Στεγαστικά δάνεια: Ποιες αλλαγές έρχονται στις δόσεις

Μπαίνουν ανώτατα όρια για τα στεγαστικά δάνεια. Όπως αναφέρει η εφημερίδα “Καθημερινή”, η ΤτΕ  σε συνεργασία με τις τράπεζες θεσπίζει για πρώτη φορά όρια για το ύψος του δανείου σε σχέση με την εμπορική αξία του ακινήτου και τη μηνιαία δόση που θα πληρώνουν οι νέοι δανειολήπτες στεγαστικών δανείων. Τα όρια  θα είναι ελαστικότερα για όσους είναι νέοι αγοραστές, δηλαδή γι’ αυτούς που παίρνουν για πρώτη φορά στεγαστικό δάνειο για να αγοράσουν ακίνητο, με στόχο να διευκολυνθεί η απόκτηση ακινήτου μέσω πρόσβασης σε δανεισμό.

Σύμφωνα με τραπεζικές πηγές, τα νέα όρια για την αγορά κατοικίας αφορούν:

-Το ύψος του δανείου που μπορεί να πάρει κάποιος και το οποίο δεν θα μπορεί να ξεπεράσει το 80% της εμπορικής αξίας του ακινήτου ή το 90% εάν είναι νέος αγοραστής.

-Τη δόση του δανείου, που δεν θα μπορεί να υπερβαίνει το 40% του διαθεσίμου εισοδήματος ή το 50% εάν πρόκειται για νέο αγοραστή.

Σύμφωνα με πηγές από τράπεζες, στα μέτρα που προτείνονται είναι να δοθεί ευχέρεια για υπέρβαση των παραπάνω ορίων για το 10% του συνολικού αριθμού των δανείων που θα εγκρίνονται κάθε χρόνο, υπό την προϋπόθεση ότι αυτό δικαιολογείται από το προφίλ και την οικονομική κατάσταση του υποψήφιου δανειολήπτη.

Η καθιέρωση ορίων σε ό,τι αφορά τον τραπεζικό δανεισμό για την αγορά κατοικίας αποτελεί μέτρο που εφαρμόζεται από την πλειονότητα των ευρωπαϊκών χωρών και αναμένεται να θεσμοθετηθεί για πρώτη φορά και στη χώρα μας. Συγκεκριμένα, το όριο σε ό,τι αφορά το ύψος του δανείου σε σχέση με την αξία του δανειοδοτούμενου ακινήτου, θα λειτουργήσει ως ανάχωμα σε τυχόν μείωση των εμπορικών τιμών των ακινήτων, που θα έθετε σε κίνδυνο τα δάνεια αυτά, ενώ το όριο σε σχέση με τη δαπάνη του μέσου νοικοκυριού για την κάλυψη στεγαστικών αναγκών θα αποτρέψει τον υπερδανεισμό.

Η δόση δεν πρέπει να ξεπερνάει το 40% του μηνιαίου διαθέσιμου εισοδήματος του δανειολήπτη και το 50% εάν είναι νέος αγοραστής.

Τα νέα όρια

Τα νέα όρια θα «επιβληθούν» με σχετική απόφαση της ΤτΕ που θα εκδοθεί στα μέσα Μαρτίου και θα τεθεί σε εφαρμογή από τις αρχές του 2025, προκειμένου να υπάρξει η αναγκαία προσαρμογή από τις τράπεζες. Το μέτρο δεν θα ανατρέπει την πιστοδοτική πολιτική των τραπεζών, οι οποίες εφαρμόζουν ήδη παρόμοιους κανόνες στα νέα δάνεια που χορηγούν. Σύμφωνα με τα στοιχεία για τις εκταμιεύσεις το 2023, το 94% των δανείων που δόθηκε ήταν κάτω από το 80% της αξίας του ακινήτου. Η υποχρεωτική τήρηση των ορίων, όμως, θα αποτρέψει παρεκκλίσεις στο μέλλον και θα λειτουργήσει προληπτικά στην ανάσχεση κινδύνων από χρηματοδοτήσεις με εξασφάλιση οικιστικά ακίνητα, ενώ, όπως εξηγούν οι τράπεζες, η καθιέρωσή τους θα συμπέσει χρονικά με την προοπτική μείωσης των επιτοκίων. Τα νέα όρια θα αφορούν όλα τα νέα δάνεια που θα εγκρίνονται από εδώ και στο εξής και θα ισχύσουν και για τις εταιρείες πιστώσεων, που πρόκειται να αδειοδοτηθούν μετά την πρόσφατη αλλαγή του θεσμικού πλαισίου από το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας. Στόχος να υπάρχουν ίσοι όροι ανταγωνισμού μεταξύ των εταιρειών πιστώσεων και των τραπεζών και να υπάρχει ο αναγκαίος εποπτικός έλεγχος σε όλες τις νέες πιστοδοτήσεις. Εξαίρεση θα αποτελέσουν οι αναχρηματοδοτήσεις για υφιστάμενα μη εξυπηρετούμενα δάνεια, δάνεια που έχουν ρυθμιστεί και δάνεια που έχουν μεταβιβαστεί σε funds, καθώς και δάνεια που θα εγκριθούν στο πλαίσιο προγραμμάτων στεγαστικής πολιτικής.

Οι εκτιμήσεις 

Σύμφωνα με εκτιμήσεις από τις τράπεζες, οι ευνοϊκότεροι όροι για τις χορηγήσεις στεγαστικών δανείων σε νέους αγοραστές θα ωθήσουν την αγορά της στεγαστικής πίστης, δίνοντας λύση στο κρίσιμο θέμα της στέγασης που απασχολεί χιλιάδες νοικοκυριά, όπως απέδειξε και η ζήτηση που εκδηλώθηκε για το πρόγραμμα «Σπίτι μου», μέσα από αιτήματα ύψους περίπου 4 δισ. ευρώ.

Παρ’ όλα αυτά, η αγορά της στεγαστικής πίστης παρέμεινε υποτονική το 2023 και οι νέες εκταμιεύσεις δεν ξεπέρασαν το 1,3 δισ. ευρώ, από τα οποία περίπου τα 250 εκατ. ευρώ ήταν οι εκταμιεύσεις που έγιναν μέσω του προγράμματος της κρατικής επιδότησης. Η χαμηλή ζήτηση διαπιστώνεται παρά το υψηλό επίπεδο των ενοικίων, που καθιστά τη δόση ενός στεγαστικού δανείου ευθέως συγκρίσιμη με το κόστος του ενοικίου σε πολλές περιπτώσεις και προβληματίζει έντονα τις τράπεζες, που βλέπουν τα υπόλοιπα των στεγαστικών δανείων να συρρικνώνονται διαρκώς, έχοντας υποχωρήσει κοντά στα 28 δισ. ευρώ. Να σημειωθεί ότι η αγορά των στεγαστικών δανείων είχε φτάσει στο υψηλότερο σημείο το 2010 με υπόλοιπα 80 δισ. ευρώ και εκταμιεύσεις 12 δισ. ευρώ τον χρόνο, αλλά έκτοτε συρρικνώνεται συστηματικά, επιστρέφοντας στα επίπεδα του 2002.

Στο επίπεδο της ζήτησης η απροθυμία για δανεισμό αποδίδεται στην άνοδο των επιτοκίων, αλλά και στην άνοδο των τιμών στις κατοικίες, που σε συνδυασμό με την επιμονή του πληθωρισμού συμπιέζει την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών και αποτρέπει «ανοίγματα» σε δανεισμό. Είναι χαρακτηριστικό ότι οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται με διψήφιο ποσοστό τα δύο τελευταία χρόνια (+11,9% ετησίως με βάση στοιχεία Σεπτεμβρίου 2023) και πλέον δεν απέχουν πολύ από το προηγούμενο υψηλό του 2008. Σύμφωνα μάλιστα με τις εκτιμήσεις δεν διαφαίνονται ενδείξεις ανάσχεσης της αυξητικής τάσης των τιμών, λόγω της αναντιστοιχίας προσφοράς και ζήτησης –η οποία οφείλεται αφενός στη χαμηλή ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα επί μια δεκαετία και αφετέρου στην αυξημένη ζήτηση κυρίως από το εξωτερικό στο πλαίσιο του προγράμματος «χρυσή βίζα»–, της ανάπτυξης των βραχυχρόνιων μισθώσεων και της ελκυστικότητας της χώρας ως τουριστικός προορισμός.