Πρώτη κατοικία: Προστασία μέσω εξωδικαστικού μηχανισμού από 21 Σεπτεμβρίου – Τι πρέπει να γνωρίζετε

Από τις 21 Σεπτεμβρίου, ο εξωδικαστικός μηχανισμός ενισχύεται με τη δυνατότητα υπό όρους προστασίας της πρώτης κατοικίας. Με τη νέα αυτή ρύθμιση, ο οφειλέτης μπορεί να διαχωρίσει την κύρια κατοικία του από την υπόλοιπη περιουσία του. Έτσι, διατηρεί το σπίτι του καταβάλλοντας χαμηλότερη μηνιαία δόση για το σχετικό δάνειο, ενώ άλλα ακίνητα (όπως εξοχικά ή οικόπεδα) μπορούν να οδηγηθούν σε πλειστηριασμό για την κάλυψη των υπολειπόμενων χρεών προς τους πιστωτές.

Για παράδειγμα, όπως αναφέρει ο Ελεύθερος Τύπος, αν κάποιος π.χ. χρωστούσε 600.000 ευρώ και η αξία της συνολικής ακίνητης περιουσίας του ήταν 400.000 ευρώ, οι πιστωτές διεκδικούσαν κατ’ ελάχιστον τις 400.000. Τούτο, με δεδομένο ότι στον εξωδικαστικό μια ρύθμιση προϋποθέτει την εκποίηση κινητής και ακίνητης περιουσίας του οφειλέτη.

Αν στο ίδιο παράδειγμα ο οφειλέτης διαθέτει πρώτη κατοικία που αξίζει 250.000 ευρώ και άλλες δύο οι οποίες έχουν αξία 200.000 ευρώ, τότε ο οφειλέτης μπορεί να ρυθμίσει την οφειλή εκποιώντας τα δύο ακίνητα, διασώζοντας την πρώτη του κατοικία. Οι πιστωτές θα λάβουν τις 200.000 ευρώ από τον πλειστηριασμό των υπόλοιπων ακινήτων και τις δόσεις θα βγάλει αυτόματα ο εξωδικαστικός. Το όφελος από αυτή τη νέα δυνατότητα θα είναι μια χαμηλότερη δόση, η οποία θα προκύπτει ουσιαστικά από τη χαμηλότερη οφειλή που θα ρυθμίζεται, αφού οι οφειλέτες θα έχουν πάρει μέρος των χρημάτων τους από τον πλειστηριασμό του υπολοίπου της ακίνητης περιουσίας του οφειλέτη.

Επίσης, μπορεί να ελπίζει και σε ένα μεγαλύτερο «κούρεμα» των προσαυξήσεων που βαρύνουν την αρχική οφειλή, καθώς θα έχει δείξει ότι θέλει να εξοφλήσει και οι πιστωτές του θα έχουν πάρει ένα μέρος των χρημάτων τους.

Μετά την υπογραφή της σύμβασης αναδιάρθρωσης και όσο αυτή τηρείται, οι πιστωτές που συμμετέχουν στη συμφωνία δεν θα μπορούν να επισπεύσουν πλειστηριασμό της κύριας κατοικίας, να λάβουν ασφαλιστικά μέτρα εις βάρος της ή να εγγράψουν νέα βάρη σε αυτήν.

Ελεγχος

Αν επιλέξει αυτή τη λύση ο οφειλέτης θα πρέπει να γνωρίζει -όπως και στις υπόλοιπες ρυθμίσεις του εξωδικαστικού- ότι θα δώσει την εξουσιοδότησή του να ελεγχθεί η κινητή και ακίνητη περιουσία του πριν ο αλγόριθμος του εξωδικαστικού διαμορφώσει την πρόταση για τη νέα ρύθμιση.

Αν η ρύθμιση που θα προτείνει το σύστημα, το οποίο λαμβάνει υπ’ όψιν ένα ποσό εύλογων δαπανών διαβίωσης καθώς και το οικογενειακό εισόδημα, δεν εξυπηρετεί τον οφειλέτη ή αποφασίσει ότι δεν έχει δυνατότητα να την εξυπηρετήσει ως το τέλος της, τότε έχει –πάντα- τη δυνατότητα να διεκδικήσει καλύτερη ρύθμιση από τα δικαστήρια. Ωστόσο, σε αυτή την περίπτωση, υπάρχει κίνδυνος απώλειας της συνολικής ακίνητης περιουσίας του. Τούτο διότι -όπως είναι φυσικό- θα κινητοποιήσει τους δανειστές του, οι οποίοι θα σπεύσουν να ενεργοποιήσουν αναγκαστικά μέτρα σε βάρος του και, πιο συγκεκριμένα, κατασχέσεις και πλειστηριασμούς ακόμη και της πρώτης κατοικίας του.

Σύμφωνα με τον Ελεύθερο Τύπο, η βασική αλλαγή βρίσκεται στον τρόπο με τον οποίο αντιμετωπίζεται η ακίνητη περιουσία κατά τη διαμόρφωση της ρύθμισης. Σήμερα, μέσω του εξωδικαστικού, ρυθμίζεται το σύνολο των οφειλών προς το Δημόσιο, τράπεζες και servicers και στην εξίσωση μπαίνει η συνολική αξία της περιουσίας του οφειλέτη. Με το νέο καθεστώς οι πιστωτές αποκτούν τη δυνατότητα να καταθέτουν αντιπρόταση με την οποία θα προβλέπεται η εκποίηση των υπόλοιπων ακινήτων, αφήνοντας εκτός την κύρια κατοικία.

Τι να προσέξετε

Θα πρέπει οι δυνητικοί δικαιούχοι αυτής της ευκολίας να έχουν υπόψη τους τα εξής:

• Η προστασία της κύριας κατοικίας συνοδεύεται από συγκεκριμένους όρους. Εάν το ακίνητο ανήκει κατά ένα ποσοστό σε συνοφειλέτη ή εγγυητή για οφειλή του αιτούντος, απαιτείται υποχρεωτικά η συνυποβολή της αίτησης και η συνυπογραφή της σύμβασης αναδιάρθρωσης από το συγκεκριμένο πρόσωπο. Από τη στιγμή που θα υπογραφεί η σύμβαση και για όσο διάστημα ο οφειλέτης τηρεί τη ρύθμιση, απλώνεται προστατευτικό δίχτυ γύρω από την κύρια κατοικία. Οι πιστωτές που δεσμεύονται από τη συμφωνία δεν μπορούν να επισπεύσουν αναγκαστική εκτέλεση σε βάρος της, να λάβουν ασφαλιστικά μέτρα, να εγγράψουν νέα υποθήκη ή να μετατρέψουν προσημείωση σε υποθήκη.
• Οι υποθήκες και οι προσημειώσεις που έχουν ήδη εγγραφεί παραμένουν.
• Η προστασία συνδέεται άμεσα με την κανονική καταβολή των δόσεων. Εάν η ρύθμιση χαθεί, αίρεται και η προστασία, ανοίγοντας ξανά τον δρόμο στους πιστωτές να κινηθούν κατά της κύριας κατοικίας.
• Η εκποίηση των υπολοίπων ακινήτων αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της συμφωνίας και δεν παραπέμπεται σε αόριστο χρόνο. Η σύμβαση αναδιάρθρωσης αποτελεί εκτελεστό τίτλο και τη διαδικασία αναλαμβάνει ο χρηματοδοτικός φορέας με την υψηλότερη ενυπόθηκη απαίτηση. Εάν δεν υπάρχει ενυπόθηκος δανειστής, τη σκυτάλη παίρνει ο πιστωτής με τη μεγαλύτερη απαίτηση. Ο ηλεκτρονικός πλειστηριασμός ορίζεται σε διάστημα 40 έως 60 ημερών από τη σύνταξη της έκθεσης του δικαστικού επιμελητή, χωρίς να συνυπολογίζεται ο Αύγουστος, ενώ η τιμή πρώτης προσφοράς καθορίζεται με βάση την αξία που έχει υπολογιστεί στο πλαίσιο του εξωδικαστικού μηχανισμού.
• Η διαδικασία του πλειστηριασμού μπορεί να κινηθεί ακόμη και όταν στο ακίνητο υπάρχει ήδη κατάσχεση ή άλλη δέσμευση, με τις εξαιρέσεις που προβλέπει η νομοθεσία. Εάν ο αρμόδιος πιστωτής δεν ξεκινήσει τις ενέργειες μέσα σε τρεις μήνες από την υπογραφή της σύμβασης ή εάν η διαδικασία ματαιωθεί για δεύτερη φορά χωρίς σοβαρό λόγο, τη διαδικασία μπορεί να αναλάβει άλλος πιστωτής χωρίς να απαιτείται δικαστική άδεια.
• Με το νέο καθεστώς δεν επιτρέπονται βασικές ανακοπές που προβλέπονται στη συνήθη διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης, ενώ μετά την ολοκλήρωσή της δεν παρέχεται δικαίωμα ανακοπής στον οφειλέτη ή στους πιστωτές που έχουν υπογράψει τη σύμβαση αναδιάρθρωσης.

Μειώθηκε το όριο ένταξης

Υπενθυμίζεται ότι έχει ήδη ενεργοποιηθεί η μείωση στο κατώφλι ένταξης στον εξωδικαστικό στις 5.000 ευρώ.

Ειδικότερα, με διάταξη του νομοσχεδίου το όριο ένταξης στον εξωδικαστικό μηχανισμό διευθέτησης οφειλών μειώνεται στις 5.000 ευρώ, από 10.000 ευρώ μέχρι πρότινος, διευκολύνοντας την πρόσβαση σε σημαντικό αριθμό οφειλετών. Η αλλαγή αυτή εκτιμάται ότι αφορά περίπου 300.000 οφειλέτες που προκύπτουν από τα στοιχεία των οφειλετών του Δημοσίου, αλλά είναι ενδεχόμενο να είναι ακόμη περισσότεροι αφού υπάρχουν οφειλέτες με σχετικά μικρές οφειλές προς το χρηματοπιστωτικό σύστημα.

Με βάση στοιχεία της Γ.Γ., προς το ΚΕΑΟ έχουν οφειλές από 1 ευρώ έως 15.000 ευρώ περίπου 1,5 εκατομμύριο οφειλέτες. Αν σε αυτούς προστεθούν και οι 433.000 οφειλέτες της ΑΑΔΕ, με οφειλές από 5.000 έως και 10.000 ευρώ, μπορεί τελικά να αποδειχθεί συντηρητική η εκτίμηση για επιπλέον 300.000 δυνητικούς δικαιούχους από τη μείωση του ορίου ένταξης στον εξωδικαστικό.