Στην αναμονή οι πωλήσεις 23.000 ακινήτων

Σε πλήρη αναθεώρηση του πλάνου αξιοποίησης ή πώλησης των σχεδόν 23.000 ακινήτων αξίας 4,57 δισ. ευρώ που απέκτησαν μέσω της αγοράς χαρτοφυλακίων μη εξυπηρετούμενων δανείων, υποχρεώνονται πλέον τα ξένα funds όπως: Apollo Global Management, Bain Capital, Centerbridge Partners και Fortress. Η νέα οικονομική συγκυρία που θα επηρεάσει και την αγορά ακινήτων, εκτιμάται ότι θα αλλάξει και τα σχέδια που είχαν εκπονήσει οι εν λόγω όμιλοι για την πώληση του όγκου των ακινήτων που έχουν συσσωρεύσει.

Σύμφωνα με τον κ. Γιάννη Ορφανό, εταίρο της Arbitrage Real Estate, εξειδικευμένης εταιρείας παροχής υπηρεσιών ακινήτων, «κατ’ αρχήν, αυτή την περίοδο δεν γίνονται πωλήσεις, μιας και τα συμβολαιογραφεία ήταν κλειστά για μεγάλο χρονικό διάστημα. Επίσης, έχουν σταματήσει και οι πλειστηριασμοί, οι οποίοι αναμένεται να επανεκκινήσουν έως τον Σεπτέμβριο. Τα γεγονότα αυτά έχουν πάει πίσω τους προγραμματισμούς των διαχειριστών των ακινήτων αυτών».

Παράλληλα, σε όσες αγοραπωλησίες δεν πρόλαβαν να ολοκληρωθούν πριν ληφθούν τα περιοριστικά μέτρα, «αναμένουμε να διαπιστώσουμε αν το τελικό τίμημα θα έχει κάποια μικρή απομείωση σε σχέση με την αρχική συμφωνία. Ωστόσο, δεν αναμένουμε μεγάλες εκπλήξεις, πέραν ίσως κάποιων πιθανών διορθώσεων, λόγω αύξησης του κόστους δανεισμού, ή ακόμα και αποσύρσεις από την προβλεπόμενη συναλλαγή. Σε δύο μήνες από τώρα, θα έχουμε σίγουρα καλύτερη εικόνα», αναφέρει ο κ. Ορφανός.

Αξίζει να σημειωθεί ότι, σύμφωνα με σχετική ανάλυση της Arbitrage Real Estate, από τα χαρτοφυλάκια κόκκινων δανείων με εξασφαλίσεις σε ακίνητα που έχουν πωληθεί μέχρι σήμερα, το 25% της αξίας, ή περίπου 1,2 δισ. ευρώ, αφορά βιομηχανικά ακίνητα και εγκαταστάσεις logistics. Επιπλέον 676 εκατ. ευρώ αφορούν 381 ξενοδοχεία, ενώ άλλα 624 εκατ. ευρώ αφορούν στα 8.615 οικόπεδα και γαίες που αποτελούν και το 38% του συνόλου των ακινήτων (με βάση τον αριθμό).

Οπως σημειώνει στην «Κ» ο κ. Χρήστος Μαντζουράτος, εμπορικός αναλυτής και πιστοποιημένος εκτιμητής που έχει συνεργαστεί με τα επενδυτικά funds που απέκτησαν τελικά τα εν λόγω χαρτοφυλάκια, «παρά την εταιρική φύση των χαρτοφυλακίων κόκκινων δανείων που έχουν ήδη πουληθεί (π.χ. Amoeba, Jupiter, Kairos, Symbol) ή πρόσφατα διατέθηκαν στην αγορά και βρίσκονται σε φάση τελικής διαπραγμάτευσης (π.χ. Neptune, Icon), τα περισσότερα από τα εξασφαλισμένα περιουσιακά στοιχεία ήταν οικόπεδα ή κατοικίες (πάνω από 60% συνολικά σε αριθμό). Ωστόσο, το μεγαλύτερο μέρος της αξίας έγκειται σε ενυπόθηκα βιομηχανικά και τουριστικά ακίνητα (μεγαλύτερο από το 40% της συνολικής αξίας των εξασφαλίσεων στα χαρτοφυλάκια αυτά) σε συνδυασμό με τις κατοικίες λόγω κυρίως του μεγάλου αριθμού τους. Υπάρχουν επίσης ευκαιρίες σε ορισμένα αστικά οικόπεδα με δυνατότητα εμπορικής και οικιστικής ανάπτυξης, δεδομένης και της έλλειψης ποιότητας στο κτιριακό απόθεμα».

Παράλληλα όμως η επικείμενη ύφεση και η μειωμένη ρευστότητα είναι πιθανό να επηρεάσουν αρνητικά και τις τιμές, στις οποίες θα μπορούσαν, δυνητικά, να πωληθούν τα ακίνητα αυτά. Τα υπό διαχείριση ενυπόθηκα ακίνητα που δεν έχουν πουληθεί είναι λιγότερο προνομιακά και πιο δευτερεύοντα, οπότε εκ των πραγμάτων οι αγοραστές θα είναι πιο τοπικοί και λιγότερο θεσμικοί. «Αναμένουμε για τον λόγο αυτό οι πωλήσεις των ακινήτων αυτών είτε να καθυστερήσουν χρονικά, είτε οι τιμές-στόχοι πώλησης να μειωθούν για να υπάρξει σχετικό αγοραστικό ενδιαφέρον.

Σε κάθε περίπτωση, η ζήτηση θα εξαρτηθεί από την ανάκαμψη της οικονομίας (για παράδειγμα αν θα είναι σημαντική) και από τη ρευστότητα στην αγορά. Θα χρειαστεί οι τράπεζες να υποστηρίξουν δανειακά με λογικά επιτόκια και εξασφαλίσεις», καταλήγει ο κ. Ορφανός.

Επιπλέον απόθεμα εμπορικής αξίας άνω των 10 δισ. ευρώ 

Εκτός από τις ανατροπές που έχει δημιουργήσει η πανδημία και η συνακόλουθη ύφεση στους διαχειριστές των χαρτοφυλακίων κόκκινων δανείων, υπάρχει και ο κίνδυνος να προκύψει μια σημαντική οπισθοδρόμηση στην προσπάθεια μείωσης του όγκου των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων, ένα από τα πάγια προβλήματα και σημαντική τροχοπέδη για την ανάπτυξη του τραπεζικού κλάδου και συνεπώς και της οικονομίας.  Με βάση σχετικές εκτιμήσεις, είναι πιθανό το ποσό αυτό να προσεγγίσει ακόμα και τα 10 δισ. ευρώ, μια αύξηση της τάξεως του 10%-15% στο υφιστάμενο απόθεμα μη εξυπηρετούμενων δανείων. Σύμφωνα με τον κ. Γιάννη Ορφανό, εταίρο της Arbitrage Real Estate, «υπάρχει κίνδυνος, ένας σημαντικός αριθμός επιχειρηματικών δανείων να μετατραπούν (πάλι) σε μη εξυπηρετούμενα, ειδικά από αυτά που αναδιαρθρώθηκαν πρόσφατα. Στην τρέχουσα κατάσταση αβεβαιότητας, είναι γεγονός ότι οι τράπεζες εργάζονται σε συνεχή συνεργασία με τους δανειολήπτες για να αποφύγουν ένα νέο μεγάλο κύμα κόκκινων δανείων».

Κατά τον κ. Ορφανό, η νέα γενιά μη εξυπηρετούμενων δανείων που θα δημιουργηθεί, θα προέρχεται κυρίως από κλάδους που επλήγησαν περισσότερο λόγω της πανδημίας και επιχειρήσεις που είχαν ήδη προβλήματα ρευστότητας ή δυσκολίες εξυπηρέτησης του δανεισμού τους πριν από το ξέσπασμα της πανδημίας. Από αυτές τις επιχειρήσεις, εντονότερα προβλήματα προφανώς θα έχουν εκείνες που δραστηριοποιούνται στον ξενοδοχειακό κλάδο, στην εστίαση και στην οργάνωση εκδηλώσεων ή στον χώρο των θεαμάτων και της διασκέδασης. Οπως είναι φυσικό, δυσκολίες θα επέλθουν και στις ήδη προβληματικές επιχειρήσεις του λιανικού εμπορίου που δεν εμπορεύονται είδη πρώτης ανάγκης.

Σε κάθε περίπτωση, τα κόκκινα δάνεια αποτελούν έναν τεράστιο πονοκέφαλο για τις συστηματικές τράπεζες, με πρόβλεψη να φτάσουν τα 80 δισ. ευρώ στα τέλη του 2020. Πάνω από το 60% είναι ενυπόθηκα με ακίνητη περιουσία. Επιπλέον, είναι σαφές ότι η ενεργή διαχείριση και πώληση εταιρικών χαρτοφυλακίων από μη εξυπηρετούμενα δάνεια, όπως Amoeba, Jupiter, Symbol, Neptune και Icon, θα δημιουργήσουν μια επιπλέον προσφορά ακινήτων, πιθανής εμπορικής αξίας μεγαλύτερης των 10 δισ. ευρώ, ιδίως αν αξιοποιηθούν και τα οικόπεδα που περιλαμβάνονται στα εν λόγω χαρτοφυλάκια.

Στο πλαίσιο αυτό, η επαγγελματική διαχείριση των ακινήτων αυτών θα διαδραματίσει σημαντικό ρόλο στην επανατοποθέτηση και στη στοχευμένη πώλησή τους. Η αύξηση της προστιθέμενης αξίας θα προέλθει από την πολεοδομική ωρίμανση, την αλλαγή χρήσης όπου αυτή προσφέρει προστιθέμενη αξία (π.χ. από γραφεία σε ξενοδοχείο, ή αντίστροφα), την αναβάθμισή τους, όπου χρειάζεται, ή ενδεχομένως και τη στρατηγική ενοικίασή τους, παρά από την άμεση πώλησή τους. Οπως αναφέρει η Arbitrage Real Estate στην ανάλυσή της, «η μεγιστοποίηση των αποδόσεων θα επιτευχθεί και μέσα από θεματικές και φορολογικά συμφέρουσες εταιρικές δομές, όπως για παράδειγμα η σύσταση ειδικών ΑΕΕΑΠ (εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία), π.χ. αποκλειστικά με βιομηχανικά ακίνητα, ξενοδοχεία ή κατοικίες.

Υψηλή ζήτηση για αποθηκευτικούς χώρους και μεγάλα καταστήματα τροφίμων 

Οι σύγχρονοι αποθηκευτικοί χώροι και τα καταστήματα λιανικής βασικών αγαθών, δηλαδή τα σούπερ μάρκετ, αναμένεται να αποτελέσουν την πιο «θωρακισμένη» κατηγορία ακινήτων κατά την πρώτη περίοδο μετά την άρση των περιοριστικών μέτρων λόγω πανδημίας, σύμφωνα με τους αναλυτές της Arbitrage Real Estate. Μάλιστα, σε ορισμένες περιπτώσεις ενδέχεται να ενισχυθούν και εμπορικά, καθώς, έπειτα από σχεδόν δέκα χρόνια κρίσης στην οικονομία, απουσιάζει το απαιτούμενο ποιοτικό απόθεμα τέτοιων ακινήτων.

Με δεδομένη, λοιπόν, την περιορισμένη προσφορά, είναι πιθανό να υπάρξει ακόμα και άνοδος των ενοικίων και των αξιών των συγκεκριμένων ακινήτων.

Από τους τομείς της αγοράς με σχετικά περιορισμένο αντίκτυπο εκτιμάται επίσης ότι θα είναι οι σύγχρονες και ευρύχωρες κατοικίες, για τις οποίες η ζήτηση θα διατηρηθεί, λόγω του κοινού στο οποίο απευθύνονται.

Αντιστοίχως, σχετικά ανεπηρέαστα αναμένεται να εξέλθουν της υφιστάμενης κρίσης και τα διαμερίσματα τα οποία απευθύνονται σε μακροχρόνιους ενοικιαστές.

Πριν από την εκδήλωση της πανδημίας, η αγοραστική ζήτηση ήταν αυξανόμενη, με διαφορετικούς βέβαια ρυθμούς, για ποιοτικά ακίνητα στις περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως σημαντικούς τουριστικούς προορισμούς, το κέντρο της Αθήνας και τα βόρεια και νότια προάστια. Με τα νέα δεδομένα που έχουν διαμορφωθεί, η Arbitrage Real Estate προβλέπει τη διατήρηση της ζήτησης για αποθηκευτικούς χώρους σε στρατηγικά σημεία, ποιοτικά οικιστικά ακίνητα, αλλά και μεγάλα ξενοδοχειακά ακίνητα σε δημοφιλείς προορισμούς που χρήζουν αναβάθμισης.

Στον αντίποδα, τα ξενοδοχεία και οι χώροι αναψυχής (εστίαση, καφέ, μπαρ) αναμφίβολα θα «υποφέρουν» βραχυπρόθεσμα, λόγω των επιβεβλημένων περιορισμών στον τρόπο λειτουργίας τους. Μάλιστα, είναι πιθανόν, μακροπρόθεσμα, ορισμένα ακίνητα φιλοξενίας να χρειαστεί να προσαρμόσουν τα επιχειρηματικά μοντέλα τους και τους χώρους τους. Αντιστοίχως, προσαρμογές στον τρόπο λειτουργίας θα απαιτηθούν και στους χώρους λιανικής και εστίασης, με την Arbitrage να προβλέπει ακόμα και εταιρικές συγχωνεύσεις ή αναδιαρθρώσεις.

Μεσοπρόθεσμα και μετά τη λήξη της πανδημίας, αναμένεται να αυξηθεί η ζήτηση και για τα υπόλοιπα ακίνητα σύγχρονων προδιαγραφών, αλλά και για εμπορικές αναβαθμίσεις / αναπτύξεις, όπως για παράδειγμα γραφεία και αποθήκες, λόγω της έλλειψης ποιοτικού και σύγχρονου διαθέσιμου κτιριακού δυναμικού.

Ο τομέας των εμπορικών καταστημάτων, όμως, θα είναι ο τελευταίος που θα ανακάμψει. Πρόκειται για μια ιδιαίτερη συγκυρία, καθώς τα εμπορικά καταστήματα που βρίσκονταν στις δημοφιλέστερες εμπορικές «πιάτσες» ήταν από τους πρώτους τομείς της αγοράς ακινήτων που άρχισαν να εξέρχονται από την κρίση, από το δεύτερο εξάμηνο του 2016 και μετά. Η αρχή έγινε από την οδό Ερμού και σταδιακά επεκτάθηκε και στις υπόλοιπες περιοχές, όπως η Γλυφάδα, ο Πειραιάς, η Κηφισιά και το Κολωνάκι. Πλέον, ξεκινάει ένας νέος καθοδικός κύκλος ενοικίων και αξιών, με βασικό στόχο όμως να αποφευχθεί νέο κύμα «λουκέτων» και κενών εμπορικών ακινήτων, καθώς, στο απόγειο της κρίσης της προηγούμενης δεκαετίας, δρόμοι όπως η Σταδίου έφθασαν να έχουν έως και 40% των ακινήτων τους άδεια.

Στην προκειμένη περίσταση, είναι θετικό το ότι οι τιμές παραμένουν προσιτές και η αγορά έχει πια αποκτήσει εμπειρία από τη διαχείριση κρίσεων.

Σύμφωνα με τους αναλυτές, το μεγάλο στοίχημα είναι η συνέχιση της προσέλκυσης διεθνών θεσμικών επενδυτών και ξένων αγοραστών, είτε μέσω της αγοράς των κόκκινων δανείων είτε λόγω των ευκαιριών που προσφέρει ο τουριστικός κλάδος και το πρόγραμμα της «χρυσής βίζας».

Ισχυρές πιέσεις

Από τις κατηγορίες ακινήτων που σίγουρα θα βρεθούν στην «ουρά» των μελλοντικών πωλήσεων, θα είναι 2.436 εμπορικά καταστήματα αξίας 582,6 εκατ. ευρώ, τα οποία έχουν περάσει στην κατοχή ξένων επενδυτικών funds. Οι αξίες τους θα δεχθούν πιέσεις και, ως εκ τούτου, προτεραιότητα θα δοθεί σε άλλα ακίνητα.

Τα «διαμάντια» 

Με «ακατέργαστα διαμάντια» παρομοιάζονται αρκετά από τα ακίνητα που περιλαμβάνονταν ως εγγυήσεις στα χαρτοφυλάκια κόκκινων δανείων που πωλήθηκαν. Πρόκειται για ανεκμετάλλευτα περιουσιακά στοιχεία, όπως ξενοδοχεία, κατοικίες και βιομηχανικά ακίνητα, με ελκυστικές τιμές, τα οποία μπορούν να αναβαθμιστούν και να αλλάξουν χρήση, προσφέροντας σημαντικές υπεραξίες.

Βάρος 5 δισ. 

Εκτός από τον όγκο των πιθανών νέων κόκκινων δανείων, οι τράπεζες θα κληθούν να διαχειριστούν άμεσα και τον όγκο των νέων επαγγελματικών ακινήτων, συνολικής αξίας άνω των 5 δισ. ευρώ, που προστίθενται διαρκώς στους ισολογισμούς τους, λόγω της ανάκτησής τους στο πλαίσιο των πλειστηριασμών.