Με πτώση που προσεγγίζει ακόμα και το 54% σε σχέση με το 2019 αναμένεται να λειτουργήσει κατά τη φετινή καλοκαιρινή περίοδο ο τομέας των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Με βάση τις κρατήσεις που έχουν γίνει μέχρι σήμερα, η πληρότητα των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης κινείται μεταξύ του 27% και του 48,8% για την περίοδο από τις αρχές Ιουλίου έως και τις 21 Σεπτεμβρίου. Πρόκειται για αισθητά χαμηλότερο μέγεθος συγκριτικά με το αντίστοιχο περυσινό, όταν η μέση πληρότητα κινούνταν μεταξύ του 57,2% και του 78,3%, σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία της εταιρείας ερευνών βραχυχρόνιων μισθώσεων AirDNA.
Πάντως, είναι σαφές ότι, τόσο φέτος όσο και το 2019, το απόγειο της αγοράς, τουλάχιστον από πλευράς πληρότητας, καταγράφεται την περίοδο από την τελευταία εβδομάδα του Ιουλίου και μέχρι και τη δεύτερη εβδομάδα του Αυγούστου. Εως σήμερα, πάντως, η πληρότητα ήταν απογοητευτική. Στο κέντρο της Αθήνας, τον Μάιο, η μέση πληρότητα ήταν κάτω του 35% έναντι 82% τον περασμένο Σεπτέμβριο.
Ενα ακόμα στοιχείο που θα πρέπει να ληφθεί υπόψη, τουλάχιστον για τη φετινή πρωτόγνωρη τουριστική περίοδο, είναι ότι πολλές κρατήσεις αναμένεται να καταγραφούν την τελευταία στιγμή, δηλαδή λίγο πριν ταξιδέψουν οι επισκέπτες. Αυτό μπορεί να αλλάξει τα μέχρι σήμερα δεδομένα, είτε προς το καλύτερο είτε και προς το χειρότερο, διότι υπάρχει ταυτόχρονα αυξημένη πιθανότητα ακυρώσεων των κρατήσεων που έχουν ήδη γίνει. Αλλωστε, πολλοί οικοδεσπότες, έπειτα και από σχετική προτροπή της ίδιας της Airbnb, έχουν διαφοροποιήσει την πολιτική κρατήσεών τους, καθιστώντας τες πιο ευέλικτες και ελαστικές, επιτρέποντας ακυρώσεις ακόμα και την τελευταία στιγμή, χωρίς ιδιαίτερο κόστος για τον επισκέπτη.
Ενα ακόμα χαρακτηριστικό της φετινής περιόδου είναι ότι οι τιμές ανά διανυκτέρευση δεν είναι χαμηλότερες, όπως ίσως θα περίμενε κανείς λόγω της κρίσης και της ανάγκης να προσελκυστούν περισσότεροι επισκέπτες. Το αντίθετο μάλιστα. Συγκεκριμένα, είναι υψηλότερες κατά 10%-15% σε σύγκριση με το 2019, γεγονός που εξηγείται κατ’ αρχάς από την προσπάθεια των διαχειριστών να αποκομίσουν όσο το δυνατόν περισσότερα έσοδα, μειώνοντας τις φετινές ζημίες, αλλά και εξαιτίας του αυξημένου κόστους λειτουργίας. Υπενθυμίζεται ότι πλέον εφαρμόζονται υγειονομικά πρωτόκολλα και επιπλέον υπηρεσίες καθαριότητας, όπως και μεγαλύτερη χρονική απόσταση από επισκέπτη σε επισκέπτη προκειμένου να αποφευχθεί ο κίνδυνος μετάδοσης του νέου κορωνοϊού. Ως εκ τούτου, το κόστος αυτό μετακυλίεται από τους ιδιοκτήτες στους επισκέπτες. Σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία, η μέση τιμή ανά διανυκτέρευση σε κατάλυμα βραχυχρόνιας μίσθωσης διαμορφώνεται σε περίπου 100 ευρώ καθ’ όλη τη διάρκεια της υψηλής σεζόν, δηλαδή από τα μέσα Ιουλίου μέχρι και την εβδομάδα που ξεκινάει στις 24 Αυγούστου.
Μέχρι τότε, ασφαλώς, τα έσοδα είναι ιδιαίτερα χαμηλά και σίγουρα μη ικανά να δικαιολογήσουν την αξιοποίηση ενός διαμερίσματος μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης. Σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία του μηνός Μαΐου, το μέσο μηνιαίο εισόδημα των καταλυμάτων στο κέντρο της Αθήνας υποχώρησε σε επίπεδο κάτω των 400 ευρώ (395 ευρώ). Πρόκειται για κάθετη πτώση σε σχέση με τα 1.016 ευρώ που μπορούσαν να αποφέρουν τα εν λόγω ακίνητα στους ιδιοκτήτες τους τον Σεπτέμβριο του 2019, που ήταν και το υψηλό του τελευταίου 12μήνου. Είναι σαφές ότι οι απώλειες που καταγράφηκαν κατά την περίοδο του διμήνου Μαρτίου – Απριλίου, όταν η σχετική δραστηριότητα πρακτικά εκμηδενίστηκε, είναι αδύνατο να αναπληρωθούν, τουλάχιστον κατά το τρέχον έτος.
Από Ελληνες ο κύριος όγκος των κρατήσεων στην παρούσα φάση
Σε πτωτική τροχιά έχουν αρχίσει να εισέρχονται πλέον και οι νέες κρατήσεις καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, μετά την ενθαρρυντική εικόνα των προηγούμενων εβδομάδων. Σύμφωνα με τα στοιχεία της AirDNA, κατά την εβδομάδα από τις 22 έως και τις 28 Ιουνίου πραγματοποιήθηκαν 19.000 νέες κρατήσεις. Ωστόσο, την αμέσως προηγούμενη εβδομάδα το σχετικό μέγεθος είχε ανέλθει σε 30.000 κρατήσεις, επίδοση που ήταν και η καλύτερη από τις αρχές του 2020 (σε εβδομαδιαία βάση).
Μάλιστα, καθ’ όλη τη διάρκεια του διμήνου Μαΐου – Ιουνίου, ο ρυθμός των νέων κρατήσεων σημείωσε σταθερή αύξηση, ξεκινώντας από τις περίπου 11.000 νέες κρατήσεις στις αρχές Μαΐου, φτάνοντας τις 19.000 νέες κρατήσεις την τελευταία εβδομάδα του συγκεκριμένου μήνα και ξεπερνώντας σταθερά τις 24.000 νέες κρατήσεις καθ’ όλη τη διάρκεια του Ιουνίου, μέχρι και την αμέσως προηγούμενη εβδομάδα, όταν διαπιστώθηκε η πρώτη αυτή κάμψη.
Αν και θεωρείται σχεδόν βέβαιο ότι ένα ποσοστό των νέων κρατήσεων, ιδίως των τελευταίων δύο-τριών εβδομάδων, περιλαμβάνει και κρατήσεις από το εξωτερικό, η πλειονότητα αφορά εγχώριους επισκέπτες, αντιστρέφοντας πλήρως την εικόνα που είχε επικρατήσει τα προηγούμενα χρόνια, όταν το 80% των επισκεπτών σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης προερχόταν από το εξωτερικό, με τις πιο δυναμικές χώρες να είναι οι ΗΠΑ, η Βρετανία, η Γαλλία και η Γερμανία. Με βάση τα στοιχεία που παρέθεσε στο πρόσφατο Οικονομικό Φόρουμ των Δελφών ο κ. Τζάκομο Τροβάτο, επικεφαλής της Airbnb για την ευρύτερη περιοχή της Νοτιοανατολικής Ευρώπης, «από τις αρχές Μαΐου, η εικόνα έχει αρχίσει να βελτιώνεται, όχι μόνο σε ό,τι αφορά τις νέες κρατήσεις, που διπλασιάζονταν κάθε δύο εβδομάδες, αλλά και στον συνολικό αριθμό των καταλυμάτων, τα οποία ανέρχονται πλέον σε 123.000, περίπου 4.000 περισσότερα σε σύγκριση με το τέλος του 2019», ανέφερε ο κ. Τροβάτο.
Ο ίδιος σημειώνει ότι το στοιχείο αυτό δείχνει ότι υπάρχει ελπίδα μεταξύ των ιδιοκτητών ότι η αγορά θα ανακάμψει σύντομα, κάτι που ήδη διαπιστώνει και η ίδια η Airbnb.
Προς το παρόν πάντως, ο κύριος όγκος των νέων κρατήσεων γίνεται από Ελληνες ταξιδιώτες, οι οποίοι φαίνεται ότι «ψηφίζουν» τη συγκεκριμένη μορφή καταλύματος για τις φετινές καλοκαιρινές διακοπές, τουλάχιστον με βάση τη μέχρι σήμερα εικόνα. Ωστόσο, για να υπάρξει ανάκαμψη, θα πρέπει να αυξηθούν και οι κρατήσεις από χώρες του εξωτερικού, κάτι που φαντάζει πολύ δύσκολο. Αυτή τη στιγμή, η μόνη αγορά του εξωτερικού που εμφανίζει κινητικότητα είναι η γερμανική και δευτερευόντως εκείνη της Γαλλίας. Οσον αφορά τις περιοχές όπου καταγράφεται μεγαλύτερη δραστηριότητα βραχυχρόνιων μισθώσεων, ξεχωρίζουν η Χαλκιδική και η Θεσσαλονίκη, έπεται η Αθήνα, ενώ μικρότερη κίνηση σημειώνεται προς το παρόν σε νησιά, όπως η Κέρκυρα και η Κρήτη. Ουσιαστικά, δηλαδή, φαίνεται ότι το προβάδισμα έχουν περιοχές οι οποίες είναι εύκολα προσβάσιμες με αυτοκίνητο.
Επιστρέφουν στις μακροχρόνιες ενοικιάσεις ιδιοκτήτες 2.500 κατοικιών
Οπως είναι εμφανές από τη μέχρι στιγμής εικόνα της βραχυχρόνιας μίσθωσης, η φετινή χρονιά θα σημάνει το τέλος του συγκεκριμένου κλάδου, όπως είχε γίνει γνωστός μέχρι σήμερα. Το ομολογούν άλλωστε και οι επικεφαλής της ίδιας της Airbnb. Σε δηλώσεις του πριν από λίγες ημέρες, ο συνιδρυτής του αμερικανικού κολοσσού, Μπράιαν Τσέσκι, ανέφερε ότι «η ταξιδιωτική και τουριστική βιομηχανία θα αλλάξουν για πάντα εξαιτίας της πανδημίας του κορωνοϊού. Η έμφαση θα είναι πλέον μικρότερη στους πολύ δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς. Τα ταξίδια, όπως τα γνωρίζαμε, έχουν λάβει τέλος και δεν πρόκειται να επιστρέψουν», ανέφερε χαρακτηριστικά.
Ουσιαστικά, ο κ. Τσέσκι θέλησε να κάνει γνωστό ότι θα διαφοροποιηθούν εντελώς οι προορισμοί προς τους οποίους ταξιδεύουν οι άνθρωποι. Κατά τον ίδιο, μόλις υποχωρήσει η πανδημία, θα αυξηθεί η ζήτηση για καταλύματα σε λιγότερο προβεβλημένους προορισμούς. Ουσιαστικά δηλαδή δεν θα βλέπουμε το φαινόμενο μεγάλης μετακίνησης πληθυσμών σε λίγους προορισμούς παγκόσμιας φήμης.
Το αν θα ισχύσει τελικά ένα τέτοιο σενάριο είναι ακόμα ανοικτή υπόθεση. Ωστόσο, αναμφίβολα οι Ελληνες ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης θα κληθούν να αναθεωρήσουν τον σχεδιασμό τους και τη στρατηγική αξιοποίησης των ακινήτων τους το προσεχές διάστημα.
Ηδη πάντως περίπου 2.000-2.500 κατοικίες και διαμερίσματα, που μέχρι πρότινος αξιοποιούνταν αποκλειστικά μέσω των ψηφιακών πλατφορμών βραχυχρόνιας ενοικίασης, έχουν πλέον μεταφερθεί στην αγορά των μακροχρόνιων μισθώσεων. Αρκετοί ιδιοκτήτες μάλιστα προσφέρουν μονοετή συμβόλαια, καθώς πρόθεσή τους είναι να επιστρέψουν στην αγορά των βραχυχρόνιων το καλοκαίρι του 2021, όταν εκτιμούν ότι οι συνθήκες θα έχουν βελτιωθεί σημαντικά.
Αλλη μια χαρακτηριστική τάση, η οποία θα επιταχυνθεί λόγω της πανδημίας, είναι η επικράτηση των επαγγελματιών διαχειριστών ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης. Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της Ernst & Young για λογαριασμό του ΕΒΕΑ, το 64% των αγγελιών συνδέεται με επαγγελματίες οικοδεσπότες, οι οποίοι προχωρούν σε τακτική μίσθωση καταλυμάτων, έχοντας στόχο την άντληση βασικού εισοδήματος. Κατά κανόνα, οι εν λόγω εταιρείες διαχειρίζονται περισσότερα του ενός καταλύματα ή συχνά ακόμα και συγκροτήματα κατοικιών, που έχουν αναπτυχθεί αποκλειστικά για τον σκοπό αυτό. Οι εταιρείες αυτές δεν προβλέπεται να αποχωρήσουν από την αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων. Δεν αποκλείεται όμως να επιχειρήσουν να επεκταθούν και σε άλλες μορφές μίσθωσης/αξιοποίησης των ακινήτων που διαχειρίζονται, ώστε να μειώσουν το ρίσκο τους. Για παράδειγμα, είναι πιθανό να μεταφερθούν ορισμένα ακίνητα σε συμβόλαια μακροχρόνιας μίσθωσης, ιδίως όσα βρίσκονται σε μη δημοφιλείς τουριστικά συνοικίες/περιοχές.
Δεν μπορεί να ειπωθεί το ίδιο και για τους ιδιώτες οικοδεσπότες, οι οποίοι λειτουργούν στην αγορά περισσότερο ευκαιριακά. Συνήθως, οι ιδιώτες αυτοί αξιοποιούν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις για λίγες εβδομάδες τον χρόνο. Στην περίπτωση των μεγάλων αστικών κέντρων, είναι πολύ πιθανό η συγκεκριμένη κατηγορία ιδιοκτητών να επιλέξει να επιστρέψει στη μακροχρόνια μίσθωση.
Στο σημείο αυτό, θα πρέπει να σημειωθεί ότι και πριν από τις συνέπειες της πανδημίας, η αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων, ειδικά στο κέντρο της Αθήνας, είχε αρχίσει να καταγράφει σημάδια κόπωσης, τουλάχιστον σε ό,τι αφορά τον μέχρι πρότινος εκθετικό ρυθμό ανάπτυξης. Με βάση τη μελέτη της Ernst & Young, από την πτωτική τάση δεν εξαιρέθηκαν το 2019 ούτε τα δημοφιλέστερα καταλύματα τύπου Airbnb, τα οποία βρίσκονται στο εμπορικό τρίγωνο. Το απόγειο της αγοράς από πλευράς εσόδων καταγράφηκε τον Ιούλιο του 2018, όταν το μέσο μηνιαίο εισόδημα σε περιοχές όπως το Κουκάκι, η Ακρόπολη, η Πλάκα και το Μοναστηράκι ανήλθε σε 1.446 ευρώ. Ενα χρόνο μετά και συγκεκριμένα τον περυσινό Ιούλιο, το αντίστοιχο ποσό ήταν μειωμένο κατά 9% σε 1.353 ευρώ.
Υποχώρηση
Τον μήνα Μάιο, στο κέντρο της Αθήνας, το μέσο μηνιαίο εισόδημα (υπολογίζοντας και την πληρότητα) υποχώρησε σε μόλις 400 ευρώ, δηλαδή χαμηλότερα από μια μέση τιμή μιας μακροχρόνιας μίσθωσης, που κινείται πέριξ των 500-600 ευρώ. Τον προηγούμενο Σεπτέμβριο το αντίστοιχο ποσό είχε ανέλθει σε 1.082 ευρώ.
Αλλαγή τάσης
Αντίστροφη πορεία φαίνεται πως θα ακολουθήσει η προσφορά διαμερισμάτων μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης στο κέντρο της Αθήνας. Το σχετικό μέγεθος εκτινάχθηκε από τις 5.127 ακίνητα τον Μάιο 2017 σε 11.338 τον Σεπτέμβριο 2019. Από αυτά, σχεδόν τα μισά ή 5.532 εντοπίζονται στο 1ο δημοτικό διαμέρισμα (Σύνταγμα, Μοναστηράκι, Εξάρχεια, Κολωνάκι κ.λπ.).
Αποχώρηση
Με την πανδημία να αλλάζει τις ταξιδιωτικές συνήθειες, αναμένεται να επιταχυνθεί η διαδικασία της αποχώρησης όσων ιδιοκτητών είδαν στις βραχυχρόνιες μισθώσεις έναν τρόπο να συμπληρώσουν το εισόδημά τους. Η τάση αυτή ξεκίνησε ήδη από το 2019, όταν, παρά τα έσοδα ρεκόρ για τον τουρισμό, τα αντίστοιχα έσοδα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις υποχώρησαν.
