Άρειος Πάγος: Σβήνει «κρυφούς» όρους τραπεζών για κυμαινόμενα δάνεια – Τι πρέπει να προσέξουν οι δανειολήπτες

Και όμως στην Ελλάδα σήμερα, υπάρχουν τραπεζικά ιδρύματα που αν και είχαν «προσφέρει» στους πελάτες τους προϊόντα στεγαστικών δανείων με κυμαινόμενα επιτόκια, δεν τα μείωναν ως όφειλαν κάθε φορά που «ψαλιδιζόταν» το  ευρωπαϊκό επιτόκιο αναφοράς.

Όπως αποκαλύφθηκε από απόφαση του Αρείου Πάγου, αιτία ήταν ένας «κρυφός» όρος -σε ορισμένες συμβάσεις-που επέτρεπε στις Τράπεζες να λειτουργούν κατά το δοκούν. Αποτέλεσμα ήταν να μειώνονται τα ευρω- επιτόκια, όχι όμως και το ποσό των δόσεων.

Γράφει ο Βαγγέλης Δουράκης

Ειδικά στην χώρα μας μάλιστα, ένας τέτοιος όρος στα «ψιλά γράμματα» έχει ιδιαίτερη σημασία, καθώς η Ελλάδα είναι μία από τις χώρες της ευρωζώνης όπου στα στεγαστικά δάνεια κυριαρχούν τα προϊόντα κυμαινόμενου επιτοκίου. Υπολογίζεται ότι περίπου 90% των στεγαστικών δανείων έχουν συναφθεί με κυμαινόμενο επιτόκιο.

Τα «ψιλά γράμματα» που επέτρεπαν στις τράπεζες να λειτουργούν κατά το δοκούν

Αυτή ακριβώς η «ιδιαιτερότητα» υποχρέωσε τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα προκειμένου οι δανειολήπτες να αποφύγουν υπέρογκες επιβαρύνσεις στις δόσεις και οι ίδιες τη διόγκωση των καθυστερήσεων, να «παγώσουν» από τον Μάιο του 2023 τις αυξήσεις επιτοκίων, μέτρο που ανανεώθηκε και θα διαρκέσει ως τον Μάιο του 2025.

Μέσα σε αυτό το «περιβάλλον» ήρθε ο Άρειος Πάγος να αναδείξει έναν «κρυφό» όρο που υπήρχε σε κάποιες συμβάσεις: Συγκεκριμένα, το ανώτατο δικαστήριο αποφάσισε πως τα τραπεζικά ιδρύματα είναι υποχρεωμένα να μειώνουν τα κυμαινόμενα επιτόκια των στεγαστικών δανείων, κάθε φορά που μειώνεται το επιτόκιο αναφοράς, δηλαδή το επιτόκιο της ΕΚΤ ή το Euribor: Αυτό έκρινε ο Άρειος Πάγος με μία ιδιαίτερα σημαντική απόφαση (168/2024), που ακυρώνει έναν από τους πιο συνηθισμένους Γενικούς Όρους Συναλλαγών στις συμβάσεις στεγαστικών δανείων κυμαινόμενου επιτοκίου.

Στα «ψιλά γράμματα» αρκετών συμβάσεων για στεγαστικά δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου, υπάρχει ένας όρος που αφήνει στις τράπεζες πολλά περιθώρια να αντιδράσουν κατά το δοκούν στις αυξομειώσεις των επιτοκίων.

Προβλέπει ότι έχουν το δικαίωμα και όχι την υποχρέωση να μεταβάλλουν τα επιτόκια κάθε φορά μεταβάλλεται το επιτόκιο βάσης, δηλαδή το επιτόκιο της ΕΚΤ ή το ευρωπαϊκό διατραπεζικό επιτόκιο (Euribor).

Αυτό σημαίνει ότι η τράπεζα έχει το συμβατικό δικαίωμα να αυξάνει το επιτόκιο του δανειολήπτη ακριβώς όσο αυξάνεται το επιτόκιο αναφοράς, αλλά όταν αυτό μειώνεται να μην περνάει στον δανειολήπτη με αντίστοιχο τρόπο τη μείωση.

Τι προβλέπει η απόφαση «σταθμός» του Αρείου Πάγου 

Αυτός ο Γενικός Όρος Συναλλαγών κρίθηκε οριστικά ότι είναι καταχρηστικός από τον Άρειο Πάγο, με απόφαση που αναφέρει, εν περιλήψει, ότι:

• Ο προδιατυπωμένος σε σύμβαση στεγαστικού δανείου με κυμαινόμενο επιτόκιο ΓΟΣ (Γενικός Όρος Συναλλαγών) , που δεν αποτέλεσε αντικείμενο ατομικής διαπραγμάτευσης, σύμφωνα με τον οποίο, σε περίπτωση μεταβολής του συμφωνηθέντος παρεμβατικού επιτοκίου της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας – ΕΚΤ (επιτοκίου προσφοράς για τις πράξεις αναχρηματοδότησης), η δανείστρια τράπεζα έχει το δικαίωμα να μεταβάλει το συμφωνηθέν επιτόκιο προς την ίδια κατεύθυνση (αύξηση ή μείωση, αντίστοιχα) και έως του διπλασίου της μεταβολής αυτής, είναι άκυρος ως καταχρηστικός, κατά το μέρος που προβλέπει δικαίωμα μόνο και όχι και υποχρέωση της τράπεζας να προβεί στην μείωση αυτή.
• Ο εν λόγω ΓΟΣ παρέχει μεν το δικαίωμα στην τράπεζα, όταν μεν αυξάνεται το παρεμβατικό επιτόκιο της ΕΚΤ για τις πράξεις αναχρηματοδότησης και συνεπώς το κόστος απόκτησης χρήματος για την ίδια, να αυξάνει το συμφωνηθέν ως κυμαινόμενο επιτόκιο του δανείου έως το διπλάσιο της μεταβολής αυτής και έτσι να απορροφά την, δυσμενή για την ίδια, ως άνω μεταβολή και να διατηρεί την αντιπαροχή του δανειολήπτη της (τοκοχρεωλυτική δόση) σε επίπεδο κερδοφόρο για την ίδια, πλην όμως, δεν καθιερώνει, όταν μειώνεται το παρεμβατικό επιτόκιο της ΕΚΤ και, συνακόλουθα, το κόστος απόκτησης χρήματος για την ίδια, αντίστοιχη υποχρέωση της τράπεζας να προβεί σε μείωση του επιτοκίου, προς όφελος του δανειολήπτη.
• Διαψεύδονται για το λόγο αυτό, τις εύλογες προσδοκίες του τελευταίου, που συνάπτει σύμβαση στεγαστικού δανείου με κυμαινόμενο επιτόκιο, συνδεδεμένο με το παρεμβατικό επιτόκιο της ΕΚΤ, ότι, όπως σε περίπτωση αύξησης του επιτοκίου αυτού θα επιβαρυνθεί με την καταβολή επιπλέον τόκων, λόγω της αύξησης του επιτοκίου του δανείου, έτσι και σε περίπτωση μείωσης του επιτοκίου της ΕΚΤ θα ωφεληθεί και ο ίδιος από την μείωση αυτή και δεν θα αποβεί η μείωση σε περαιτέρω αύξηση του κέρδους της τράπεζας εις βάρος του.

Το μεγάλο ερώτημα είναι βέβαια αν οι τράπεζες θα αποφασίσουν να προσαρμόσουν την πολιτική τους με βάση την απόφαση του Αρείου Πάγου, δηλαδή να μειώνουν τα επιτόκια ανάλογα με τις μειώσεις του Euribor, ή αν θα την αγνοήσουν, αφήνοντας όσους δανειολήπτες το κρίνουν σκόπιμο να προχωρήσουν σε δικαστικές διεκδικήσεις, επικαλούμενοι την απόφαση του Αρείου Πάγου.