Τα μυστικά για τις μεταβιβάσεις ακινήτων – Αναλυτικός οδηγός

Ιδιαίτερα προσεκτικοί οφείλουν να είναι όσοι μεταβιβάζουν ακίνητα ή δωρίζουν χρήματα, για να μην έχουν περιπέτειες με την εφορία και βρεθούν αντιμέτωποι με φοροπρόστιμα. Οι έλεγχοι της ΑΑΔΕ, οι οποίοι συνεχίζονται, έχουν αποκαλύψει εκατοντάδες περιπτώσεις που έγινε κατάθεση μετρητών σε τραπεζικούς λογαριασμούς προσώπων που δεν δικαιούνται το αφορολόγητο όριο των 800.000 ευρώ.

Της ΣΙΣΣΥΣ ΣΤΑΥΡΟΠΙΕΡΡΑΚΟΥ – ΠΗΓΗ: Realnews

Πλέον, με τις αλλαγές που έχουν πραγματοποιηθεί, ο έλεγχος του φακέλου μεταβίβασης ολοκληρώνεται υποχρεωτικά εντός 60 ημερών από την ανάρτηση της συμβολαιογραφικής πράξης, βάζοντας τέλος σε καθυστερήσεις και επισκέψεις στην εφορία, ακόμα και για φορολογουμένους με υποθέσεις μεταβίβασης ακινήτων οι οποίες αφορούν συστάσεις, τροποποιήσεις και καταργήσεις σύστασης οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών, εντός και εκτός του αντικειμενικού συστήματος.

Η Realnews ρίχνει φως στα σημεία που πρέπει να προσέξουν όσοι πρόκειται να προχωρήσουν σε μεταβιβάσεις ακινήτων το επόμενο διάστημα. Ειδικότερα:

1. Οι δηλώσεις που υποβάλλονται ψηφιακά στην εφαρμογή myPROPERTY είναι:

α) Αρχικές δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων σε περιοχές εντός αντικειμενικού συστήματος εφόσον:

• Aφορούν τη σύσταση, τροποποίηση ή κατάργηση σύστασης οριζόντιων και κάθετων ιδιοκτησιών, με ή χωρίς κτίσματα.
• Πραγματοποιείται μεταβίβαση εμπράγματου δικαιώματος, διανομή, ανταλλαγή, συνένωση ακινήτων.
• Προκύπτει υποχρέωση καταβολής φόρου.

β) Αρχικές δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων, οι οποίες αφορούν τη σύσταση ή τροποποίηση σύστασης ή κατάργηση σύστασης οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών με ή χωρίς κτίσματα, για ακίνητα εκτός συστήματος αντικειμενικών αξιών, ανεξάρτητα από την υποχρέωση καταβολής φόρου.

γ) Δηλώσεις για τη ματαίωση σύνταξης της συμβολαιογραφικής πράξης σύστασης, ή τροποποίησης σύστασης, ή κατάργησης σύστασης οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών, εφόσον οι αρχικές έχουν υποβληθεί μέσω της ψηφιακής εφαρμογής «Δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτων μέσω ΔΟΥ/ΚΕΦΟΚ».

Σε περίπτωση που δεν υπάρχει δυνατότητα ψηφιακής υποβολής των δηλώσεων ΦΜΑ λόγω αποδεδειγμένης τεχνικής αδυναμίας, η δήλωση υποβάλλεται σε έντυπη μορφή στην αρμόδια ΔΟΥ/ΚΕΦΟΚ μέσω της εφαρμογής «Τα αιτήματά μου».

2. Η αρχική δήλωση Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου υποβάλλεται μέσω ΔΟΥ/ΚΕΦΟΚ. Ο/Η συμβολαιογράφος εισέρχεται στην εφαρμογή myPROPERTY με τους προσωπικούς του/ της κωδικούς πρόσβασης Taxisnet, συντάσσει τη δήλωση για λογαριασμό των συμβαλλομένων και την αποστέλλει στη θυρίδα τους στο myAADE. Στη συνέχεια οι συμβαλλόμενοι εισέρχονται με τους προσωπικούς τους κωδικούς πρόσβασης TAXISnet και αποδέχονται/ υποβάλλουν τη δήλωση.

3. Μέσα σε 60 ημέρες από την ανάρτηση της συμβολαιογραφικής πράξης στην εφαρμογή myPROPERTY η αρμόδια υπηρεσία ελέγχει την ακρίβεια των δηλουμένων και τη συμφωνία του περιεχομένου της δήλωσης με τη συμβολαιογραφική πράξη. Σε περίπτωση που απαιτούνται πρόσθετα δικαιολογητικά ή διαπιστωθεί οποιοδήποτε σφάλμα στον προσδιορισμό του φόρου, που συνεπάγεται τον προσδιορισμό μειωμένου φόρου, ο φορολογούμενος καλείται από το αρμόδιο τμήμα της ΔΟΥ/ΚΕΦΟΚ για την υποβολή, εντός 15 ημερών από την παραλαβή της πρόσκλησης, των επιπλέον ζητούμενων δικαιολογητικών ή τροποποιητικής δήλωσης. Σε περίπτωση μη υποβολής τροποποιητικής δήλωσης, ο προϊστάμενος της αρμόδιας υπηρεσίας της ΑΑΔΕ εκδίδει και κοινοποιεί εντολή ελέγχου.

4. Υποβάλλεται δήλωση χωρίς αναγραφή του ΚΑΕΚ. Η συμπλήρωση του ΚΑΕΚ είναι υποχρεωτική, μόνο εφόσον το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή που έχει κτηματογραφηθεί και διαθέτει ΚΑΕΚ προσωρινό ή οριστικό. Σε διαφορετική περίπτωση, η δήλωση θα μπορεί να υποβληθεί και χωρίς τη συμπλήρωση του πεδίου.

5. Μετά την παραλαβή της δήλωσης από τον υπάλληλο της υπηρεσίας εκδίδεται από τον ίδιο η πράξη προσδιορισμού του φόρου η οποία κοινοποιείται στον συμβαλλόμενο. Η καταβολή του ΦΜΑ γίνεται εντός τριών εργάσιμων ημερών από την ημερομηνία που ο υπάλληλος της ΔΟΥ/ΚΕΦΟΚ θα βεβαιώσει τον φόρο μέσω τραπέζης με τους αποδεκτούς τρόπους πληρωμής βεβαιωμένων οφειλών προς τη φορολογική διοίκηση (web banking, χρεωστικές κάρτες ή από την προσωποποιημένη πληροφόρηση στην πλατφόρμα myAADE με χρεωστική κάρτα ή prepaid card και όχι με χρήση πιστωτικής κάρτας, καθώς και μέσω IRIS, στην καρτέλα «Οφειλές εκτός ρύθμισης και πληρωμή»).

6. Οταν υπάρξει διαφωνία συμβαλλομένων πριν από την αποδοχή της δήλωσης, o/η συμβολαιογράφος θα διαγράψει την προσωρινή δήλωση από την εφαρμογή, επιλέγοντας από το μενού «Διαγραφή προσωρινής δήλωσης συμβολαιογραφικής πράξης σύστασης, ή τροποποίησης σύστασης, ή κατάργησης σύστασης οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών», εφόσον οι αρχικές έχουν υποβληθεί μέσω της ψηφιακής εφαρμογής «Δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτων μέσω ΔΟΥ/ΚΕΦΟΚ». Σε περίπτωση που δεν υπάρχει δυνατότητα ψηφιακής υποβολής των δηλώσεων ΦΜΑ λόγω αποδεδειγμένης τεχνικής αδυναμίας, η δήλωση υποβάλλεται σε έντυπη μορφή στην αρμόδια ΔΟΥ/ΚΕΦΟΚ μέσω της εφαρμογής «Τα αιτήματά μου».

Τα βήματα

Οι κινήσεις που πρέπει να γίνουν είναι οι ακόλουθες:

• Οι συμβολαιογράφοι ξεκινούν ηλεκτρονικά τον φάκελο μεταβίβασης μέσω του akinita.gov. gr. Οι εμπλεκόμενοι πολίτες λαμβάνουν ειδοποίηση και δίνουν εξουσιοδότηση μέσω Taxisnet.

Η πλατφόρμα αντλεί αυτόματα όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά μέσω διασύνδεσης με τα συστήματα της ΑΑΔΕ, του ΕΦΚΑ, του Κτηματολογίου και του ΤΕΕ.

• Ο φόρος μεταβίβασης και τα σχετικά τέλη καταβάλλονται ψηφιακά με κάρτα, ebanking κ.ά. Η πράξη υποβάλλεται ηλεκτρονικά στο Κτηματολόγιο και καταχωρίζεται εντός 24 ωρών, εφόσον δεν υπάρχουν εκκρεμότητες. Ο ηλεκτρονικός φάκελος της μεταβίβασης που δημιουργείται, περιέχει αντίγραφο της συμβολαιογραφικής πράξης καθώς και όλα τα απαραίτητα για τη σύνταξή της δικαιολογητικά.

Φορολογία

Οι φορολογούμενοι, πριν ξεκινήσουν μια αγοραπωλησία ακινήτου, θα πρέπει να γνωρίζουν τα εξής σχετικά με τους φόρους που πρέπει να πληρώσουν:

• O φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται σε 3% επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου. Ο ΦΜΑ μειώνεται κατά 1/4 στις περιπτώσεις διανομής ακινήτων μεταξύ των συγκυρίων ή διάλυσης Ο.Ε., Ε.Ε., ΕΠΕ και ΙΚΕ και μεταβίβασης των ακινήτων της εταιρείας στα μέλη της, κατά την εταιρική τους μερίδα.
• Η απαλλαγή από τον ΦΜΑ για αγορά πρώτης κατοικίας παρέχεται μόνο σε φυσικά πρόσωπα (έγγαμα ή άγαμα ή σε πρόσωπα που έχουν συνάψει σύμφωνο συμβίωσης, εφόσον κατοικούν μόνιμα στην Ελλάδα ή προτίθενται να εγκατασταθούν σε αυτή το αργότερο εντός δύο ετών από την αγορά).
• Είναι δυνατόν να υποβληθεί αίτηση για τη χορήγηση απαλλαγής και ύστερα από την υποβολή δήλωσης ΦΜΑ μέχρι την οριστικοποίηση της υπόθεσης, με οποιονδήποτε τρόπο.

Η έκταση της παρεχόμενης απαλλαγής είναι η εξής:

Για αγορά κατοικίας: Από άγαμο μέχρι του ποσού των 200.000 ευρώ, από άγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 250.000 ευρώ. Από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 250.000 ευρώ, ενώ από έγγαμο που παρουσιάζει αναπηρία, τουλάχιστον, 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 275.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

Για αγορά οικοπέδου: Από άγαμο μέχρι ποσού αξίας 50.000 ευρώ, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 100.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

Αν η αξία του ακινήτου υπερβαίνει τα παραπάνω αφορολόγητα όρια, η απαλλαγή χορηγείται μέχρι του αντίστοιχου αφορολόγητου ποσού και για την επιπλέον αξία οφείλεται ΦΜΑ.

Σε περίπτωση αγοράς κατοικίας, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού χώρου (είτε είναι ξεχωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες είτε παρακολουθήματα της μεταβιβαζόμενης ιδιοκτησίας), για επιφάνεια εκάστου έως είκοσι (20) τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς.

Το αφορολόγητο των 800.000 ευρώ αφορά γονικές παροχές – δωρεές οποιασδήποτε φύσεως περιουσίας (κινητής, ακίνητης, απαίτησης) με δωρεοδόχους μόνο τα πρόσωπα της Α’ κατηγορίας (σύζυγος, μέρος συμφώνου συμβίωσης, τέκνα, εγγόνια και γονείς). Δηλαδή εξαιρούνται αδέλφια, ανίψια, θείοι και άλλοι συγγενείς. Κατά τη σύνταξη των συμβολαιογραφικών εγγράφων μεταβίβασης ακινήτων η καταβολή του τιμήματος γίνεται αποκλειστικά με τη χρήση τραπεζικών μέσων πληρωμής.

Χρηματικές γονικές παροχές με μετρητά (με χρήματα που βγήκαν από το στρώμα ή το σεντούκι κ.λπ.) φορολογούνται με αυτοτελή συντελεστή 10%, χωρίς αφορολόγητο όριο. Το ίδιο ισχύει και όταν ο γονιός καταθέσει χρήματα στον λογαριασμό του παιδιού.

Στις περιπτώσεις που αποδεικνύεται ότι ο τελικά ωφελούμενος από τις διαδοχικές δωρεές είναι πρόσωπο που δεν ανήκει στην Α’ κατηγορία δικαιούχων (π.χ. αδελφός) και ότι οι διαδοχικές δωρεές έχουν γίνει προς τον σκοπό αυτό, τότε επιβάλλεται φόρος 20% χωρίς αφορολόγητο όριο.

Δεν επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτου κατά τη σύσταση ή τροποποίηση οριζόντιων ή καθέτων ιδιοκτησιών όταν:

• Η σύσταση είναι μονομερής.
• Στο οικόπεδο δεν υφίστανται κτίσματα.
• Υπάρχει άδεια κατεδάφισης.
• Δεν υπάρχει στέγη.
• Δεν διανέμονται οι συνιστώμενες ιδιοκτησίες.
• Διαιρούνται ή συνενώνονται ιδιοκτησίες του ίδιου προσώπου.
• Παραχωρείται επιφάνεια κτίσματος ή γηπέδου σε κοινή χρήση και όταν επεκτείνεται ιδιοκτησία σε επιφάνεια ρυθμισμένων χώρων (π.χ. ενσωμάτωση ημιυπαίθριου χώρου) εφόσον δεν πραγματοποιείται μεταβίβαση εμπράγματων δικαιωμάτων και δεν μεταβάλλονται τα ποσοστά συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο.

Αν κατά τη σύνταξη συμβολαίου μεταβίβασης ακινήτου ή σύστασης εμπράγματου σε αυτό δικαιώματος, που συντάσσεται με οποιαδήποτε αιτία (επαχθή ή χαριστική), η έκταση του μεταβιβαζόμενου ακινήτου είναι μεγαλύτερη από αυτήν που αναγράφεται στον με επαχθή αιτία τίτλο κτήσης αυτού, εκτός του φόρου για τη σύμβαση μεταβίβασης καταβάλλεται και φόρος μεταβίβασης για την αξία της επιπλέον έκτασης, με χρόνο φορολογίας τον χρόνο κατάρτισης του μεταβιβαστικού συμβολαίου ο οποίος βαρύνει τον μεταβιβάζοντα το ακίνητο.

Δεν οφείλεται φόρος αν η επιπλέον έκταση δεν υπερβαίνει το 2% της έκτασης που αναγράφεται στον αρχικό τίτλο κτήσης ή η αξία του ποσοστού αυτού δεν υπερβαίνει τα 1.500 ευρώ. Σε διαφορετική περίπτωση, οφείλεται φόρος o οποίος επιβάλλεται στην αξία της επιπλέον έκτασης, όπως προκύπτει με την εφαρμογή του αντικειμενικού συστήματος, εκτός αν το δηλούμενο τίμημα για τη μεταβίβαση που ακολουθεί είναι μεγαλύτερο, οπότε θα ληφθεί υπ’ όψιν η μεγαλύτερη αυτή αξία.