Διατηρείται η ανοδική τάση στις τιμές ενοικίασης γραφείων

Κοινή πεποίθηση των φορέων του κλάδου και ασφαλώς και των στελεχών των επενδυτικών ομίλων που δραστηριοποιούνται στην ελληνική αγορά ακινήτων, είναι ότι το 2020 θα σηματοδοτήσει ένα ακόμα ιδιαίτερα δυναμικό έτος, αναφορικά με τον όγκο των συναλλαγών. «Για το τρέχον έτος αναμένουμε περαιτέρω αύξηση του όγκου των συναλλαγών στην αγορά ακινήτων εισοδήματος», αναφέρει στην «Κ», η κ. Νίκη Σύμπουρα. Ωστόσο, φέτος θα φανούν και τα όρια της ανάκαμψης της αγοράς, κυρίως σε επίπεδο αποτιμήσεων και αποδόσεων, που είναι διατεθειμένοι να δεχθούν οι επενδυτές.

Είναι γεγονός ότι το 2019 χαρακτηρίστηκε από σημαντική αύξηση των αξιών, ιδίως των κτιρίων γραφείων υψηλών προδιαγραφών, στα οποία επικεντρώθηκε μεγάλο μέρος των επενδυτών. Σύμφωνα με την κ. Σύμπουρα, «στον τομέα των γραφείων που παρουσιάζουν και τη μεγαλύτερη κινητικότητα, παρατηρείται σημαντική αύξηση των αξιών που αγγίζει το 15% σε ετήσια βάση, σε περιπτώσεις κτιρίων που βρίσκονται σε πολύ κεντρικά σημεία και είναι καλής ποιότητας».

Παράλληλα, όμως, υποχώρησαν και οι αποδόσεις των ακινήτων αυτών, γεγονός που οι περισσότεροι επενδυτές είναι πρόθυμοι να αποδεχθούν, εφόσον εντοπίζουν προοπτικές μελλοντικής ανόδου των εσόδων από τα μισθώματα. Οπως σημειώνουν στελέχη της αγοράς, σε αρκετά από τα κτίρια γραφείων που πουλήθηκαν, τόσο πέρυσι όσο και το 2018, υπήρχαν μισθωτήριες συμβάσεις που έληγαν, επιτρέποντας έτσι στους νέους ιδιοκτήτες να αυξήσουν τα έσοδα από τα ενοίκια, με βάση τα νέα δεδομένα που έχουν δημιουργηθεί στην αγορά μετά τη βελτίωση του οικονομικού κλίματος και την έξοδο από την πολυετή οικονομική κρίση. Σύμφωνα με την κ. Σύμπουρα, «προς το τέλος του 2019 καταγράφηκαν οι πρώτες ζητήσεις από νέους χρήστες γραφείων, γεγονός που δημιουργεί συγκρατημένη αισιοδοξία για τη σταθεροποίηση της ανόδου των ενοικίων γραφείων».

Είναι χαρακτηριστικό ότι με το πέρας του τρίτου τριμήνου και με βάση τα στοιχεία της Proprius, τα ενοίκια γραφείων στην περιοχή της πλ. Συντάγματος, που είναι από τις ακριβότερες στην Αττική, αυξήθηκαν με ετήσιο ρυθμό της τάξεως του 13,5% κατά το 2019 και διαμορφώθηκαν στα 21 ευρώ/τ.μ. Παρά την αύξηση αυτή, υπάρχει ακόμα σημαντική «απόσταση» σε σχέση με το προηγούμενο υψηλό της αγοράς, στα μέσα της προηγούμενης δεκαετίας, όταν είχαν καταγραφεί τιμές ακόμα και πάνω από τα 30 ευρώ/τ.μ. σε μηνιαία βάση. Στον πλέον περιζήτητο άξονα, εκείνον της λεωφόρου Κηφισίας, η αύξηση διαμορφώθηκε στο 6% και το ενοίκιο στα 17,5 ευρώ/τ.μ.

Στην ανάλυσή της, η Proprius σημειώνει ότι η ανοδική πορεία των ενοικίων θα συνεχιστεί με ακόμα μεγαλύτερη ένταση κατά τη διάρκεια των επόμενων μηνών, καθώς η ζήτηση προβλέπεται να αυξηθεί ακόμα περισσότερο, χωρίς να εκτιμάται ανάκαμψη της προσφοράς, η οποία διατηρείται σε χαμηλό επίπεδο, λόγω της επενδυτικής «ανομβρίας» των προηγούμενων ετών σε ό,τι αφορά νέες αναπτύξεις. Με βάση την τελευταία ανάλυση της αγοράς, έως το τέλος του 2021, οι προγραμματισμένες παραδόσεις νέων κτιρίων γραφείων εξακολουθούν να είναι χαμηλές, καθώς δεν ξεπερνούν τις 65.000 τ.μ., όταν πλέον σε ετήσια βάση, η απορρόφηση νέων γραφειακών χώρων ξεπερνά τις 80.000-85.000 τ.μ.

Επί του παρόντος, η μεγαλύτερη συγκέντρωση νέων γραφείων εντοπίζεται στην περιοχή του Αγίου Διονυσίου στον Πειραιά και συγκεκριμένα στις πρώην εγκαταστάσεις της καπνοβιομηχανίας Παπαστράτος. Συνολικά, η Dimand Real Estate, σε συνεργασία με την Grivalia του ομίλου Eurobank, έχουν αναπτύξει τρία επιμέρους ακίνητα, δημιουργώντας ένα σύμπλεγμα από σύγχρονα κτίρια γραφείων, επιφάνειας άνω των 60.000 τ.μ., με το ύψος της επένδυσης να εκτιμάται ότι θα ξεπεράσει τα 100 εκατ. ευρώ. Οι εργασίες ανάπλασης αναμένεται να έχουν ολοκληρωθεί έως το τέλος του 2020.

Υπενθυμίζεται ότι από πλευράς αξιών, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, κατά το πρώτο εξάμηνο του 2019 οι τιμές πώλησης κτιρίων γραφείων αυξήθηκαν κατά 6,4% σε ετήσια βάση, ενώ άνοδο κατά 10% σημείωσαν και οι τιμές πώλησης εμπορικών καταστημάτων. Αντίστοιχα, για το σύνολο του 2018, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία της ΤτΕ, οι τιμές πώλησης γραφείων στο σύνολο της χώρας αυξήθηκαν κατά 7,2%, με την άνοδο στην Αθήνα να αγγίζει το 9%. Αντίστοιχα, στη Θεσσαλονίκη και στην υπόλοιπη Ελλάδα, η αύξηση των αξιών δεν ξεπέρασε το 5,4%.

Οσον αφορά τα εμπορικά καταστήματα, η μέση αύξηση στο σύνολο της χώρας διαμορφώθηκε σε 4,3%, αν και στην Αθήνα η αύξηση ήταν της τάξεως του 7,4%. Στον αντίποδα, στη Θεσσαλονίκη οι τιμές πώλησης καταστημάτων το 2018 δεν ξεπέρασαν το 0,3% και στην υπόλοιπη Ελλάδα το 0,9%.

Στην πρόσφατη ενδιάμεση έκθεσή της για τη νομισματική πολιτική, η ΤτΕ επισημαίνει ότι «κύρια χαρακτηριστικά της αγοράς είναι η ζήτηση ακινήτων εισοδήματος από επενδυτές και η πραγματοποίηση πράξεων με αποδόσεις που συχνά προσεγγίζουν τα επίπεδα του υψηλότερου σημείου του κύκλου της αγοράς πριν από την έναρξη της κρίσης (περίοδος 2005-2007)». Ωστόσο, η ζήτηση δεν έχει ακόμη διαχυθεί στη δευτερεύουσα αγορά, δηλαδή σε λιγότερο δημοφιλείς περιοχές. Επιπλέον, επί του παρόντος, «κινητήριος μοχλός» της αγοράς είναι η ζήτηση από ξένους επενδυτές για την αγορά ακινήτων εισοδήματος με εξασφαλισμένη μίσθωση και απόδοση, όχι δηλαδή η ζήτηση από εγχώριους χρήστες για τη μίσθωση νέων χώρων, ή η επέκταση των υφιστάμενων δραστηριοτήτων (ώστε να προκύπτει η ανάγκη για μεγαλύτερους χώρους).