Golden Visa Ποιες αλλαγές έρχονται στην αγορά ακινήτων

Η τροπολογία για τις νέες ρυθμίσεις αναφορικά με τη Golden Visa κατατέθηκε στο νομοσχέδιο με τίτλο «Ενσωμάτωση της Οδηγίας (ΕΕ) 2022/2523 του Συμβουλίου, της 14ης Δεκεμβρίου 2022, σχετικά με την εξασφάλιση παγκόσμιου ελάχιστου επιπέδου φορολογίας των ομίλων πολυεθνικών επιχειρήσεων και των εγχώριων ομίλων μεγάλης κλίμακας στην Ευρωπαϊκή Ένωση (Pillar II) και άλλες τελωνειακές και φορολογικές διατάξεις ».

Mε την εν λόγω τροπολογία αυξάνεται, ανάλογα με την περιοχή που υλοποιείται η επένδυση, η ελάχιστη αξία κτήσης της ακίνητης περιουσίας κατά τον χρόνο απόκτησής της καθώς και το συνολικό συμβατικό μίσθωμα για τις οριζόμενες μισθώσεις τουριστικών καταλυμάτων. Διευρύνονται δε οι περιοχές της χώρας για τις οποίες απαιτείται υψηλότερο ποσό επένδυσης.

Ωστόσο στην περίπτωση επένδυσης, μέσω αγοράς ακίνητης περιουσίας:  η απαιτούμενη ελάχιστη αξία κτήσης του ακινήτου παραμένει στις 250 χιλιάδες  ευρώ στις ρητά οριζόμενες περιπτώσεις, αλλά και τίθενται περιορισμοί ως προς την ελάχιστη επιφάνεια των κύριων χώρων, εάν πρόκειται για δομημένη ακίνητη περιουσία ή για ακίνητο για το οποίο έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια, επανακαθορίζονται δε οι περιπτώσεις που η επένδυση επιτρέπεται να αφορά σε περισσότερα του ενός ακίνητα.

Επίσης με την τροπολογία αυτή τίθενται απαγορεύσεις ως προς τη χρήση, κατά περίπτωση, των ακινήτων που αποκτώνται κατά πλήρη κυριότητα και νομή από πολίτες τρίτων χωρών για την αρχική χορήγηση ή την ανανέωση άδειας διαμονής επενδυτή. Σε περίπτωση μη τήρησης των αναφερόμενων απαγορεύσεων, προβλέπεται η ανάκληση της άδειας διαμονής ή/και η επιβολή στους κυρίους ή / και στους κατόχους του ακινήτου, του οριζόμενου αυτοτελούς διοικητικού προστίμου, το οποίο αποτελεί δημόσιο έσοδο. Αλλά και παρέχονται οι απαιτούμενες νομοθετικές εξουσιοδοτήσεις για την εφαρμογή των προαναφερόμενων ρυθμίσεων και εισάγονται μεταβατικής ισχύος διατάξεις, σχετικά με την ισχύ των αδειών διαμονής επενδυτή και τη δυνατότητα ολοκλήρωσης των επενδύσεων, σύμφωνα με το προηγούμενο νομοθετικό πλαίσιο.

Η προτεινόμενη διάταξη

Στο άρθρο 1 της προτεινόμενης διάταξης με τίτλο”  Άδεια διαμονής που συνδέεται με επενδύσεις σε ακίνητη περιουσία – Αντικατάσταση άρθρου 100 και παρ. 49 άρθρου 176 ν. 5038/2023″ επισημαίνονται τα εξής:

1. Στο άρθρο 100 του Κώδικα Μετανάστευσης (ν. 5038/2023, Α’ 81), περί επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία: α) η παρ. 2 αντικαθίσταται, β) προστίθενται: βα) νέο δεύτερο εδάφιο στην παρ. 4 και ββ) παρ. 7Α, γ) στο πρώτο εδάφιο της παρ. 6 διορθώνονται οι παραπομπές, και το άρθρο 100 διαμορφώνεται ως εξής:

«Άρθρο 100

Επενδύσεις σε ακίνητη περιουσία (μόνιμη άδεια διαμονής επενδυτή) (άδεια διαμονής «τύπου Β.5»)

1. Με απόφαση του Γραμματέα της Αποκεντρωμένης Διοίκησης, χορηγείται άδεια διαμονής για πέντε (5) έτη, με δυνατότητα ανανέωσης, σε πολίτη τρίτης χώρας, που:

α) Έχει εισέλθει νομίμως στη χώρα με οποιαδήποτε θεώρηση εισόδου ή διαμένει νομίμως στη χώρα, ακόμη και αν ο τίτλος διαμονής που κατέχει δεν επιτρέπει αλλαγή σκοπού.

β) Διαθέτει, κατά πλήρη κυριότητα και νομή, ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα. Επί εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας ακινήτου, αξίας κτήσης κατ’ ελάχιστον ίσης με την οριζόμενη στην παρ. 2, δικαίωμα διαμονής παρέχεται, μόνον αν οι συνιδιοκτήτες είναι σύζυγοι ή συμβίοι που έχουν συνάψει σύμφωνο συμβίωσης. Σε αντίθετη περίπτωση, το δικαίωμα διαμονής παρέχεται, μόνον εάν το ποσοστό κάθε συνιδιοκτήτη είναι αξίας τουλάχιστον ίσης με την οριζόμενη στην παρ. 2.

γ) Διαθέτει κατά πλήρη κυριότητα και νομή ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα, αξίας κτήσης κατ’ ελάχιστον ίσης με την οριζόμενη στην παρ. 2, μέσω νομικού προσώπου με έδρα στην Ελλάδα ή άλλο κράτος μέλος της Ε.Ε., του οποίου τις μετοχές ή τα εταιρικά μερίδια κατέχει εξ ολοκλήρου.

δ) Έχει συνάψει μακροχρόνια σύμβαση σύνθετου τουριστικού καταλύματος, σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 8 του ν. 4002/2011 (Α’ 180) ή σύμβαση χρονομεριστικής μίσθωσης τουριστικού καταλύματος, σύμφωνα με τον ν. 1652/1986 (Α’ 167), αξίας τουλάχιστον ίσης με την οριζόμενη στην παρ. 2.

ε) Είναι ενήλικος και απέκτησε κατά πλήρη κυριότητα και νομή ως εξ αδιαθέτου ή από διαθήκη κληρονόμος ή συνεπεία γονικής παροχής, ακίνητη περιουσία αντικειμενικής αξίας τουλάχιστον ίσης με την οριζόμενη στην παρ. 2.

2. α) Για την Περιφέρεια Αττικής, την Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης της Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας, τις Περιφερειακές Ενότητες Μυκόνου και Θήρας της Περιφέρειας Νοτίου Αιγαίου και για τα νησιά με πληθυσμό, σύμφωνα με την τελευταία απογραφή, πάνω από  3.100  κατοίκους, η ελάχιστη αξία κτήσης της ακίνητης περιουσίας κατά τον χρόνο απόκτησής της, καθώς και το συνολικό συμβατικό μίσθωμα των συμβάσεων της περ. δ) της παρ. 1 καθορίζονται σε  800.000 ευρώ. Στην περίπτωση της επένδυσης μέσω αγοράς ακίνητης περιουσίας στις περιοχές του πρώτου εδαφίου, αυτή πραγματοποιείται σε ένα μόνο ακίνητο. Ειδικά εάν πρόκειται για δομημένη ακίνητη περιουσία ή ακίνητο για το οποίο έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια, απαιτείται ελάχιστη επιφάνεια κύριων χώρων 120 τετραγωνικών μέτρων. Στην περίπτωση επένδυσης μέσω αγοράς σε ποσοστό εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας ακινήτου, η ελάχιστη αξία του ποσοστού συγκυριότητας καθορίζεται σε 800.000 ευρώ, τηρουμένων των όρων των προηγούμενων εδαφίων.

β) Για τις λοιπές περιοχές της χώρας η ελάχιστη αξία κτήσης της ακίνητης περιουσίας κατά τον χρόνο απόκτησής της, καθώς και το συνολικό συμβατικό μίσθωμα των συμβάσεων της περ. δ) της παρ. 1 καθορίζονται σε  400.000 ευρώ. Στην περίπτωση της επένδυσης μέσω αγοράς ακίνητης περιουσίας στις περιοχές του πρώτου εδαφίου, αυτή πραγματοποιείται σε ένα μόνο ακίνητο. Ειδικά εάν πρόκειται για δομημένη ακίνητη περιουσία ή ακίνητο για το οποίο έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια, απαιτείται ελάχιστη επιφάνεια κύριων χώρων  120 τετραγωνικών μέτρων. Στην περίπτωση επένδυσης μέσω αγοράς σε ποσοστό εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας ακινήτου, η ελάχιστη αξία του ποσοστού συγκυριότητας καθορίζεται σε τετρακόσιες χιλιάδες (400.000) ευρώ, τηρουμένων των όρων των προηγούμενων εδαφίων.

γ) Ειδικώς στις περιπτώσεις επένδυσης μέσω αγοράς σε ακίνητη περιουσία και εφόσον οι κύριοι χώροι της αλλάζουν σε κατοικία, η ελάχιστη αξία κτήσης αυτής κατά τον χρόνο απόκτησής της καθορίζεται σε  250.000 ευρώ. Οι όροι του πρώτου εδαφίου ισχύουν και σε περιπτώσεις επένδυσης μέσω αγοράς σε ακίνητη περιουσία που αποτελείται από βιομηχανικό κτίριο ή τμήμα βιομηχανικού κτιρίου ή εντός της οποίας ευρίσκεται βιομηχανικό κτίριο, αποκλειστικά εφόσον τα τελευταία τουλάχιστον 5  έτη, δεν βρισκόταν σε αυτό εγκατεστημένη και σε λειτουργία βιομηχανία. Η επένδυση των προηγούμενων εδαφίων πραγματοποιείται σε ένα μόνο ακίνητο και η αλλαγή της χρήσης πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν από την υποβολή του αιτήματος για τη χορήγηση της μόνιμης άδειας διαμονής επενδυτή. Στην περίπτωση του δευτέρου εδαφίου η αλλαγή μπορεί να συντελείται και από τον πωλητή. Στην περίπτωση επένδυσης μέσω αγοράς σε ποσοστό εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας ακινήτου, η ελάχιστη αξία του ποσοστού συγκυριότητας καθορίζεται σε  250.000  ευρώ, τηρουμένων των όρων των προηγούμενων εδαφίων.

δ) Ειδικώς στις περιπτώσεις επένδυσης μέσω αγοράς ακίνητης περιουσίας που αποτελείται από προς αποκατάσταση ή ανακατασκευή διατηρητέο κτίριο ή τμήμα διατηρητέου κτιρίου ή εντός της οποίας ευρίσκεται διατηρητέο κτίριο, η ελάχιστη αξία κτήσης της κατά τον χρόνο απόκτησής της καθορίζεται σε 250.000  ευρώ. Η επένδυση του πρώτου εδαφίου πραγματοποιείται σε ένα μόνο ακίνητο. Στην περίπτωση επένδυσης μέσω αγοράς σε ποσοστό εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας ακινήτου, η ελάχιστη αξία του ποσοστού συγκυριότητας καθορίζεται σε  250.000 ευρώ, τηρουμένων των όρων των προηγούμενων εδαφίων. Μεταβίβαση του ακινήτου της παρούσας περίπτωσης προτού ολοκληρωθεί η πλήρης αποκατάσταση ή ολική ανακατασκευή του είναι άκυρη.

3. Η ελάχιστη αξία της ακίνητης περιουσίας κατά τον χρόνο κτήσης της, καθώς και το συνολικό συμβατικό μίσθωμα των μισθώσεων ξενοδοχειακών καταλυμάτων ή τουριστικών κατοικιών του παρόντος, όπως προκύπτει από τις συμβολαιογραφικές πράξεις μεταβίβασης και, σε περίπτωση που τελούν υπό αίρεση της καταβολής πιστούμενου τιμήματος, από τις αντίστοιχες νόμιμα μεταγεγραμμένες συμβολαιογραφικές πράξεις εξόφλησης και άρσης διαλυτικής αίρεσης, ή τις συμβάσεις μίσθωσης, αντίστοιχα, που καθορίζονται σύμφωνα με την παρ. 2, πρέπει να έχει καταβληθεί ολοσχερώς πριν την υποβολή του αιτήματος για τη χορήγηση της μόνιμης άδειας διαμονής επενδυτή.

4. Πολίτες τρίτων χωρών – κάτοχοι άδειας μόνιμης διαμονής επενδυτή δύνανται να ανανεώνουν την άδεια διαμονής τους, για ισόχρονη διάρκεια κάθε φορά, εφόσον η ακίνητη περιουσία παραμένει στην κυριότητα και νομή τους ή παραμένουν σε ισχύ οι συμβάσεις της παρ. 1 και πληρούνται οι λοιπές προϋποθέσεις του παρόντος. Εξαιρετικά για τις περιπτώσεις πολιτών τρίτων χωρών – κατόχων άδειας μόνιμης διαμονής επενδυτή που υλοποίησαν επένδυση της περ. δ) της παρ. 2, επιπλέον προϋπόθεση για την πρώτη ανανέωση της άδειας διαμονής τους συνιστά η υλοποίηση της πλήρους αποκατάστασης των στοιχείων της ακίνητης περιουσίας ή η ολική ανακατασκευή τους, ανεξαρτήτως της αιτίας, στην οποία οφείλεται η αλλοίωση ή η κατάρρευση ή η κατεδάφιση των κτιρίων ή των τμημάτων αυτών. Διαστήματα απουσίας από τη χώρα δεν αποτελούν παρακωλυτικό λόγο για την ανανέωση της άδειας διαμονής.

5. Το συμφωνηθέν τίμημα ή μίσθωμα καταβάλλεται στο σύνολό του με τους εξής τρόπους:

α) με δίγραμμη τραπεζική επιταγή σε λογαριασμό πληρωμών του δικαιούχου που τηρείται σε πιστωτικό ίδρυμα που λειτουργεί στην Ελλάδα,

β) με μεταφορά πίστωσης, κατά την περ. 24 του άρθρου 4 του ν. 4537/2018 (Α’ 84), και γ) μέσω POS εγκατεστημένου από πάροχο υπηρεσιών πληρωμών, ο οποίος λειτουργεί στην Ελλάδα, με χρέωση τραπεζικής πιστωτικής ή χρεωστικής κάρτας του αγοραστή, σε λογαριασμό πληρωμών του δικαιούχου που τηρείται σε πάροχο υπηρεσιών πληρωμών, κατά την περ. 11 του άρθρου 4 του ν. 4537/2018, ο οποίος λειτουργεί στην Ελλάδα. Η ως άνω πληρωμή δύναται να πραγματοποιηθεί και από σύζυγο ή συγγενείς εξ αίματος ή εξ αγχιστείας μέχρι β’ βαθμού του αγοραστή. Όλες οι ανωτέρω διατάξεις καταλαμβάνουν και τις καταβολές που έχουν λάβει χώρα με τους ως άνω τρόπους πληρωμής από 1ης.1.2017 μέχρι σήμερα.

Όλα τα ειδικότερα στοιχεία διενέργειας της πληρωμής, συμπεριλαμβανομένων ιδίως των στοιχείων ταυτοποίησης του πωλητή, του αγοραστή και τυχόν τρίτου πληρωτή, του αριθμού λογαριασμών πληρωμών του πληρωτή, της διεύθυνσής του, του επίσημου αριθμού προσωπικού εγγράφου του, του αναγνωριστικού αριθμού του πληρωτή ή της ημερομηνίας και του τόπου γέννησής του, του τρόπου πληρωμής και των σχετικών λογαριασμών πληρωμών χρέωσης του πληρωτή και πίστωσης του δικαιούχου, καθώς και της υπεύθυνης δήλωσης του αγοραστή για τη συζυγική σχέση ή τη συγγένεια με τρίτο πληρωτή, δηλώνονται και υποβάλλονται υπευθύνως από τους συμβαλλόμενους ενώπιον του συντάσσοντος το συμβόλαιο συμβολαιογράφου και αναγράφονται σε αυτό.

6. Ο πολίτης τρίτης χώρας, κατά την κατάθεση της αίτησης για τη χορήγηση της μόνιμης άδειας διαμονής επενδυτή, υποβάλλει βεβαίωση του συμβολαιογράφου που συνέταξε τις συμβολαιογραφικές πράξεις μεταβίβασης ή τις συμβάσεις μίσθωσης της περ. δ) της παρ. 1, με την οποία βεβαιώνονται τα στοιχεία των συμβαλλομένων μερών, τα στοιχεία του ακινήτου, ο τρόπος καταβολής του συμφωνηθέντος τιμήματος ή μισθώματος και όλα τα ειδικότερα στοιχεία διενέργειας της πληρωμής, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος, η ύπαρξη τυχόν διαλυτικής αίρεσης, καθώς και εάν το συγκεκριμένο ακίνητο έχει χρησιμοποιηθεί από τον πωλητή για την έκδοση μόνιμης άδειας διαμονής επενδυτή. Στις περιπτώσεις απόκτησης λόγω μεταβίβασης υποβάλλεται αντίγραφο της δήλωσης στοιχείων ακινήτων (Ε9) του επενδυτή.

7. Στους πολίτες τρίτων χωρών, κατόχους ακινήτων παρέχεται δυνατότητα εκμίσθωσης αυτών.

7Α. Τα ακίνητα που αποκτώνται κατά πλήρη κυριότητα και νομή από πολίτες τρίτων χωρών για την αρχική χορήγηση ή ανανέωση άδειας διαμονής επενδυτή απαγορεύεται να εκμισθώνονται βραχυχρόνια στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού. Επιπλέον, τα ακίνητα που αποκτώνται κατά πλήρη κυριότητα και νομή από πολίτες τρίτων χωρών για την αρχική χορήγηση ή ανανέωση άδειας μόνιμης διαμονής επενδυτή υπό τους όρους της περ. γ) της παρ. 2 δεν επιτρέπεται να χρησιμοποιούνται ως έδρα ή υποκατάστημα επιχείρησης. Σε περίπτωση μη τήρησης των προβλέψεων του πρώτου και δεύτερου εδαφίου, η άδεια διαμονής ανακαλείται και επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους πενήντα χιλιάδων (50.000) ευρώ στους κυρίους ή/και κατόχους του ακινήτου. Σε περίπτωση μη τήρησης της προϋπόθεσης του δεύτερου εδαφίου της παρ. 4, επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους εκατόν πενήντα χιλιάδων (150.000) ευρώ στους κυρίους ή/και κατόχους του ακινήτου. Σε περίπτωση που συναφθεί συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου παρά την απαγόρευση της περ. δ) της παρ. 2, η άδεια διαμονής ανακαλείται και επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους  150.000 ευρώ στους κυρίους ή/και κατόχους του ακινήτου. Τα πρόστιμα του παρόντος αποτελούν δημόσια έσοδα και εισπράττονται σύμφωνα με τον Κώδικα Είσπραξης Δημοσίων Εσόδων (ν. 4978/2022, Α’ 190).

8. Η μεταπώληση της ακίνητης περιουσίας κατά τη διάρκεια ισχύος της άδειας διαμονής, σε έτερο πολίτη τρίτης χώρας, παρέχει δικαίωμα χορήγησης άδειας διαμονής στον νέο αγοραστή με ταυτόχρονη ανάκληση της άδειας διαμονής του πωλητή.

9. Οι άδειες διαμονής που χορηγούνται με το παρόν άρθρο δεν καθιερώνουν δικαίωμα πρόσβασης σε οποιαδήποτε μορφή εργασίας.

10. Η έκδοση της άδειας διαμονής χορηγείται εντός 2 μηνών από την περιέλευση όλων των στοιχείων του φακέλου στην εκδούσα αρχή.

11. Σε περίπτωση σύναψης συμβολαίου πώλησης ακινήτου με οποιοδήποτε τίμημα, ο πωλητής, πολίτης τρίτης χώρας, οφείλει να προσκομίσει βεβαίωση της κατά τόπον αρμόδιας υπηρεσίας Αλλοδαπών και Μετανάστευσης της Αποκεντρωμένης Διοίκησης, σχετικά με το αν το συγκεκριμένο ακίνητο έχει χρησιμοποιηθεί για την έκδοση μόνιμης άδειας διαμονής επενδυτή. Τα ανωτέρω εφαρμόζονται αναλόγως και στην περίπτωση πώλησης ακινήτου από νομικό πρόσωπο, τις μετοχές ή τα εταιρικά μερίδια του οποίου κατέχει εξ ολοκλήρου πολίτης τρίτης χώρας, σύμφωνα με την περ. γ) της παρ. 1.».

2. Η παρ. 49 του άρθρου 176 του Κώδικα Μετανάστευσης, περί εξουσιοδοτικών διατάξεων, αντικαθίσταται ως εξής:

«49. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Μετανάστευσης και Ασύλου, Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Ανάπτυξης δύναται να ορίζονται τα δικαιολογητικά που προσκομίζονται κατά την κατάθεση της αίτησης για τη χορήγηση της μόνιμης άδειας διαμονής επενδυτή του άρθρου 100, καθώς και ο τρόπος πιστοποίησης της συνδρομής των περ. γ) και δ) της παρ. 2 κατά την υποβολή καιτον έλεγχο της ως άνω αίτησης. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Μετανάστευσης και Ασύλου, Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Τουρισμού και του Διοικητή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων ορίζονται η διαδικασία και τα όργανα διενέργειας του ελέγχου για την εφαρμογή των προϋποθέσεων και περιορισμών του άρθρου 100, καθορίζεται η διαδικασία βεβαίωσης και είσπραξης των προστίμων της παρ. 7Α του ίδιου άρθρου, καθώς και κάθε σχετικό ζήτημα.».

3. Άδειες διαμονής επενδυτή που έχουν χορηγηθεί σε πολίτες τρίτων χωρών με την παρ. Β’ του άρθρου 20 του ν. 4251/2014 (Α’ 80), τους ειδικούς όρους του άρθρου 92 του ν. 5007/2022 (Α’ 241) ή τις προϋποθέσεις που ίσχυαν πριν από την έναρξη ισχύος του παρόντος παραμένουν σε ισχύ και ανανεώνονται, εφόσον συνεχίζουν να πληρούνται οι opoL που ίσχυαν κατά τη χορήγησή τους.

4. Με την επιφύλαξη του άρθρου 92 του ν. 5007/2022, πολίτες τρίτων χωρών δύνανται να ολοκληρώσουν μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2024 την επένδυσή τους με το καθεστώς που ίσχυε μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος, υπό την προϋπόθεση είτε πληρωμής προκαταβολής ύψους 10% επί του τιμήματος αγοράς ή του συνολικού συμβατικού μισθώματος των συμβάσεων της περ. δ) της παρ. 1 του άρθρου 100 του Κώδικα Μετανάστευσης (ν. 5038/2023, Α’ 81), είτε καταβολής του συμφωνηθέντος τιμήματος ή μισθώματος σύμφωνα με την παρ. 5 του άρθρου 100 του ίδιου Κώδικα, είτε υπογραφής συμβολαιογραφικού προσυμφώνου ή υπογραφής ιδιωτικού συμφωνητικού βεβαίας χρονολογίας και σχετικής απόδειξης πίστωσης της τράπεζας του αγοραστή ως προς την αποστολή του ποσού της προκαταβολής σε λογαριασμό του πωλητή μέχρι την 30ή Σεπτεμβρίου 2024.

Αν δεν ολοκληρωθεί η αγορά του ακινήτου ή των ακινήτων του πρώτου εδαφίου, ο πολίτης τρίτης χώρας δύναται να ολοκληρώσει την επένδυσή του σε έτερο ή έτερα ακίνητα υπό τις προϋποθέσεις που ίσχυαν πριν από την έναρξη ισχύος του παρόντος, με την επιφύλαξη του άρθρου 92 του ν. 5007/2022, και πάντως όχι πέραν της 30ής Απριλίου 2025.

Τι λένε κυβερνητικοί παράγοντες

Με στόχο την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος, περιορίζοντας τη ζήτηση σε περιοχές- «φιλέτα» και την αντιμετώπιση των στρεβλώσεων στην αγορά ακινήτων με μείωση των ιδιαίτερα υψηλών τιμών, το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών προχωρά στη νομοθέτηση για την αύξηση των ορίων για τη Golden Visa. Παράλληλα, όπως αναφέρουν κυβερνητικοί παράγοντες, ενδόμυχη σκέψη είναι και το να μην δημιουργηθούν «φούσκες» σε φθηνές περιοχές της Αττικής που θα επιτείνουν τη στεγαστική κρίση.

Ουσιαστικά, το υπουργείο προχωρά στην καθιέρωση ορίων τριών ταχυτήτων ανάλογα με τη γεωγραφική θέση στην οποία βρίσκεται ένα ακίνητο, καθώς και στην ειδική μεταχείριση για όσους επενδύουν σε διατηρητέα κτίρια. Χωρίς, παράλληλα, να χαθούν τα κίνητρα για την εισαγωγή επενδυτικών κεφαλαίων στη χώρα και την ανάπτυξη της κτηματαγοράς.

Ειδικότερα, όπως ανακοίνωσε ο υπουργός Κωστής Χατζηδάκης, για τη χορήγηση άδειας διαμονής διάρκειας πέντε ετών σε πολίτες τρίτων χωρών (Golden Visa), από τις 31 Μαρτίου εφέτος θα ισχύουν οι εξής προϋποθέσεις:

-Στην περιφέρεια Αττικής, τις περιφερειακές ενότητες Θεσσαλονίκης, Μυκόνου και Σαντορίνης και στα νησιά με πληθυσμό πάνω από 3.100 κατοίκους, η αξία της ακίνητης περιουσίας που πρέπει να κατέχει ο ενδιαφερόμενος αυξάνεται στις 800.000 ευρώ. Στις υπόλοιπες περιοχές της χώρας, η αξία της ακίνητης περιουσίας διαμορφώνεται στις 400.000 ευρώ. Σε κάθε περίπτωση η επένδυση πρέπει να γίνει σε ένα ακίνητο (όχι σε περισσότερα ακίνητα μικρότερης αξίας) επιφάνειας τουλάχιστον 120 τ.μ. Επιτρέπεται η αγορά ποσοστού εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας ακινήτου, η ελάχιστη αξία του οποίου διαμορφώνεται αντίστοιχα στις 800.000 και 400.000 ευρώ.

Είναι χαρακτηριστικό ότι οι περιοχές αυτές αποτελούν «μαγνήτη» για τους ξένους επενδυτές. Για παράδειγμα, ο βόρειος και ο νότιος τομέας της Αττικής (ειδικά το κομμάτι της παραλιακής Ριβιέρας), το κέντρο της Θεσσαλονίκης, η Μύκονος και η Σαντορίνη. Σήμερα το όριο των 500.000 ευρώ αφορούσε σε περιοχές του Βόρειου Τομέα και συγκεκριμένα σε Πεντέλη, Κηφισιά, Μεταμόρφωση, Χαλάνδρι , Αγία Παρασκευή, Βριλήσσια, Νέα Ιωνία, Ηράκλειο, Χολαργό, Παπάγου, Πεύκη , Λυκόβρυση και Μαρούσι. Στον Νότιο Τομέα αντίστοιχα, στους δήμους Αγίου Δημητρίου, Αλίμου, Γλυφάδας, Ελληνικού-Αργυρούπολης, Καλλιθέας, Μοσχάτου- Ταύρου, Νέας Σμύρνης και Παλαιού Φαλήρου και στον Κεντρικό Τομέα τους Δήμους Αθηναίων, Φιλαδέλφειας- Χαλκηδόνας, Γαλατσίου, Ζωγράφου, Καισαριανής, Βύρωνα, Ηλιούπολης, Δάφνης Υμηττού. Στον Πειραιά, επί παραδείγματι, οι τιμές έχουν αυξηθεί κατακόρυφα το τελευταίο διάστημα, με τις αγοραπωλησίες να καταγράφουν εκρηκτική άνοδο.

Στις άλλες διατάξεις της νομοθετικής ρύθμισης, προβλέπονται τα εξής:

• Για κτίρια που έχουν σήμερα διαφορετική χρήση και μετατρέπονται σε κατοικίες, το ελάχιστο ύψος επένδυσης διαμορφώνεται στις 250.000 ευρώ. Η μετατροπή της χρήσης πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν από την υποβολή του αιτήματος για τη χορήγηση της άδειας διαμονής.
• Στις 250.000 ευρώ καθορίζεται επίσης το όριο εάν πρόκειται για επένδυση σε διατηρητέο κτίριο που είναι προς αποκατάσταση. Όπως αναφέρουν στελέχη της αγοράς ακινήτων, η εξαίρεση για τα διατηρητέα ακίνητα, για τα οποία θα ισχύει χαμηλότερο ελάχιστο όριο επένδυσης, έχει ως στόχο να δοθούν κίνητρα σε ξένους επενδυτές προκειμένου να επενδύσουν στη συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων, στην οποία απαιτούνται κεφάλαια για να αναπτυχθεί. Σήμερα, αρκετοί ιδιοκτήτες αδυνατούν να αναλάβουν το τεράστιο κόστος αποκατάστασης ενός διατηρητέου, με αποτέλεσμα τα κτίρια αυτά, σε ένα μεγάλο ποσοστό, να έχουν περιέλθει σε κακή κατάσταση.
• Οι άδειες διαμονής μπορούν να ανανεώνονται για το ίδιο χρονικό διάστημα (5 χρόνια), εφόσον η ακίνητη περιουσία παραμένει στην ιδιοκτησία του επενδυτή. Εάν πρόκειται για επένδυση σε διατηρητέο κτίριο, πρόσθετη προϋπόθεση για την ανανέωση της άδειας διαμονής είναι να έχει ολοκληρωθεί η αποκατάσταση του κτιρίου. Εάν ο επενδυτής πουλήσει το ακίνητο, τότε η άδεια διαμονής του ανακαλείται και ο αγοραστής αποκτά δικαίωμα να αποκτήσει άδεια διαμονής.
• Οι επενδυτές μπορούν να εκμισθώνουν τα κτίρια που αποκτούν, δεν επιτρέπεται όμως η διάθεσή τους μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, ενώ στις περιπτώσεις μετατροπής σε κατοικία απαγορεύεται και η χρήση τους ως έδρα ή υποκατάστημα επιχείρησης. Σε περίπτωση παράβασης, η άδεια διαμονής ανακαλείται και επιβάλλεται πρόστιμο ύψους 50.000 ευρώ.
• Εκτός από την αγορά ακινήτων, οι πολίτες τρίτων χωρών αποκτούν άδεια διαμονής και με την σύναψη μακροχρόνιας σύμβασης σύνθετου τουριστικού καταλύματος ή σύμβαση χρονομεριστικής μίσθωσης τουριστικού καταλύματος, αντίστοιχης ανά περιοχή αξίας (800.000 ευρώ σε Αττική κ.λπ., 400.000 ευρώ στην υπόλοιπη χώρα κ.λπ.).

Σύμφωνα με τον κ. Χατζηδάκη, για να μην διαταραχθεί η λειτουργία της αγοράς, προβλέπεται μεταβατική περίοδος με τις εξής προϋποθέσεις:

Πολίτες τρίτων χωρών οι οποίοι θα εξοφλήσουν το τίμημα, ή θα καταβάλουν προκαταβολή 10%, ή θα υπογράψουν προσύμφωνο ή ιδιωτικό συμφωνητικό αγοράς, αποδεικνύοντας τις σχετικές πιστώσεις έως τις 30 Σεπτεμβρίου εφέτος, μπορούν να ολοκληρώσουν την επένδυσή τους έως τις 31 Δεκεμβρίου εφέτος με τις προϋποθέσεις που ίσχυαν έως τώρα. Στις περιπτώσεις αυτές, εάν δεν ολοκληρωθεί η αγορά του ακινήτου, ο αγοραστής μπορεί να ολοκληρώσει την επένδυσή του σε άλλο ακίνητο, πάντα με τις προϋποθέσεις που ίσχυαν έως τώρα, αλλά πάντως όχι μετά τις 30 Απριλίου 2025.

Με βάση τα στελέχη της αγοράς του real estate, η ελληνική Golden Visa ήταν πέρυσι η πλέον περιζήτητη σε παγκόσμιο επίπεδο. Σε αυτό συνηγορούν τα στοιχεία του υπουργείου Μεταναστευτικής Πολιτικής, σύμφωνα με τα οποία καθ’ όλο το 2023 η ζήτηση χτύπησε «κόκκινο», καθώς τα αιτήματα (αρχικής χορήγησης και ανανέωσης) ανήλθαν σε 10.214, καταγράφοντας υψηλό 5ετίας. Παράλληλα, το περυσινό 12μηνο εκδόθηκαν 5.701 άδειες μόνιμου επενδυτή (4.231 αρχικές και 1.470 ανανεώσεις), με βάση την ημερομηνία έκδοσης απόφασης για αιτήματα που κατατέθηκαν από το 2018 έως τον Δεκέμβριο 2023. Εκτιμάται ότι πραγματοποιήθηκαν επενδύσεις τουλάχιστον 1 δισ. ευρώ σε ένα έτος, δεδομένου ότι εκδόθηκαν 4.231 άδειες μόνιμου επενδυτή, που αντιστοιχούν σε ισάριθμες αγοραπωλησίες ακινήτων, με κατώτατο ποσό ανά συναλλαγή τα 250.000 ευρώ. Επιπλέον, σε εκκρεμότητα είναι 8.800 αιτήσεις.