Το mega project στη Βούλα και οι διεκδικήσεις του δήμου

Οταν στις αρχές της δεκαετίας του 1960 ο πατριάρχης της οικογένειας Κόνιαρη κληροδοτούσε 80 και πλέον στρέμματα στη Βούλα στο Μουσείο Μπενάκη, δύσκολα θα μπορούσε να φανταστεί πως 60 χρόνια μετά αυτά θα αποτελούσαν το επίκεντρο μιας σκληρής κόντρας στην αγορά ακινήτων. Αλλά ούτε ο Ευγένιος Τίγκας, που τα κέρδισε σε διαγωνισμό του 2008 από το Μουσείο Μπενάκη έναντι προσφοράς ύψους 101 εκατομμυρίων, θα πίστευε πως επί σχεδόν μία δεκαετία θα αγωνιζόταν για να ξεκαθαρίσει την υπόθεση αυτή.

Σήμερα, ο δήμαρχος Βούλας – Βάρης – Βουλιαγμένης Γρηγόρης Κωνσταντέλλος διεκδικεί από την τωρινή, νέα ιδιοκτησία των Hines και Henderson Park μεγάλους χώρους πρασίνου για τον δήμο (κάποιες εκτάσεις έχουν ήδη παραχωρηθεί σε δημόσια χρήση τις προηγούμενες δεκαετίες και έτσι έχουν μείνει 70,35 στρέμματα). Η εν λόγω έκταση μπορεί να αναδειχθεί σε μια από τις πιο ελκυστικές οικιστικές αναπτύξεις στη λεγόμενη Αττική Ριβιέρα. Και μάλιστα σε μια στιγμή που, εφόσον τα σχέδια των επενδυτών ευοδωθούν, θα βγει στην αγορά περίπου την ίδια περίοδο με τα πρώτα οικιστικά ακίνητα της Lamda Development, τρία μόλις χιλιόμετρα πιο δίπλα.

Το χρονικό

Δεν είναι η πρώτη φορά που το Μουσείο Μπενάκη επιχειρεί να αξιοποιήσει τα κτήματα Κόνιαρη και να εισπράξει το τίμημα: μισό σχεδόν αιώνα μετά την παραχώρησή τους το 1963 αποφάσισε να τα βγάλει σε διαγωνισμό. Το έτος ήταν 2008 και ο διαγωνισμός κήρυξε πλειοδότη τον επιχειρηματία Ευγένιο Τίγκα. Με συνολικό τίμημα 100 εκατομμύρια ευρώ, εκλήθη να δώσει προκαταβολή 30 εκατομμύρια, όπως προέβλεπε ο διαγωνισμός. Και έτσι και έκανε. Ηταν όμως η περίοδος που η διεθνής οικονομική κρίση σοβούσε και η Ελλάδα εισερχόταν σε μια βαθιά 10ετή οικονομική περιπέτεια που χτύπησε την αγορά ακινήτων σκληρά. Ετσι ο επιχειρηματίας αποφάσισε να υπαναχωρήσει, λένε οι σχετικές πληροφορίες, και προσέφυγε στο Πρωτοδικείο ζητώντας πίσω τα 30 εκατομμύρια της προκαταβολής. Αν και εκείνη την πρώτη δίκη λέγεται πως την έχασε, την έφεση και την ύστερη προσφυγή στον Αρειο Πάγο τις κέρδισε. Το τελευταίο δικαστήριο που τον δικαίωσε εξέδωσε απόφαση πριν από περίπου ενάμισι  έτος. Και μάλιστα του επιδίκασε το κεφάλαιό του έντοκα, προικίζοντάς τον με απαίτηση της τάξης των 52 εκατομμυρίων από το Μουσείο Μπενάκη. Χρειάστηκε βέβαια να αλλάξει το αρχικό του νομικό επιτελείο και να προσφύγει στην πολύτιμη βοήθεια δικηγορικού γραφείου εγνωσμένου κύρους, του οποίου ηγείτο εν ενέργεια τότε αλλά και σήμερα πολιτικός της Κεντροαριστεράς, λέγεται στην αγορά.

Αλλά το Μουσείο Μπενάκη είχε δαπανήσει τα 30 εκατομμύρια και τα χρήματα δεν υπήρχαν. Και έτσι η παραχώρηση εκ νέου των κτημάτων Κόνιαρη ήταν μονόδρομος. Και κάπως έτσι φτάνουμε στην ανακοίνωση πριν από λίγες ημέρες της απόκτησης των κτημάτων από σχήμα των επενδυτικών κεφαλαίων Hines και Henderson Park έναντι ποσού που στην αγορά αναφέρεται πως ανήλθε στα επίπεδα των 50 εκατομμυρίων ευρώ, όσο δηλαδή και η υποχρέωση του μουσείου προς την πλευρά Τίγκα.

Το επενδυτικό σχήμα, που αποτελείται από τον αμερικανικό όμιλο ανάπτυξης ακινήτων Hines και τον ευρωπαϊκό επενδυτικό όμιλο ακινήτων Henderson Park, φιλοδοξεί να υλοποιήσει εκεί το δεύτερο μεγαλύτερο έργο οικιστικής  ανάπτυξης στην Ελλάδα, με βάση το ύψος της επένδυσης, μετά την ανάπλαση στο Ελληνικό. Στόχος τους είναι η κατασκευή ενός πρότυπου οικισμού που θα αποτελείται από 400 πολυτελείς κατοικίες και θα έχει τα χαρακτηριστικά μιας «κοινότητας», καθώς οι ιδιοκτήτες θα έχουν πρόσβαση σε μια σειρά παροχών και υπηρεσιών, όπως φύλαξη και ασφάλεια, κοινόχρηστες πισίνες, ιδιωτικούς κήπους εντός του οικισμού, ενώ θα υπάρχει και κεντρική διαχείριση ζητημάτων, όπως η καθαριότητα και η συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων. Πρόκειται για ένα μοντέλο που δεν έχει επιχειρηθεί ξανά στην ελληνική αγορά, τουλάχιστον σε αυτήν την κλίμακα, με εξαίρεση ίσως κάποια έργα που ανέπτυξε η Lamda Development την περίοδο 2000-2005 (μεταξύ αυτών και το πρώην Ολυμπιακό Χωριό στο Μαρούσι).

Στην παρούσα συγκυρία και με δεδομένο ότι η νέα αυτή επένδυση στα νότια προάστια θα απευθυνθεί πρωτίστως σε ξένους αγοραστές, αλλά και σε Ελληνες ενδιαφερομένους, εκτιμάται ότι ίσως οι συνθήκες είναι πιο ώριμες για να πετύχει. Αλλωστε, κάτι ανάλογο σχεδιάζει και η ίδια η Lamda Development στο Ελληνικό και μάλιστα σε πολύ μεγαλύτερη κλίμακα, έχοντας καταγράψει σημαντική ζήτηση, με βάση την εκδήλωση ενδιαφέροντος από υποψήφιους αγοραστές.

Η θέση του δήμου

Ομως ο Δήμος Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης έχει ήδη σπεύσει να ξεκινήσει τη διαδικασία απαλλοτρίωσης της έκτασης των 70,35 στρεμμάτων, μέσω της αλλαγής χρήσης και της μετατροπής της από ζώνη κατοικίας σε περιοχή κοινόχρηστων χώρων πρασίνου και αθλητικών εγκαταστάσεων.

Ωστόσο, όπως διαβεβαιώνει ο δήμαρχος της περιοχής Γρηγόρης Κωνσταντέλλος, η σχετική απόφαση του δημοτικού συμβουλίου δεν αποσκοπεί στην ακύρωση της επένδυσης, αλλά στην εξασφάλιση κάποιων έμπρακτων ανταλλαγμάτων για την τοπική κοινωνία. «Δεν είμαστε ενάντια στις επενδύσεις, αλλά επιθυμούμε να προκύψουν και κάποια οφέλη για την τοπική κοινωνία, με όρους βιώσιμης ανάπτυξης», αναφέρει.

Στο πρόσφατο παρελθόν και πριν προχωρήσει η διαδικασία της πώλησης της έκτασης, ο δήμος είχε προτείνει στο Μουσείο Μπενάκη να δεσμευθεί τμήμα 13 στρεμμάτων από τα συνολικά 70,35, για την ανάπτυξη κοινόχρηστων χώρων πρασίνου.

Παράλληλα, είχε προταθεί να τεθεί όρος στον μελλοντικό ιδιοκτήτη να μην αξιοποιήσει το σύνολο του συντελεστή δόμησης, ο οποίος είναι 0,6, παρά να προγραμματίσει την επένδυσή του με συντελεστή 0,4. Ασφαλώς, οι όροι αυτοί θα σήμαιναν και χαμηλότερο τίμημα πώλησης για την έκταση, καθώς θα έπρεπε να διαφοροποιηθεί το επιχειρηματικό μοντέλο του επενδυτή, με αποτέλεσμα το Μουσείο Μπενάκη να απορρίψει την πρόταση αυτή του δήμου.

Η χρυσή τομή

Ως εκ τούτου, το θέμα θα πρέπει τώρα να επιλυθεί προκειμένου να καταστεί εφικτή η επένδυση. Σύμφωνα με εκτιμήσεις στελεχών του κλάδου, η απαλλοτρίωση της έκτασης θα απαιτούσε περί τα 50 εκατ. ευρώ, ποσό που ναι μεν θα μπορούσε να εξασφαλίσει ο δήμος, πλην όμως θα εξαντλούσε τον προϋπολογισμό του για τεχνικά έργα για τα επόμενα 10 χρόνια.

Ως εκ τούτου, το ζητούμενο είναι πλέον η εξεύρεση κοινού τόπου με τους νέους ιδιοκτήτες, προκειμένου να δοθούν εκείνα τα ανταλλάγματα σε πράσινο και δόμηση, που είναι εφικτό να συμφωνηθούν. Σημειωτέον ότι ο δήμος ετοιμάζει και νέες κινήσεις για την ενίσχυση των θέσεών του, αρχής γενομένης από την απόφαση αναστολής έκδοσης οικοδομικών αδειών στην περιοχή της έκτασης.