Τι διευκρινίζει η ΠΟΜΙΔΑ για την φοροαπαλλαγή των μισθωμάτων

Διευκρινίσεις  σχετικά με τη τριετή φοροαπαλλαγή των μισθωμάτων που προέρχονται από μισθώσεις κενών κατοικιών ή κατοικιών που είχαν διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση δίνει με ανακοίνωση της η  ΠΟΜΙΔΑ.

Αναλυτικά η ΠΟΝΙΔΑ αναφέρει τα εξής

1. ΓΕΝΙΚΑ: Με το άρθρο 9 του υπό δημοσίευση νόμου του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών έγινε δεκτή η πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ που υιοθετήθηκε και εξαγγέλθηκε στη ΔΕΘ από τον πρωθυπουργό, Κυριάκο Μητσοτάκη, για 36μηνη πλήρη φοροαπαλλαγή του εισοδήματος που αποκτάται από εκμίσθωση των δύο ανωτέρω κατηγοριών κατοικιών, ως κίνητρο για την προσφορά τους στην αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης, ώστε να σμικρυνθεί το χάσμα μεταξύ προσφοράς και ζήτησης.

Πρόκειται για ιστορικής σημασίας κρατική παρέμβαση για το στεγαστικό πρόβλημα με σημαντικό κοινωνικό πρόσημο, δεδομένου ότι κύριοι ωφελούμενοι από την ευρεία εφαρμογή της θα είναι όχι μόνον οι ιδιοκτήτες αυτών των κατοικιών, αλλά κυρίως οι ενοικιαστές τους. Αντί, όμως, αυτό το μέτρο να εξειδικευτεί ως μοναδικό εργαλείο αύξησης της προσφοράς κατοικιών προς εκμίσθωση σε σχέση με την ιδιαίτερα αυξημένη ζήτησή τους, νομοθετήθηκε εντέλει ως ένα φορολογικό μέτρο και με υπερβάλουσα δημοσιονομική επιφυλακτικότητα, με αποτέλεσμα να περιορίζονται δραματικά η εμβέλεια και η αποτελεσματικότητά του προς όφελος της κοινωνίας, δεδομένου ότι αφενός μεγάλες κατηγορίες ευάλωτων ενοικιαστών μένουν αδικαιολογήτως εκτός ρύθμισης αφετέρου πολλοί ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες να κινδυνεύουν να απωλέσουν εκ των υστέρων τη φοροαπαλλαγή είτε λόγω της συμπεριφοράς των ενοικιαστών τους είτε λόγω των υπέρμετρων διαδικαστικών προϋποθέσεων που προβλέπονται από την παραπάνω διάταξη.

2. ΠΟΙΕΣ ΕΥΑΛΩΤΕΣ ΚΑΤΗΓΟΡΙΕΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΩΝ ΕΞΑΙΡΟΥΝΤΑΙ ΑΠΟ ΤΗ ΡΥΘΜΙΣΗ:

• Οι εργαζόμενοι του δημόσιου και ιδιωτικού τομέα που έχουν ανάγκη διαμονής τους σε τόπους εργασίας διαφορετικούς από τη μόνιμη κατοικία τους, για χρόνο μικρότερο από την τριετία, εξαιτίας της απαίτησης να υπογράφεται σύμβαση μίσθωσης κατοικίας τουλάχιστον τριετούς διάρκειας
• Οι πολύτεκνες οικογένειες, οι οποίες έχουν εξ’ ορισμού αυταπόδεικτη ανάγκη κατοικίας εμβαδού κατά πολύ μεγαλυτέρου από 120 τ.μ.

3. ΧΡΟΝΟΣ ΣΥΝΑΨΗΣ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ: Στη ρύθμιση συμπεριλαμβάνονται μισθώσεις που έχουν ημερομηνία υπογραφής τους από 8.9.2024 έως και 31.12.2025. Συνεπώς, η φοροαπαλλαγή χάνεται οριστικά για τα μισθώματα από κατοικίες που μέχρι 31.12.2025 δεν θα έχουν συμπληρώσει την τριετία κενότητας ή την ετήσια διάθεση σε βραχυχρόνια μίσθωση.

4. ΧΡΟΝΟΣ ΙΣΧΥΟΣ ΤΗΣ ΦΟΡΟΑΠΑΛΛΑΓΗΣ: Η πλήρης απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων που προέρχεται από εκμίσθωση κατοικιών θα ισχύσει για το διάστημα των πρώτων 36 μηνών μετά από τον μήνα σύναψης μίσθωσης μίας κατοικίας που εμπίπτει στις εν λόγω δύο κατηγορίες.

5. ΚΟΙΝΕΣ ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΕΙΣ ΦΟΡΟΑΠΑΛΛΑΓΗΣ ΤΩΝ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ:

• Να πρόκειται για κατοικία επιφανείας κυρίων χώρων το πολύ έως 120 τ.μ.
• Να εκμισθωθεί με μίσθωση τριετούς συμβατικής διάρκειας για χρήση κατοικίας.
• Να προκύπτουν οι νόμιμες προϋποθέσεις μόνον από εμπρόθεσμες δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων και φορολογίας εισοδήματος.

6. ΠΡΟΥΠΟΘΕΣΕΙΣ ΓΙΑ ΚΕΝΕΣ ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

•  Να έχει δηλωθεί στο έντυπο Ε2 της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος ως ΚΕΝΟ ακίνητο ή
• Να μην έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο ούτε ως κύρια ούτε δευτερεύουσα κατοικία του εκμισθωτή ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενο ούτε δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο, στα έντυπα Ε1 και Ε2 της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος των φορολογικών ετών 2022 και 2023 και για το έτος 2024, αν εκμισθωθεί το έτος 2025.
• Να μην έχει υποβληθεί στην ΑΑΔΕ δήλωση πληροφοριακών στοιχείων άλλης μίσθωσης του ακινήτου κατά το έτος της μίσθωσης και μέχρι την έναρξή της.

7. ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΕΙΣ ΓΙΑ ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ ΠΟΥ ΕΙΧΑΝ ΔΙΑΤΕΘΕΙ ΣΕ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑ ΜΙΣΘΩΣΗ:

•  Να έχει διατεθεί νόμιμα και αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση κατά το φορολογικό έτος 2023 ή κατά το φορολογικό έτος 2024 αν η μίσθωση καταρτιστεί κατά το 2025.
• Να έχουν δηλωθεί στη φορολογική διοίκηση οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις.
• Να έχει υποβληθεί δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης κατά το έτος της μίσθωσης και μέχρι την έναρξή της.

8. ΠΟΤΕ ΠΑΥΕΙ ΝΑ ΙΣΧΥΕΙ Η ΦΟΡΟΑΠΑΛΛΑΓΗ:

Η φοροαπαλλαγή παύει να ισχύει και χάνεται για τον εκμισθωτή αν εντός των τριών ετών της διάρκειάς της αν η κατοικία κενωθεί, δηλαδή αν παραμείνει κενή και χωρίς επόμενο ενοικιαστή, οπότε παύει να ισχύει από το φορολογικό έτος κατά το οποίο η κατοικία θα κενωθεί.

Η ορθή και πραγματική ερμηνεία και εφαρμογή αυτής της διάταξης επιβάλλει να γίνει δεκτό ότι, εφόσον ο προφανής σκοπός του νομοθέτη είναι να αυξηθεί η προσφορά κατοικιών για εκμίσθωση, αν αμέσως κατά την για οποιοδήποτε λόγο πρόωρη αποχώρηση του ενοικιαστή, με δική του πάντοτε πρωτοβουλία (π.χ. εξ ανωτέρας βίας ή αν ψευδώς δήλωσε ότι σκοπεύει να παραμείνει για ολόκληρη την τριετία) ή υπαιτιότητα (αποβλήθηκε δικαστικά γιατί δεν καταβάλει τα μισθώματα), η κατοικία διατεθεί αμέσως για νέα τριετή μίσθωση που θα δηλωθεί στην ΑΑΔΕ, η φοροαπαλλαγή θα πρέπει να ισχύσει και για τα μισθώματα του νέου μισθωτή, μέχρι τη συμπλήρωση του 36μηνου.

Πράγματι, αν ο εκμισθωτής δεν μπορέσει να βρει άμεσα νέο ενοικιαστή, η ζημιά για όσους ενδιάμεσους μήνες τυχόν μείνει η κατοικία κενή είναι αποκλειστικά δική του. Δεν μπορεί, όμως, αυτό να αποτελεί αιτία να απωλεσθεί το υπόλοιπο διάστημα της φοροαπαλλαγής μέχρι τη συμπλήρωση του 36μηνου. Άλλωστε η διάταξη προβλέπει ως προϋπόθεση την ύπαρξη μίσθωσης τριετούς συμβατικής διάρκειας, χωρίς όμως να αναφέρει ότι αυτή θα είναι μία και μοναδική.

Αυτή η άποψη στηρίζεται στο ότι κάθε τυχόν πρόωρη λήξη της μίσθωσης θα οφείλεται αποκλειστικά στον ενοικιαστή (πρόωρη αποχώρησή του ή αποβολή του για μη πληρωμή των ενοικίων) και ουδέποτε στον ιδιοκτήτη, δεδομένου ότι αφενός ο ιδιοκτήτης δεν έχει κανέναν λόγο να προκαλέσει πρόωρη λήξη της μίσθωσης, αλλά ούτε και καμιά τέτοια δυνατότητα δεδομένου ότι η τριετής προστασία του ενοικιαστή είναι νομοθετικά απαραβίαστη. Είναι, συνεπώς, απόλυτα άδικο και ανεπιεικές ο εκμισθωτής να είναι καθ’ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης κυριολεκτικά «όμηρος» των ενεργειών ή παραλείψεων του πρώτου ενοικιαστή του, χάνοντας ακόμη και ολόκληρη τη φοροαπαλλαγή εξαιτίας τής εκ μέρους του κένωσης του μισθίου για λόγο που ανάγεται αποκλειστικά στη σφαίρα της υπαιτιότητάς του.

Αν η κατοικία εντός των τριών ετών διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή παύει να ισχύει αναδρομικά από το πρώτο έτος της μίσθωσης, οπότε θα τεθεί και θέμα αναδρομικής καταβολής φόρου εισοδήματος για όλα τα προηγουμένως εισπραχθέντα μισθώματα που είχαν απαλλαγεί από τον φόρο εισοδήματος.

9. ΠΡΟΣΜΕΤΡΗΣΗ ΧΡΟΝΟΥ ΔΙΚΑΙΟΠΑΡΟΧΩΝ: Με δεδομένο ότι στη νομοθεσία των μισθώσεων συνυπολογίζεται πάντοτε και ο χρόνος των δικαιοπαρόχων και ότι ο νέος νόμος δεν ορίζει το αντίθετο, στον υπολογισμό του χρόνου της τριετούς δήλωσης κατοικίας ως κενής και της προηγούμενης μονοετούς διάθεσης στη βραχυχρόνια μίσθωση προσμετράται και ο αντίστοιχος χρόνος που διανύθηκε στο πρόσωπο προηγούμενου ιδιοκτήτη, κληρονομούμενου ή δωρητή, εφόσον είχε δηλωθεί όπως προβλέπεται παραπάνω στις οικείες φορολογικές δηλώσεις των δικαιοπαρόχων του σημερινού εκμισθωτή.

10. ΚΕΝΕΣ ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ ΑΠΟ ΑΛΛΑΓΗ ΧΡΗΣΗΣ: Η φράση του τίτλου του άρθρου 9 «… από την εκμίσθωση ακινήτων που δηλώνονται ως κενά…» και του εδαφίου υπό στοιχείο i) «…έχει δηλωθεί στη δήλωση Φ.Ε. ως κενό ακίνητο (έντυπο Ε2)… ή δεν έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο ….. ούτε ως δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο….», φανερώνει αναντίρρητα τη βούληση του νομοθέτη να επιτρέψει να υπαχθούν σε αυτήν τη ρύθμιση και κατοικίες που κατά το πρόσφατο παρελθόν ήταν κενά κτίσματα επαγγελματικής ή βιοτεχνικής κ.λπ. χρήσης και μετατράπηκαν σε σύγχρονες κατοικίες. Αυτό συνάδει με την όλη πολιτική ενθάρρυνσης της προσφοράς ενοικιαζόμενης κατοικίας. Παρόμοια μεταχείριση ισχύει ήδη, άλλωστε, και για τις κατοικίες του προγράμματος GOLDEN VISA, οι οποίες μπορούν να αγοραστούν με το χαμηλό όριο των 250.000 ευρώ εφόσον ήταν πρώην επαγγελματικοί χώροι που άλλαξαν χρήση και μεταβλήθηκαν σε ανακαινισμένες σύγχρονες κατοικίες.