν στο σφυρί μεγάλα ακίνητα, στρατηγικών κακοπληρωτών, ώστε να πιέσουν αυτή την κατηγορία οφειλετών, αλλά και να πείσουν για την αποφασιστικότητά τους σε σχέση με τους πλειστηριασμούς, αποφεύγοντας παράλληλα κοινωνικές αντιδράσεις. Στη συνέχεια όμως και υπό την πίεση επίτευξης συγκεκριμένων ποσοτικών στόχων, άρχισαν να ρευστοποιούν και μικρότερης αξίας ακίνητα. Ετσι, τον Νοέμβριο του 2017, όταν δηλαδή ξεκίνησαν οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί, η μέση προσφορά για τα ακίνητα που αγοράστηκαν (όλα με πλειοδότη την επισπεύδουσα τράπεζα) ήταν 239.638 ευρώ.

• Τον Νοέμβριο του 2018, στους πλειστηριασμούς που υπήρξε πλειοδότης, η μέση προσφορά όπου πλειοδότησε η τράπεζα ήταν 114.144 ευρώ, ενώ όπου πλειοδότησαν ιδιώτες ήταν 260.611 ευρώ. Τον Νοέμβριο του 2019 ήταν 86.095 και 98.174 ευρώ αντίστοιχα.

Την αναθέρμανση του ενδιαφέροντος των ιδιωτών να αποκτήσουν ακίνητο μέσω πλειστηριασμού επιβεβαιώνουν και τα στοιχεία του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Εφετείων Αθηνών-Πειραιώς-Αιγαίου και Δωδεκανήσου, ο οποίος έχει και την ευθύνη λειτουργίας της πλατφόρμας eauction. Σύμφωνα με τα στοιχεία, τους τελευταίους τρεις μήνες παρατηρείται συνεχής αύξηση των χρηστών του eauction, δηλαδή αυτών που εγγράφονται στην πλατφόρμα προκειμένου να συμμετάσχουν ως υποψήφιοι αγοραστές στα προγράμματα πλειστηριασμών που δημοσιεύουν κυρίως οι τράπεζες, αλλά και οι εταιρείες διαχείρισης, το Δημόσιο ή ακόμη και ιδιώτες που έχουν απαιτήσεις έναντι οφειλετών τους.

Οπως εξηγεί η ταμίας του Συλλόγου, Ευτυχία Καραστάθη, οι εγγεγραμμένοι χρήστες στην ηλεκτρονική πλατφόρμα φθάνουν σήμερα τις 9.626, αλλά οι αιτήσεις που έχουν εγκριθεί ανέρχονται σε 33.656. Η αύξηση του ενδιαφέροντος για την αγορά ακινήτων μέσω του eauction έχει γίνει εμφανής από τον Σεπτέμβριο, οπότε κάθε μήνα εγγράφονται πάνω από 700 νέοι χρήστες, σαφής ένδειξη της αυξανόμενης ζήτησης στην αγορά του real estate, μέρος της οποίας στρέφεται πλέον στην προσφορά ακινήτων μέσω της πλατφόρμας.

Να σημειωθεί ότι οι πλειστηριασμοί ακινήτων έκαναν σημαντική «κοιλιά» το 2019 λόγω των δύο εκλογικών αναμετρήσεων, περίοδο κατά την οποία «παγώνουν», αλλά επανήλθαν δριμύτεροι από τον Σεπτέμβριο με αυξανόμενους ρυθμούς, αλλά και με ακίνητα μικρότερης αξίας.

Ανεβάζουν ταχύτητα οι τράπεζες και οι εταιρείες διαχείρισης

Οι τράπεζες, αλλά και οι εταιρείες διαχείρισης που έχουν μπει στον χορό των πλειστηριασμών μέσω του eauction, θα επιταχύνουν τους προγραμματισμένους πλειστηριασμούς τους προσεχείς μήνες. Μόνο για τον μήνα Δεκέμβριο είναι προγραμματισμένοι 2.300 νέοι πλειστηριασμοί και οι ρυθμοί αναμένεται να επιταχυνθούν από τη νέα χρονιά, καθώς από τον προσεχή Μάιο λήγει η προστασία της πρώτης κατοικίας μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας. Η δυνατότητα υποβολής αίτησης από δανειολήπτες που θέλουν να προστατεύσουν την πρώτη τους κατοικία μέσω της πλατφόρμας που λειτουργεί στην Ειδική Γραμματεία Ιδιωτικού Χρέους παρατάθηκε μέχρι και τον Απρίλιο. Οπως διαμηνύουν οι τράπεζες, μετά την εκπνοή της σχετικής προθεσμίας θα εξαντλήσουν όλα τα ένδικα μέσα, οδηγώντας σε πλειστηριασμό την περιουσία όσων οφειλετών δεν προχωρούν στη ρύθμιση του δανείου τους.

Την ίδια στιγμή, οι τράπεζες προχωρούν σε μαζικές διασταυρώσεις προκειμένου να ελέγξουν την αξιοπιστία των στοιχείων όσων έχουν υποβάλει αίτηση ένταξης στον νόμο Κατσέλη και να διαπιστώσουν κατά πόσον τα οικονομικά δεδομένα που έχουν δηλώσει οι οφειλέτες είναι πραγματικά. Πρόκειται για 100.000 οφειλέτες, των οποίων η διασταύρωση των στοιχείων άρχισε στις αρχές Νοεμβρίου, μέσω της πρόσβασης που δόθηκε στις τράπεζες στη βάση δεδομένων της ΑΑΔΕ.

Ελεγχος δανειοληπτών

Ο έλεγχος έχει ξεκινήσει από τους δανειολήπτες με μεγάλα χρέη και μπορεί να οδηγήσει στην αναστολή της προστασίας όσων διαπιστωθεί ότι η εισοδηματική ή περιουσιακή κατάσταση είναι διαφορετική από αυτή που έχουν δηλώσει κατά την υποβολή της αίτησης στο δικαστήριο.

Η αναστολή προστασίας σημαίνει ότι η τράπεζα μπορεί να ρευστοποιήσει το ακίνητο. Σε αναστολή της προστασίας μπορεί να οδηγηθεί κάποιος που, ενώ είναι έμπορος, έχει υποβάλει αίτηση για προστασία στον νόμο Κατσέλη, ο οποίος καλύπτει μόνο τα φυσικά πρόσωπα και ορισμένες κατηγορίες μικροεμπόρων. Σε περίπτωση που διαπιστωθούν παρεκκλίσεις από τα οικονομικά στοιχεία που έχουν δηλωθεί από τον οφειλέτη, οι τράπεζες έχουν το δικαίωμα να καταφύγουν σε ασφαλιστικά μέτρα και να ανακόψουν την προστασία που απολαμβάνει κάποιος έως την εκδίκαση της υπόθεσής του, ακόμη και αν αυτή είναι προγραμματισμένη για αργότερα. 

Πάνω από 250.000 ακίνητα θα περάσουν σε funds μέσω των τιτλοποιήσεων

Καταλύτη για τη ζήτηση και την πορεία των τιμών στην αγορά ακινήτων τα προσεχή χρόνια θα αποτελέσουν οι μαζικές τιτλοποιήσεις και πωλήσεις δανείων που έχουν εξασφαλίσεις ακίνητα. Στα πλάνα των τραπεζών είναι πωλήσεις και τιτλοποιήσεις δανείων ύψους άνω των 40 δισ. ευρώ. Τα χαρτοφυλάκια αυτά συνοδεύονται από προσημειωμένα ακίνητα και έτσι ο αριθμός των ακινήτων που θα αλλάξουν χέρια και θα ανατεθούν σε funds εκτιμάται ότι θα ξεπεράσει τις 250.000.

Την ίδια στιγμή, οι τράπεζες προχωρούν στην πώληση πακέτων ακινήτων που έχουν ήδη περιέλθει στην κυριότητά τους μέσω πλειστηριασμών και κατασχέσεων. Την αρχή έχει κάνει η Eurobank, ρευστοποιώντας δύο πακέτα με 370 ακίνητα συνολικής αξίας 84 εκατ. ευρώ, ενώ στην τελική φάση βρίσκεται η υπογραφή της συμφωνίας για τη μεταβίβαση και ενός τρίτου πακέτου, που περιλαμβάνει 680 ακίνητα συνολικής αξίας 30 εκατ. ευρώ. Πρόκειται για τα πρώτα μεγάλα πακέτα ακινήτων που μεταβιβάζει ελληνική τράπεζα, η πώληση των οποίων θα αποτελέσει πιλότο για το επενδυτικό ενδιαφέρον που υπάρχει στην αγορά του real estate, δοκιμάζοντας και τις αντοχές των τιμών.

Οσον αφορά τις πωλήσεις δανείων που συνδέονται με ακίνητα, μέχρι σήμερα οι τράπεζες έχουν πουλήσει μόλις τρία πακέτα, αλλά με δεδομένη την πίεση από τον επόπτη για ταχεία εκκαθάριση των ισολογισμών τους όχι μόνο από τα κόκκινα δάνεια, αλλά και από τα ακίνητα που περιέρχονται στην κατοχή τους, η μεγάλη μάχη θα δοθεί τα δύο επόμενα χρόνια.

Τα πακέτα που έχουν δοθεί μέχρι σήμερα είναι το Amoeba της Τράπεζας Πειραιώς με περίπου 1.700 προσημειωμένα ακίνητα, το Jupiter της Alpha Bank με επίσης 1.700 και το χαρτοφυλάκιο Symbol της Εθνικής Τράπεζας με 6.000 προσημειωμένα ακίνητα. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι πολύ λίγα από αυτά τα ακίνητα έχουν βγει προς πώληση από τα funds από τα οποία αγοράστηκαν, καθώς, όπως εξηγούν αρμόδια στελέχη, ο χρόνος για την τακτοποίηση αυτών των ακινήτων είναι μακρύς και φθάνει ακόμη και τα δύο χρόνια.

Τους προσεχείς μήνες προβάδισμα έχει το χαρτοφυλάκιο Neptune της Alpha Bank, που περιλαμβάνει δάνεια με εξασφαλίσεις επί 4.000 ακινήτων, καθώς και το χαρτοφυλάκιο Icon της Εθνικής Τράπεζας, που περιλαμβάνει δάνεια με εξασφαλίσεις επί 6.000 ακινήτων.

Στο μέτωπο των τιτλοποιήσεων, μετά το χαρτοφυλάκιο Pillar της Eurobank που περιλαμβάνει στεγαστικά δάνεια με εξασφαλίσεις 36.000 ακίνητα και το Cairo που περιλαμβάνει στεγαστικά και επιχειρηματικά δάνεια με προσημείωση 73.000 ακίνητα, σειρά έχει η τιτλοποίηση-μαμούθ του χαρτοφυλακίου Galaxy ύψους 12 δισ. ευρώ της Alpha Bank, που περιλαμβάνει 4,7 δισ. ευρώ στεγαστικών δανείων.

Νέες πωλήσεις και τιτλοποιήσεις χαρτοφυλακίων με εξασφαλίσεις κυριαρχούν, άλλωστε, στα πλάνα τόσο της Εθνικής Τράπεζας όσο και της Πειραιώς, οι οποίες έχουν ανακοινώσει τιτλοποιήσεις ύψους 3 και 3,5 δισ. ευρώ αντίστοιχα.

Εκπρόσωποι της αγοράς του real estate εκτιμούν ότι η μεταβίβαση σε funds δανείων που έχουν εξασφαλίσεις σε ακίνητα θα λειτουργήσει ως ανάχωμα στην άνοδο των τιμών, σε μια περίοδο που διαπιστώνονται ήδη οι πρώτες υπερβολές. Οπως εκτιμούν, η τάση αυτή θα αναχαιτιστεί όταν αναπτυχθεί η δευτερογενής αγορά, δηλαδή όταν τα ακίνητα που έχουν ήδη αγοραστεί ή πρόκειται να αγοραστούν από τα funds διατεθούν μαζικά πλέον προς πώληση. 

Η πρώτη κατοικία

Πάνω από 2.300 πλειστηριασμοί ακινήτων πραγματοποιούνται κατά μέσον όρο κάθε μήνα από το 2019, ρυθμοί που αναμένεται να επιταχυνθούν από τη νέα χρονιά, καθώς από τον προσεχή Μάιο λήγει η προστασία της πρώτης κατοικίας και όσοι δεν ενταχθούν στη ρύθμιση θα βρεθούν αντιμέτωποι με τον πλειστηριασμό του ακινήτου τους.

Το νέο τοπίο

Στα 40 δισ. ευρώ ανέρχεται το ύψος των δανείων που προγραμματίζουν να πουλήσουν ή να τιτλοποιήσουν οι τράπεζες τους προσεχείς μήνες. Τα δάνεια αυτά έχουν εξασφαλίσεις σε περισσότερα από 250.000 ακίνητα, η διαχείριση των οποίων θα αλλάξει χέρια και θα περάσει από τις τράπεζες σε  funds.

33.656 αιτήσεις

Τις 9.626 φθάνουν σήμερα οι εγγεγραμμένοι χρήστες στην ηλεκτρονική πλατφόρμα eauction, αλλά οι αιτήσεις που έχουν εγκριθεί ανέρχονται στις 33.656. Από τον Σεπτέμβριο εγγράφονται πάνω από 700 νέοι χρήστες κάθε μήνα, σαφής ένδειξη της αυξανόμενης ζήτησης που εκδηλώνεται για αγορά ακινήτου μέσω πλειστηριασμού.