Σε funds ακίνητα οφειλετών που κηρύσσουν πτώχευση

Ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια, δηλαδή funds, θα κληθούν να αναλάβουν τον φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης ακινήτων, ο οποίος θα παρεμβαίνει αγοράζοντας τα σπίτια όσων οφειλετών έχουν στεγαστικό δάνειο με υποθήκη την πρώτη τους κατοικία και δεν εξυπηρετούν το δάνειό τους.

Η πρόβλεψη για τη δημιουργία ενός φορέα, που θα αγοράζει τα ακίνητα που βγαίνουν στον πλειστηριασμό από τις τράπεζες και τα funds που έχουν αγοράσει δάνεια που δεν εξυπηρετούνται, δίνοντας τη δυνατότητα σε ευάλωτα νοικοκυριά να συνεχίσουν να μένουν σε αυτό καταβάλλοντας ενοίκιο, υπάρχει στο προσχέδιο του νέου πτωχευτικού νόμου. Σύμφωνα με τον αρχικό σχεδιασμό, ο φορέας αυτός θα ήταν δημόσιος και θα ασκούσε ένα είδος κοινωνικής πολιτικής, επιτρέποντας στους οφειλέτες αυτούς να συνεχίσουν να διαμένουν στο ακίνητό τους καταβάλλοντας ενοίκιο, ακόμη και μετά την απώλεια της κυριότητας του ακινήτου τους.

Η προοπτική τον ρόλο αυτό να αναλάβει ένας δημόσιος φορέας, ανατρέπεται μετά τις αντιδράσεις των θεσμών και ειδικά της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας, που αντέτειναν ότι με τον τρόπο αυτό ο φορέας θα αποτελέσει καταφύγιο όσων δεν πληρώνουν το στεγαστικό τους δάνειο, «παρκάροντας» την πρώτη τους κατοικία στο Δημόσιο και συνεχίζοντας να μένουν σε αυτή χωρίς επιπτώσεις. Οι θεσμοί θεωρούν ότι ακόμη και αν ένας δανειολήπτης δεν πληρώνει στον δημόσιο φορέα το ενοίκιο που οφείλει προκειμένου να μπορεί να διαμένει στο ακίνητο, το κράτος δεν πρόκειται, για λόγους πολιτικής, να του κάνει έξωση. Ετσι, μετά τις σχετικές διαβουλεύσεις, η κυβέρνηση προσανατολίζεται στην ανάθεση της δραστηριότητας σε ιδιώτη, που σύμφωνα με πληροφορίες της «Κ» θα αναδειχθεί ύστερα από διεθνή διαγωνισμό.

Η ανάθεση σε ιδιωτικά κεφάλαια απεμπλέκει το Δημόσιο από την αγορά, αλλά και τη διαχείριση των ακινήτων που θα μεταβιβαστούν στο πλαίσιο του πλειστηριασμού ή της πτώχευσης ενός οφειλέτη, και εξασφαλίζει ότι αυτός θα τηρεί την υποχρέωση καταβολής ενοικίου. Στην περίπτωση που δεν την τηρεί, θα χάνει τη δυνατότητα να διαμένει στο ακίνητο. Σύμφωνα με τις ίδιες πληροφορίες ο φορέας που θα δημιουργηθεί με ιδιωτικά κεφάλαια, θα παρεμβαίνει, δηλαδή θα αγοράζει το ακίνητο κατά το στάδιο του πλειστηριασμού του, είτε από την τράπεζα είτε το fund που έχει αγοράσει το δάνειο. Να σημειωθεί ότι έως πρόσφατα οι τράπεζες αγόραζαν το 85% – 90% των ακινήτων που έβγαζαν σε πλειστηριασμό. Σύμφωνα μάλιστα με εκτιμήσεις της αγοράς, η παρέμβαση του ιδιωτικού φορέα θα γίνεται στο στάδιο του τρίτου πλειστηριασμού, που κατά τεκμήριο γίνεται σε χαμηλότερη αξία από την αρχική τιμή βάσει της οποίας το ακίνητο βγαίνει σε πλειστηριασμό.

Με τον τρόπο αυτό θα μπορεί να αποκτά σε χαμηλή τιμή το ακίνητο που πλειστηριάζεται έτσι ώστε να μπορεί στη συνέχεια να το μισθώνει στον δανειολήπτη που έχει χάσει την κυριότητά του, με χαμηλό ενοίκιο. Σύμφωνα με εκτιμήσεις, το σχέδιο αυτό θα κινητοποιήσει την αγορά του real estate, αφού θα δημιουργήσει ζήτηση ακόμη και για τα ακίνητα που δεν είναι μεγάλης αξίας και τα οποία δεν αποτελούν σήμερα εμπορεύσιμη ύλη για τις τράπεζες. Πρόκειται κυρίως για τα ακίνητα που δεν είναι εμπορικά ελκυστικά και τα οποία οι τράπεζες ή τα funds δεν επιλέγουν να «διεκδικήσουν» μέσω των πλειστηριασμών.

​​​​​​Αντιθέτως, τα ακίνητα αυτά μπορεί να προσελκύσουν το ενδιαφέρον των δανειοληπτών που είχαν την κυριότητά τους εφόσον πλέον μπορούν να διαμένουν σε αυτά έναντι χαμηλού ενοικίου, σε σχέση με τη δόση για την εξόφληση του δανείου που έπρεπε να πληρώνουν στην τράπεζα.

Στεγαστικό επίδομα για καταβολή ενοικίου

Οπως θα προβλέπει το σχέδιο του νέου πτωχευτικού νόμου, ο οφειλέτης θα έχει το δικαίωμα να διαμένει στο ακίνητο έχοντας μισθώσει το ακίνητό του από τον φορέα. Η διάρκεια της μίσθωσης ορίζεται σε 12 έτη, ενώ το μίσθωμα που θα καταβάλλει θα ορίζεται με βάση απόδοση που αντιστοιχεί προς το μέσο επιτόκιο στεγαστικού δανείου με κυμαινόμενο επιτόκιο που ίσχυε σύμφωνα με το στατιστικό δελτίο της ΤτΕ, αναπροσαρμοζόμενο με το επιτόκιο αναφοράς της ΕΚΤ. Εντός συγκεκριμένου χρονικού διαστήματος από την έναρξη της μίσθωσης, ο μισθωτής θα μπορεί να αιτηθεί τη μετατροπή της σε μίσθωση με δικαίωμα επαναγοράς και εικοσαετή διάρκεια. Εφόσον ο οφειλέτης καταβάλει το σύνολο των μισθωμάτων για όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, τότε θα δικαιούται τη μεταβίβαση της κυριότητας της πρώτης κατοικίας στον ίδιο ή στους νόμιμους διαδόχους του. Η μίσθωση θα καταγγέλλεται εφόσον ο μισθωτής είναι υπερήμερος ως προς την καταβολή τριών μισθωμάτων και η υπερημερία δεν θεραπευθεί ως προς το σύνολό της εντός μηνός από τη σχετική όχληση του μισθωτή.

Εάν πρόκειται για ευάλωτο νοικοκυριό, ο νέος πτωχευτικός νόμος προβλέπει το δικαίωμα ο οφειλέτης να λάβει και στεγαστικό επίδομα από το κράτος. Το επίδομα στέγασης θα καταβάλλεται με βάση τα κριτήρια που έχει ορίσει το υπουργείο Εργασίας για τα ευάλωτα νοικοκυριά, δηλαδή με βάση τα εισοδηματικά και τα περιουσιακά στοιχεία που διαθέτει. Στην περίπτωση που ο ευάλωτος οφειλέτης καταρτίσει μίσθωση για την πρώτη του κατοικία, το επίδομα θα καταβάλλεται στον φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης για τη μερική εξόφληση του μισθώματος. Ετσι ο φορέας θα εξασφαλίζει σταθερά έσοδα από την εκμίσθωση των ακινήτων, καθιστώντας την εμπλοκή του στην όλη διαδικασία ως δραστηριότητα χαμηλού ρίσκου. Με τον τρόπο αυτό εκτιμάται ότι θα κινητοποιηθεί το ενδιαφέρον μεγάλων επενδυτικών κεφαλαίων που δραστηριοποιούνται ήδη στη χώρα μας.