ΠΟΜΙΔΑ: Γιατί το πλαφόν στα ενοίκια θα είχε καταστροφικές συνέπειες – Οι προτάσεις για να «ανοίξουν» περισσότερα σπίτια

Προτάσεις για την αύξηση προσφοράς κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση καταθέτει η ΠΟΜΙΔΑ, χαιρετίζοντας τις διευκρινίσεις του υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας ότι δεν εξετάζεται πλαφόν στα ενοίκια.

Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων, αρχικά παραθέτει το περιεχόμενο της πρότασης με τον τίτλο: «Θεσμοθέτηση εθνικού δείκτη τιμών», που περιλαμβάνεται στο “Σχέδιο Εθνικής Στεγαστικής Πολιτικής”, το οποίο αναρτήθηκε για δημόσια διαβούλευση, στη σελίδα διαβουλεύσεων του Υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας.

•  Περιγραφή: η θεσμοθέτηση εθνικού δείκτη τιμών ακινήτων στοχεύει στη δημιουργία ενός ενιαίου και αξιόπιστου μηχανισμού παρακολούθησης των τιμών αγοράς και μίσθωσης κατοικιών σε εθνικό, περιφερειακό και τοπικό επίπεδο. Ο δείκτης θα ενισχύσει τη διαφάνεια στην αγορά κατοικίας, θα επιτρέψει την έγκαιρη αναγνώριση περιοχών με αυξημένη στεγαστική πίεση και θα στηρίξει τη λήψη τεκμηριωμένων αποφάσεων για τον σχεδιασμό στεγαστικών πολιτικών.
•  Η λειτουργία του δείκτη μπορεί να βασιστεί στη συνδυαστική αξιοποίηση υφιστάμενων πηγών δεδομένων, όπως στοιχεία μεταβιβάσεων, μισθώσεων, τραπεζικών αποτιμήσεων, φορολογικών δηλώσεων και διαθέσιμων δεικτών της αγοράς. Μέσω τακτικής επικαιροποίησης και δημοσίευσης συγκρίσιμων στοιχείων, ο δείκτης θα μπορεί να λειτουργεί ως εργαλείο παρακολούθησης της προσιτότητας, αξιολόγησης της αποτελεσματικότητας των μέτρων και εντοπισμού στρεβλώσεων στην αγορά κατοικίας.
• Συναφής διεθνής πρακτική: αντίστοιχη διεθνής πρακτική αποτελεί ο δείκτης τιμών της Γερμανίας (Mietspiegel) που λειτουργεί ως επίσημος τοπικός δείκτης αναφοράς μισθωμάτων και καταρτίζεται με βάση πραγματικά στοιχεία αγοράς, λαμβάνοντας υπόψη χαρακτηριστικά όπως η περιοχή, το μέγεθος, η ποιότητα, ο εξοπλισμός και η γειτονιά του ακινήτου.
• Προστιθέμενη αξία στο ελληνικό πλαίσιο: Ο εθνικός δείκτης τιμών μπορεί να αποτελέσει τη βάση για τη διάκριση μεταξύ ελεύθερης και ρυθμιζόμενης αγοράς μίσθωσης, με τρόπο στοχευμένο και τεκμηριωμένο. Μέσω αντικειμενικών δεδομένων για τις τιμές, την περιοχή, την ποιότητα και την ενεργειακή κατάσταση των κατοικιών, θα μπορεί να προσδιορίζεται πότε μια κατηγορία ακινήτων παραμένει στην ελεύθερη αγορά και πότε απαιτείται ειδικότερο πλαίσιο προστασίας των ενοικιαστών. Ιδίως για κατοικίες χαμηλής ποιότητας ή χαμηλής ενεργειακής απόδοσης, ο δείκτης θα μπορούσε να αξιοποιηθεί ως εργαλείο αναφοράς για τον καθορισμό ανώτατων ευρών μισθώματος ή άλλων κανόνων ρύθμισης της αγοράς. Παράλληλα, η αναβάθμιση του ακινήτου, μέσω της αξιοποίησης υφιστάμενων κινήτρων όπως τα προγράμματα «Εξοικονομώ» και «Αναβαθμίζω το Σπίτι μου», θα μπορούσε να αποτελέσει προϋπόθεση για την επανένταξή του σε πιο ελεύθερο πλαίσιο διαμόρφωσης τιμών.

Στο περιεχόμενο της παραπάνω πρότασης για επιβολή αγορανομικού ελέγχου επί των ενοικίων του μεγαλύτερου τμήματος των ενοικιαζόμενων κατοικιών αντέδρασε δημόσια με δηλώσεις στα ΜΜΕ ο Πρόεδρος και άλλα στελέχη της ΠΟΜΙΔΑ, με αποτέλεσμα από το Υπουργείο να δοθεί προς τον Τύπο η διευκρίνιση ότι κάτι τέτοιο δεν είναι στις προθέσεις της Κυβέρνησης, σημειώνει η ΠΟΜΙΔΑ, ενώ σχολιάζοντας τη διαβούλευση που βρίσκεται σε εξέλιξη, καταθέτει τη δική της άποψη.

Εθνική Στρατηγική για τη Στέγαση: Πώς θα «ανοίξουν» ή πώς «θα κλείσουν» τα σπίτια; Οι προτάσεις της ΠΟΜΙΔΑ

Η ΠΟΜΙΔΑ χαιρετίζει την χθεσινή αποσαφήνιση από το Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας ότι η Κυβέρνηση δεν εξετάζει και δεν προτίθεται να προχωρήσει σε οποιαδήποτε μορφή διοικητικού καθορισμού ή ανωτάτου ορίου στα μισθώματα κατοικιών, εξηγώντας μάλιστα τους λόγους που το επιβάλλουν, και τη δήλωση ότι «η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης απαιτεί διαρθρωτικές παρεμβάσεις που αυξάνουν το διαθέσιμο στεγαστικό απόθεμα και όχι διοικητικό καθορισμό τιμών».

Επειδή όμως το θέμα «σηκώθηκε» στο δημόσιο διάλογο έστω και εκ παρεξηγήσεως, όπως διαβεβαίωσε το αρμόδιο Υπουργείο, η ΠΟΜΙΔΑ θεωρεί αναγκαίο να σκιαγραφήσει τις καταστροφικές συνέπειες της υιοθέτησης ενός τέτοιου μέτρου κατά το παρελθόν αλλά και κατά την τυχόν υιοθέτησή του στο μέλλον, τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και κυρίως για τους ενοικιαστές. Επίσης δράττεται της ευκαιρίας να κωδικοποιήσει τις προτάσεις της για την επίλυση του θέματος προς όφελος όλων.

Το πρωταρχικό ζητούμενο στην σημερινή πραγματικότητα των μισθώσεων κατοικιών, που ορθά αναδεικνύεται ως πρώτη προτεραιότητα της Εθνικής Στρατηγικής για τη στέγαση, είναι η υιοθέτηση και εφαρμογή μέτρων που να «ανοίγουν τα σπίτια», να αυξήσουν δηλαδή την προσφορά τους στην αγορά των μισθώσεων, γεφυρώνοντας δηλαδή το σημερινό χάσμα μεταξύ της συνεχώς μειούμενης προσφοράς και της συνεχώς αυξανόμενης ζήτησης κατοικιών, γιατί μόνον αυτό μπορεί να εξισορροπήσει τα ενοίκιά τους.

Ενώ το Σχέδιο Εθνικής Στρατηγικής περιέχει σωρεία θετικών προτάσεων για σημαντικά μέτρα τα οποία πράγματι θα συμβάλλουν στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών για εκμίσθωση, φαίνεται έμμεσα να περιγράφει ταυτόχρονα και ένα μέτρο το οποίο αν παρ΄ελπίδα ισχύσει, αυτόματα θα ακυρώσει όλα τα άλλα: Την επιβολή αγορανομικού ελέγχου στα μισθώματα παλαιών και νέων μισθώσεων κατοικιών, εντοπισμένη μάλιστα στα παλαιά ακίνητα χαμηλής ενεργειακής κλάσης, που είναι και το μεγαλύτερο κομμάτι της αγοράς, η πλειοψηφία των οποίων ανήκουν κατά τεκμήριο σε ηλικιωμένους και οικονομικά ασθενέστερους μικροιδιοκτήτες, με τα εξής μοιραία αποτελέσματα:

Στις υφιστάμενες μισθώσεις, επειδή η αναγκαστική μείωση ή το «πάγωμα» ενοικίων θα συνδυαστεί εξ ορισμού με ποινικές ή και διοικητικές συνέπειες σε βάρος των ιδιοκτητών για τον εξαναγκασμό εφαρμογής του και εν συνεχεία με αναγκαστική παράταση της διάρκειάς τους, και έτσι θα εξελιχθεί σε πλήρες «Ενοικιοστάσιο», το οποίο αφότου νομοθετηθεί θα παρατείνεται επ΄αόριστον, με αποτέλεσμα την πλήρη εγκατάλειψη και απαξίωση των περιουσιακών στοιχείων από τους ιδιοκτήτες τους, και την μηδενική ανέγερση ή ανακαίνιση κατοικιών για εκμίσθωση.

Στις νέες μισθώσεις που θα πρέπει να συνάπτονται με εξ αρχής αγορανομικά ελεγχόμενο μίσθωμα, αναπόφευκτη συνέπεια θα είναι ότι, πέρα από την έντονη διστακτικότητα των ιδιοκτητών να εκμισθώνουν κατοικίες τους σε άγνωστα σ΄αυτούς άτομα, οι συμβαλλόμενοι θα οδηγούνται νομοτελειακά σε συμφωνίες για αναγκαστική απόκρυψη του τυχόν υπερβάλλοντος ποσού πέραν του «πλαφόν», ώστε να αποφύγουν τόσον τις ποινικές και άλλες συνέπειες όσο και τη φορολογική επιβάρυνση. Έτσι πρώτα θύματα του νέου Ενοικιοστασίου θα είναι όχι μόνον τα νέα παιδιά και τα νέα ζευγάρια, αυτά ακριβώς που πρέπει να μπορούν να βρουν σπίτια και δεν θα βρίσκουν, αλλά και τα έσοδα του Κράτους…

Επειδή λοιπόν το ζητούμενο είναι μέτρα που «να ανοίγουν τα σπίτια», και όχι «να τα κλείνουν», ζητούμε την άμεση απόσυρση της πρότασης αυτής από το κείμενο της διαβούλευσης, καθόσον και η απλή παραμονή της στο δημόσιο διάλογο αρκεί για να επαναφέρει αντανακλαστικά στη μνήμη των παλαιοτέρων την ποινική καταδίκη σε εξάμηνη φυλάκιση και τα βαριά πρόστιμα σε βάρος χιλιάδων ιδιοκτητών για υπέρβαση λίγων δραχμών από τη Νομοθετική Πράξη της 8.9.1978 για το «Θεμιτό Μίσθωμα» (1978 – 1984), την εν συνεχεία πολυετή (1984-1994) δέσμευση των περιουσιών τους από τις αναγκαστικές παρατάσεις των μισθώσεων και παλαιότερα, την πλήρη απαξίωση των περιουσιών από το κατοχικό ενοικιοστάσιο (1940-1965), ανατριχιαστικές μνήμες που μόνον επιφυλακτικότητα θα δημιουργήσουν απέναντι στο αναγκαίο «άνοιγμα» των κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση…

Οι προτάσεις

Τι προτείνει η ΠΟΜΙΔΑ για την αύξηση προσφοράς κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση:

1.Επέκταση της τριετούς απαλλαγής από το φόρο εισοδήματος από νέες μισθώσεις κύριας κατοικίας, για κάθε κατοικία που είναι σήμερα ξενοίκιαστη για οποιοδήποτε λόγο (νεόδμητη, ανακαινισμένη, νεοαποκτηθείσα, ιδιοκατοικούμενη, δωρεάν παραχωρημένη και κάθε είδους Νομικών Προσώπων). Η ρύθμιση αυτή θα φέρει τεράστιο αριθμό ξενοίκιαστων κατοικιών στην αγορά, με μηδαμινή απώλεια δημοσίων εσόδων, διότι από αυτά σήμερα δεν εισπράττεται απολύτως τίποτε!

2. Νομοθέτηση της δυνατότητας μονομερούς διαίρεσης διαμερισμάτων μεγάλου εμβαδού σε μικρότερα διαμερίσματα, ακόμη και όταν αυτό απαγορεύεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας.

3.Περαιτέρω μείωση όλων των φορολογικών συντελεστών εισοδήματος μισθωμάτων.

4.Μείωση του ΦΠΑ για υλικά και εργασίες λειτουργικής και ενεργειακής αναβάθμισης κατοικιών στο 12% και βελτίωση των όρων επιστροφής φόρου εισοδήματος λόγω δαπανών αναβάθμισης κτιρίων, εντός τριετίας (αντί 5ετίας) και έως το 50% των δαπανών για υλικά (αντί του 25%).

5.Έναρξη λειτουργείας της εφαρμογής αξιολόγησης της φερεγγυότητας των υποψήφιων ενοικιαστών από τη Γενική Γραμματεία Χρηματοπιστωτικού Τομέα και Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους, ώστε οι ιδιοκτήτες να μην διστάζουν λεπτό να «ανοίξουν» τα σπίτια τους σε κάθε ενοικιαστή που σέβεται τις υποχρεώσεις του.