Οι ιδιοκτήτες εγκαταλείπουν τις τουριστικές μισθώσεις

Τουλάχιστον 2.270 κατοικίες και διαμερίσματα έχουν αφαιρεθεί από τις ψηφιακές πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων από τις αρχές του έτους μέχρι το τέλος Μαΐου στο κέντρο της Αθήνας, ενισχύοντας με τον τρόπο αυτό την προσφορά ακινήτων προς ενοικίαση σε μόνιμους κατοίκους της πρωτεύουσας. Πρόκειται για την πρώτη βασική συνέπεια της πανδημίας στην αγορά κατοικίας, καθώς επιτάχυνε την έξοδο αρκετών ιδιοκτητών από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ιδίως όσους είχαν ήδη μια «χλιαρή» χρονιά το 2019 από πλευράς εσόδων. Σύμφωνα με τα στοιχεία που συγκεντρώνει σε καθημερινή βάση η εταιρεία ερευνών AirDNA, στις αρχές του 2020, ήταν ενεργές 11.338 αγγελίες ακινήτων. Στο τέλος Μαΐου, ο αριθμός αυτός είχε υποχωρήσει σε 9.068 κατοικίες.

Τα στοιχεία επιβεβαιώνονται και από αντίστοιχη ανάλυση της πλατφόρμας ηλεκτρονικών αγγελιών Spitogatos.gr, την οποία επικαλείται μελέτη της Ernst & Young για λογαριασμό του ΕΒΕΑ. Η μελέτη καταγράφει το φαινόμενο των βραχυχρόνιων μισθώσεων και δημοσιεύθηκε χθες. Σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία, το διάστημα Μαρτίου – Απριλίου 2020 σημειώθηκε αύξηση της τάξεως του 7,1% στον αριθμό των αγγελιών μακροχρόνιας ενοικίασης ακινήτων στην περιοχή του Δήμου Αθηναίων. Η αλλαγή της εικόνας είναι περισσότερο αισθητή σε συνοικίες με υψηλή συγκέντρωση ακινήτων, που μέχρι πρότινος ήταν διαθέσιμα μέσω ψηφιακών πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης. Ετσι, στα Πετράλωνα σημειώθηκε αύξηση των αγγελιών για μακροχρόνιες ενοικιάσεις της τάξεως του 44,4%, ενώ στον Νέο Κόσμο, η άνοδος άγγιξε το 43,6%, και συνολικά στο εμπορικό τρίγωνο (Πλάκα, Μοναστηράκι, Ακρόπολη κτλ.) η αύξηση των ενοικιαστηρίων ανήλθε σε 30,8%. Επιπλέον, στις περιοχές Ιλίσια, Εξάρχεια-Νεάπολη, Πολύγωνο και Παγκράτι η αύξηση των αγγελιών κυμάνθηκε σε 11%-11,8%. Στο Μετς-Καλλιμάρμαρο η άνοδος άγγιξε περίπου το 9%, ενώ στο Κουκάκι-Μακρυγιάννη το 5%. Στις περιοχές Γκάζι – Μεταξουργείο – Βοτανικός, οι αγγελίες ενοικίασης διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 18%.

Η πανδημία έχει αναθεωρήσει τα δεδομένα στον τομέα των βραχυχρόνιων μισθώσεων, καθώς η μέση πληρότητα τον Μάρτιο υποχώρησε στο 41% από 82% τον προηγούμενο Σεπτέμβριο, ενώ και οι κρατήσεις υποχώρησαν κατά 70% τον ίδιο μήνα. Ωστόσο, σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της AirDNA, το χρονικό διάστημα 18-24 Μαΐου οι νέες κρατήσεις που καταγράφηκαν μέσω των πλατφορμών Airbnb και HomeAway για διαμονή στην Ελλάδα ανήλθαν στις 20.037, ενώ τις περιόδους 4-10 Μαΐου και 11-17 Μαΐου οι νέες κρατήσεις είχαν διαμορφωθεί σε 13.054 και 15.378 αντίστοιχα. Βέβαια, τον προηγούμενο Φεβρουάριο, τα σχετικά μεγέθη ξεπερνούσαν τις 25.000 κρατήσεις/εβδομάδα, δείγμα της πτώσης που έχει σημειωθεί.

Ηδη πάντως και πριν από τις συνέπειες της πανδημίας, η αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων στο κέντρο της Αθήνας είχε αρχίσει να καταγράφει σημάδια κόπωσης, τουλάχιστον σε ό,τι αφορά τον μέχρι πρότινος εκθετικό ρυθμό ανάπτυξης. Σύμφωνα με την έρευνα του ΕΒΕΑ, από την πτωτική τάση δεν εξαιρέθηκαν το 2019 ούτε τα δημοφιλέστερα καταλύματα τύπου Airbnb, τα οποία βρίσκονται στο εμπορικό τρίγωνο. Σε αυτά, ενώ το μέσο ετήσιο εισόδημα κατά το διάστημα Οκτωβρίου 2018 – Σεπτεμβρίου 2019 κρίνεται ικανοποιητικό και διαμορφώνεται σε 11.300 ευρώ, η αγορά φαίνεται να βρέθηκε στο απόγειό της τον Ιούλιο του 2018, όταν το μέσο μηνιαίο εισόδημα για τις εν λόγω συνοικίες (Μοναστηράκι, Κουκάκι, Ακρόπολη κτλ.) άγγιξε τα 1.446 ευρώ. Ενα χρόνο μετά, και συγκεκριμένα τον περυσινό Ιούλιο, το αντίστοιχο ποσό ήταν μειωμένο κατά 9% σε 1.353 ευρώ. Σημειωτέον ότι τα μηνιαία έσοδα στις εν λόγω περιοχές διαμορφώνονται σε 941 ευρώ, ωστόσο σε λιγότερο τουριστικά σημεία του κέντρου της Αθήνας το αντίστοιχο ποσό δεν ξεπερνά τα 600 ευρώ.

Οι ηλεκτρονικές πλατφόρμες δεν επηρεάζουν τα ξενοδοχεία

Βασικός λόγος για τη μείωση των αποδόσεων των μισθώσεων τύπου Airbnb είναι η αυξημένη προσφορά καταλυμάτων, τα οποία εκτινάχθηκαν από τις 5.127 τον Μάιο του 2017 σε 11.338 τον Σεπτέμβριο του 2019. Σχεδόν τα μισά, ή 5.532 καταλύματα, εντοπίζονται στην 1η δημοτική ενότητα Αθηναίων, δηλαδή σε περιοχές όπως Σύνταγμα, Ομόνοια, Εξάρχεια, Μοναστηράκι, Πλάκα, Κολωνάκι, Νεάπολη, Ιλίσια, Λυκαβηττός και Κουκάκι – Μακρυγιάννη.

Ωστόσο, σύμφωνα με την έρευνα του ΕΒΕΑ, παρότι τα καταλύματα τύπου Airbnb παρουσιάζουν παρόμοια συγκέντρωση με εκείνη των ξενοδοχείων, δηλαδή παρουσιάζεται υψηλότερη συγκέντρωσή τους στις περιοχές υψηλού τουριστικού ενδιαφέροντος, όπως συμβαίνει και με τα ξενοδοχεία, δεν στοιχειοθετείται το επιχείρημα ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν αφαιρέσει εισόδημα κι έχουν πλήξει την πληρότητα των ξενοδοχείων. Ειδικότερα, παρά την αύξηση των καταλυμάτων Airbnb σε αυτές τις περιοχές, δεν παρατηρείται κάποιος προφανής αντίκτυπος στις λειτουργικές επιδόσεις των ξενοδοχείων, προδιαγραφών τριών έως πέντε αστέρων, που αποτελούν και το μεγαλύτερο μέρος της δυναμικότητας στον Δήμο Αθηναίων.

Σύμφωνα με τους αναλυτές, αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι τα καταλύματα βραχυχρόνιων μισθώσεων απευθύνονται κατά βάση σε επισκέπτες χαμηλότερων εισοδημάτων από εκείνους που επιλέγουν ένα ξενοδοχείο. Ειδικότερα, η μέση τιμή ενός καταλύματος Airbnb κυμαίνεται μεταξύ 57 (Δεκέμβριος 2018) και 62 ευρώ (Σεπτέμβριος 2019), χωρίς δηλαδή να εμφανίζει ιδιαίτερη μεταβλητότητα. Στον αντίποδα, η μέση τιμή καταλύματος στον ξενοδοχειακό κλάδο κατά την υψηλή τουριστική περίοδο (Μάιος – Σεπτέμβριος 2019) κινείται μεταξύ 120-124 ευρώ, έναντι 80 ευρώ τον Ιανουάριο. Οι διαφορές στις τιμές δύνανται να ανέλθουν μέχρι και στο 100%, δείγμα του διαφορετικού κοινού που προσελκύει ένα ξενοδοχείο.

Παράλληλα, η πληρότητα των ξενοδοχείων άγγιξε ακόμα και το 95% τον Σεπτέμβριο του 2019, έναντι πληρότητας 64% των καταλυμάτων Airbnb τον ίδιο μήνα. Μάλιστα, στην εν λόγω κατηγορία φιλοξενίας, η πληρότητα πέρυσι ήταν αισθητά χαμηλότερη του 2018, καθώς διαμορφώθηκε σε 60% τον Ιούλιο (από 67% τον Ιούλιο του 2018), 56% τον Αύγουστο (από 62%) και 64% τον Σεπτέμβριο (από 69%).