Αντικειμενικές – φωτιά σε 3.000 περιοχές

Φθάνει ο λογαριασμός για τους ιδιοκτήτες που διαθέτουν ακίνητα στις 3.000 περιοχές που θα ενταχθούν για πρώτη φορά στο αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων. Το υπουργείο Οικονομικών αναμένεται το αργότερο στα μέσα Φεβρουαρίου να έχει στα χέρια του τις τιμές ζώνης που θα εφαρμοστούν στις υπό ένταξη περιοχές και αμέσως μετά θα ξεκινήσουν οι διαδικασίες προκειμένου να διαπιστωθεί ο φόρος (ΕΝΦΙΑ) που θα προκύψει για τους ιδιοκτήτες ακινήτων των ανωτέρω περιοχών. Η επίσπευση έγκειται στο ότι η κυβέρνηση επιθυμεί να γνωρίζει το δημοσιονομικό όφελος από την ένταξη των περιοχών και συγκεκριμένα εάν η αύξηση των εσόδων θα επιτρέψει τη μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 8% μεσοσταθμικά. Σύμφωνα με πληροφορίες, σημαντικές αυξήσεις στους λογαριασμούς του ΕΝΦΙΑ θα δουν οι κάτοικοι στο Ληξούρι στην Κεφαλονιά που είναι εκτός αντικειμενικών αξιών, όπως και όλοι οι υπόλοιποι οικισμοί του μεγαλύτερου νησιού του Ιονίου με εξαίρεση την πρωτεύουσα Αργοστόλι που διαθέτει τιμές ζώνης, καθώς και η Ιθάκη η οποία βρίσκεται στο σύνολό της εκτός αντικειμενικού προσδιορισμού αξίας ακινήτων. Στην Ηπειρο, σε ολόκληρο τον νομό Αρτας εντός αντικειμενικού συστήματος βρίσκεται μόνο η πόλη της Αρτας. Ολοι οι υπόλοιποι οικισμοί παραμένουν εκτός τιμών ζώνης. Στη Θεσσαλονίκη περιοχές στο Λιμάνι, στη Νέα Μεσημβρία, στο Καυταντζόγλειο, στη Διεθνή Εκθεση, στην πλατεία Δικαστηρίων και άλλες βρίσκονται εκτός αντικειμενικού συστήματος προσδιορισμού αξίας ακινήτων.  Στην Αττική εκτός συστήματος είναι τα Τουρκοβούνια, τμήμα του Ψυχικού, η περιοχή του Σισμανογλείου στα σύνορα Αμαρουσίου – Μελισσίων, ο Παράδεισος Αμαρουσίου, το Πολύδροσο Χαλανδρίου – Αμαρουσίου, η περιοχή Μπαλάνα στον Γέρακα, τμήματα της Νέας Μάκρης και της Παλλήνης. Το ίδιο ισχύει και για περιοχές-φιλέτα στη Μύκονο, στην Πάρο αλλά και στην Κέρκυρα.  Στις περισσότερες από τις παραπάνω περιοχές οι τιμές θα αυξηθούν σημαντικά, ενώ σε πολλούς οικισμούς της χώρας οι αξίες με βάση της οποίες υπολογίζονται οι φόροι στις μεταβιβάσεις ακινήτων είναι υψηλότερες, ακόμα και διπλάσιες, σε σχέση με το πραγματικό τίμημα αγοράς του ακινήτου. Και αυτό γιατί η εφορία για να προσδιορίσει την αξία του ακινήτου λαμβάνει υπόψη της συγκριτικά στοιχεία από πωλήσεις ακινήτων γειτονικών – ακριβότερων περιοχών ή την ελάχιστη τιμή ζώνης του δήμου ή της Περιφέρειας. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα οι φορολογούμενοι να πληρώνουν φόρους σε πλασματικές αξίες.

Μάλιστα,  ορισμένες οικοπεδικές εκτάσεις που είναι εντός του Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου στην Παλλήνη, που εγκρίθηκαν τα τελευταία χρόνια με ή χωρίς πράξη εφαρμογής, αντιμετωπίζονται ως εντός σχεδίου πόλεως χωρίς όμως να υπάρχουν υποδομές (αδιάνοιχτοι δρόμοι, χωρίς ύδρευση, ΔΕΗ και κοινόχρηστες υποδομές).

Σε αυτές τις περιπτώσεις οι ΔΟΥ προσδιορίζουν αξίες κατ’ εκτίμηση οι οποίες ξεπερνούν κατά 400% τις όμορες πολεοδομικές ενότητες που βρίσκονται στο σύστημα.

Σημειώνεται ότι η κυβέρνηση με την ένταξη 3.000  περιοχών στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων το 2020 υπολογίζει επιπλέον έσοδα ύψους 400-500 εκατ. ευρώ. Το ποσό αυτό παρέχει τη δυνατότητα στην κυβέρνηση να προχωρήσει στη δεύτερη μείωση του ΕΝΦΙΑ έπειτα από αυτή που πραγματοποιήθηκε το 2019. Εφόσον από τα σενάρια που θα «τρέξουν» στο οικονομικό επιτελείο προκύψει όφελος που ανέρχεται στο ποσό των 400-500 εκατ. ευρώ θα ξεκινήσει αμέσως η αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης σε όλη την επικράτεια και εν συνεχεία θα προχωρήσει η μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 8% μεσοσταθμικά.

Μάλιστα, η κυβέρνηση επιθυμεί ο ΕΝΦΙΑ να εισπραχθεί εντός του 2020 στο σύνολό του. Αυτό ουσιαστικά  «μεταφράζεται»  σε επιπλέον έσοδα ύψους 500 εκατ. ευρώ (ο ΕΝΦΙΑ καταβάλλεται τα τελευταία χρόνια σε πέντε δόσεις από τον Σεπτέμβριο μέχρι και τον Ιανουάριο).

Στο μεταξύ οι εκτιμητές ακινήτων σε λίγες μέρες πιάνουν δουλειά προκειμένου να προχωρήσουν στην ευθυγράμμιση των εμπορικών τιμών με τις αντικειμενικές αξίες. Με βάση τα σημερινά δεδομένα υποψήφιες για αυξήσεις είναι οι  συνοικίες του κέντρου της Αθήνας όπως τα  Εξάρχεια, η Κυψέλη, οι Αμπελόκηποι, τα Ιλίσια, το Παγκράτι και η Ευελπίδων.  Αυξήσεις αναμένονται και σε αρκετά προάστια όπως το Μαρούσι, το Ελληνικό, το Χαλάνδρι, η Γλυφάδα. 

Εκτός από τις ανωτέρω περιοχές αναπροσαρμογές προς τα πάνω αναμένονται και σε πολλές από τις  4.132 περιοχές της χώρας, όπου η προηγούμενη κυβέρνηση αποφάσισε τον περασμένο Ιούνιο να κρατήσει τις τιμές στα ίδια επίπεδα προκειμένου να μην υπάρξουν επιβαρύνσεις στον ΕΝΦΙΑ. Μεγάλες αποκλίσεις καταγράφονται και στα ακριβότερα προάστια της Αττικής. Στο Παλαιό Ψυχικό, παρά τη μείωση που έγινε, η απόκλιση παραμένει σχεδόν στο 30%, στην Εκάλη στο 37% και στη Φιλοθέη στο 43,5%.

Πιάνουν δουλειά οι εκτιμητές ακινήτων

Την απόφαση με την οποία καθορίζεται η αμοιβή των εκτιμητών, τους οποίους θα προσλάβει το υπουργείο για να δώσουν νέες τιμές εκκίνησης/τιμές ζώνης στα ακίνητα, υπέγραψε ο υπουργός Οικονομικών Χρήστος Σταϊκούρας. Η σχετική πρόσκληση για την εκδήλωση ενδιαφέροντος από τους πιστοποιημένους εκτιμητές αναμένεται να εκδοθεί τις επόμενες ημέρες με στόχο να ξεκινήσουν αμέσως την αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης. Σύμφωνα με πληροφορίες, για πρώτη φορά θα μετάσχουν και τα μεγάλα γραφεία του χώρου της κτηματαγοράς (τα οποία διαθέτουν πιστοποιημένους εκτιμητές) στην προσπάθεια του υπουργείου Οικονομικών για την ευθυγράμμιση των εμπορικών τιμών με τις αντικειμενικές αξίες. Σημειώνεται ότι οι εκτιμητές εκτιμούν βάσει συγκριτικών στοιχείων αξίες ακινήτων και εφαρμόζοντας τις κατάλληλες αναγωγές υπολογίζουν κατά την κρίση τους την αγοραία αξία του μέσου ακινήτου κάθε ζώνης. Στη συνέχεια, εισηγούνται στον υπουργό την τιμή εκκίνησης/τιμή ζώνης.

Η τιμή ζώνης αποτελεί τη βάση, η οποία χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων κατά τη φορολόγηση των μεταβιβάσεων.

Η ποιότητα κατασκευής λαμβάνεται υπόψη από τους εκτιμητές κατά την εκτίμηση της τιμής ζώνης/εκκίνησης, αλλά και στον εξατομικευμένο υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας κάθε ακινήτου με τους σχετικούς συντελεστές αυξομείωσης (συντελεστής τρόπου κατασκευής, συντελεστής εξοπλισμού του ακινήτου).

Σημειώνεται ότι στα τέλη του 2019, υπό τον φόβο αύξησης των αντικειμενικών αξιών, πολλοί ήταν αυτοί που προχώρησαν σε αγορές κατοικιών για να αποφύγουν πρόσθετους φόρους το 2020. Ταυτόχρονα, αρκετοί προχώρησαν στο «σπάσιμο» της περιουσίας τους σε κομμάτια (τα οποία μεταβιβάζουν στα παιδιά τους) για να ξεφουσκώσουν τον λογαριασμό του ΕΝΦΙΑ.

Η έκρηξη στις μεταβιβάσεις οδήγησε και στην αύξηση των εσόδων. Τα έσοδα του Δημοσίου ξεπέρασαν τα 405 εκατ. ευρώ.