Σε «άθλημα» για όλο και λιγότερους εξελίσσεται η βραχυχρόνια μίσθωση, ένας κλάδος του οποίου η απότομη και σημαντική εξάπλωση, κατά τη διάρκεια κυρίως της τριετίας 2016-2018, προσέφερε σημαντική ανάσα σε δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες ανά την επικράτεια, συμπληρώνοντας το εισόδημά τους και επιτρέποντας την αποπληρωμή τουλάχιστον των φορολογικών υποχρεώσεων που απορρέουν από την κατοχή ακίνητης περιουσίας. Ωστόσο, σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία, ο τομέας αυτός, ο οποίος συνεισέφερε περίπου 1,2 δισ. ευρώ στην ελληνική οικονομία στη διάρκεια του 2018 (στοιχεία έρευνας Grant Thornton) μόνο από το σκέλος των υπηρεσιών διαμονής, οδεύει πλέον με γοργούς ρυθμούς σε μια πιο επαγγελματική διαχείριση και λειτουργία, εξωθώντας πολλούς μεμονωμένους ιδιώτες στην επιστροφή τους προς τη συμβατική μακροχρόνια μίσθωση.
Σύμφωνα με τον κ. Κοσμά Θεοδωρίδη, αντιπρόεδρο του συλλόγου μεσιτών Αθηνών-Αττικής, τουλάχιστον 2.000-2.500 διαμερίσματα στο κέντρο της Αθήνας έχουν ήδη αποχωρήσει από τη βραχυχρόνια μίσθωση μέσω ψηφιακής πλατφόρμας στη διάρκεια του τελευταίου 12μήνου κι έχουν επιστρέψει στη μακροχρόνια μίσθωση. «Υπολογίζουμε, με βάση τα στοιχεία εξειδικευμένων εταιρειών ανάλυσης της βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως η AirDΝΑ, ότι τον τελευταίο χρόνο η προσφορά κατοικιών για ενοικίαση στο κέντρο της Αθήνας έχει αυξηθεί κατά περίπου 2.500 ακίνητα, δηλαδή περίπου 150 πολυκατοικίες». Σύμφωνα με τον ίδιο, η τάση αυτή αναμένεται να συνεχιστεί και τους επόμενους μήνες, ενισχύοντας έτσι τις διαθέσιμες επιλογές για τους ενοικιαστές. Σε πανελλαδικό επίπεδο, παράγοντες του κλάδου εκτιμούν ότι είναι πιθανή η επιστροφή έως και 20.000 κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση, καθώς το πλεονέκτημα που είχε μέχρι πρότινος έναντι των ενοικιαζόμενων δωματίων (που φέρουν υποχρεωτικά το σήμα του ΕΟΤ) έχει αρχίσει να περιορίζεται.
Ο βασικότερος λόγος είναι ασφαλώς η μείωση της απόδοσης της αξιοποίησης ενός ακινήτου μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων λόγω του υψηλού ανταγωνισμού και της μεγάλης προσφοράς. Σύμφωνα με στοιχεία της AirDNA, που παρουσιάστηκαν στο πρόσφατο συνέδριο BNB Conference, τα καταλύματα που προσφέρονται μέσω Airbnb και HomeAway (πρόκειται για τις δύο μεγαλύτερες πλατφόρμες) σε πανελλαδικό επίπεδο σημείωσαν άνοδο κατά 24% το 2019, αγγίζοντας τις 95.000 ακίνητα στο τέλος του έτους, από 76.369 στο τέλος του 2018. Η αύξηση της προσφοράς οδήγησε μεν σε εκτίναξη των κρατήσεων κατά 107,4% σε 50.595, πλην όμως η μέση πληρότητα υποχώρησε κατά 15% σε μόλις 38,6%. Ως εκ τούτου, το καθαρό μέσο μηνιαίο εισόδημα ανά ακίνητο σημείωσε πτώση κατά 9,4% σε 43,45 ευρώ. Μάλιστα, πρόκειται για τον δεύτερο διαδοχικό χρόνο που καταγράφεται η τάση αυτή, καθώς ανάλογη εικόνα είχε παρατηρηθεί και στις αρχές του προηγούμενου έτους , όταν μάλιστα το μέσο διαθέσιμο εισόδημα είχε υποχωρήσει κατά 28%, ενώ μειωμένη ήταν και η πληρότητα καθώς είχε μειωθεί κατά 13% από 52,7% το 2017.
Οπως τονίζει στην «Κ» ο κ. Νάσος Γαβαλάς, διευθύνων σύμβουλος της Mint, εταιρείας διαχείρισης ακινήτων μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, «η απόδοση ενός ακινήτου στη βραχυχρόνια μίσθωση έγκειται στην τοποθεσία του, στο πώς διαφημίζεται, στο πόσο επαγγελματική είναι η διαχείρισή του. Την τελευταία διετία, ο ανταγωνισμός οξύνθηκε σημαντικά και παράλληλα αρκετοί ιδιώτες ιδιοκτήτες αντιλήφθηκαν ότι δεν ταιριάζουν όλες οι περιοχές της Αττικής στην τουριστική αξιοποίηση των ακινήτων. Αυτή η συνειδητοποίηση έχει ήδη επιστρέψει αρκετά ακίνητα στις κανονικές μισθώσεις», σημειώνει ο κ. Γαβαλάς.
Προβολή διαμερισμάτων σε πλατφόρμες μέσω εταιρειών διαχείρισης
Η επιλογή της αξιοποίησης ενός ακινήτου είτε στη βραχυχρόνια είτε στη μακροχρόνια μίσθωση θα πρέπει πλέον να είναι καλά μελετημένη. Αυτό είναι το βασικό συμπέρασμα που προκύπτει πλέον, με βάση την εμπειρία που έχει συσσωρευθεί. «Κάποιες περιοχές, όπως το εμπορικό τρίγωνο και οι συνοικίες που είναι κοντά στα τουριστικά αξιοθέατα και έχουν πρόσβαση σε μέσα σταθερής τροχιάς, θα αποτελέσουν την ατμομηχανή της Airbnb. Το ίδιο ισχύει και για τα νότια προάστια, αλλά και για επιλεγμένες περιοχές των βορείων προαστίων που έχουν βρει το κοινό τους και στη βραχυχρόνια μίσθωση», αναφέρει ο κ. Γαβαλάς. Σύμφωνα με τον ίδιο, δεν ισχύει το ίδιο και για άλλες συνοικίες, οι οποίες δεν είναι ικανές να προσελκύσουν ξένους επισκέπτες. Τέτοια παραδείγματα είναι π.χ. οι δυτικές συνοικίες, όπως το Αιγάλεω, το Χαϊδάρι, ή άλλα σημεία, όπως το Γαλάτσι, το Ν. Ηράκλειο, του Ζωγράφου κτλ.
Παράλληλα, η υποχρεωτική εγγραφή όλων των ακινήτων στο μητρώο βραχυχρόνιων μισθώσεων και η φορολόγησή τους με τους ίδιους συντελεστές που έχουν και οι υπόλοιπες μισθώσεις, έχουν ακυρώσει το όποιο φορολογικό πλεονέκτημα είχε ο συγκεκριμένος τρόπος αξιοποίησης ακινήτων. «Ενας πρόσθετος λόγος που οδηγεί ορισμένους ιδιοκτήτες στην επιστροφή στη μακροχρόνια μίσθωση, είναι ότι πλέον η εκμετάλλευση μέσω Airbnb έχει εξελιχθεί σε πλήρη απασχόληση και απαιτεί σημαντική επένδυση σε χρόνο από την πλευρά του ιδιοκτήτη, προκειμένου να είναι αποδοτική», σημειώνει ο κ. Γαβαλάς.
Γι’ αυτό αρκετοί έχουν αναθέσει πλέον τα ακίνητά τους σε εταιρείες διαχείρισης, όπως η Mint (πρώην eazyBNB), η οποία έχει ήδη ένα χαρτοφυλάκιο άνω των 350 ακινήτων στην Αθήνα, το οποίο συνεχώς εμπλουτίζεται, μετά και την απόφαση της εταιρείας να επεκταθεί και σε άλλες περιοχές της χώρας, αρχής γενομένης από την Κρήτη. Σύμφωνα με τον κ. Γαβαλά, «μέσω της ανάθεσης του ακινήτου σε μια επαγγελματική εταιρεία, ο ιδιοκτήτης εξασφαλίζει την αύξηση του μέσου εισοδήματός του, καθώς είμαστε σε θέση να αυξήσουμε την πληρότητα, μέσω της ταυτόχρονης προβολής του ακινήτου σε περισσότερες της μιας πλατφόρμες, αλλά και της καλύτερης προώθησής του». Ετσι, κατ’ αρχάς αποσβένεται άμεσα το πρόσθετο κόστος που προκύπτει από την αμοιβή μας (η οποία κινείται πέριξ του 15-20% των εσόδων που αποφέρει το ακίνητο), ενώ δημιουργούνται και οι προϋποθέσεις για την περαιτέρω άνοδό του, εφόσον πληρούνται οι απαιτούμενες προϋποθέσεις, όπως η εμπορικότητα του σημείου, οι συγκοινωνιακές προσβάσεις και ασφαλώς η ποιότητα κατασκευές και οι λοιπές παροχές του ακινήτου.
Σε κάθε περίπτωση, ο κ. Γαβαλάς συστήνει στους ιδιοκτήτες να σταθμίζουν την απόφασή τους σχετικά με την αξιοποίηση του ακινήτου τους, αφού λάβουν υπόψη τους και ότι η αξιοποίηση μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης επιτρέπει τη στενή παρακολούθηση του ακινήτου και της κατάστασής του, ώστε να αποφεύγονται μεγάλες ζημίες. Παράλληλα, εκμηδενίζεται και το ρίσκο από τυχόν φαινόμενα κακοπληρωτών, τα οποία κυριάρχησαν στην αγορά των συμβατικών μισθώσεων τα χρόνια της οικονομικής κρίσης.
«Ράλι» στα ενοίκια κατοικιών με αυξήσεις ακόμη και 25-30% την τελευταία διετία
Την ίδια στιγμή βέβαια που ο ανταγωνισμός έχει οδηγήσει αρκετά ακίνητα εκτός Airbnb, τα ενοίκια στη μακροχρόνια μίσθωση έχουν αυξηθεί 25-30% κατά μέσον όρο την τελευταία διετία στο λεκανοπέδιο της Αττικής. Ως εκ τούτου, δημιουργήθηκε ένα επιπλέον οικονομικό κίνητρο στους ιδιοκτήτες που ήδη έβλεπαν τη δραστηριοποίηση μέσω Airbnb ως άχθος, να επιστρέψουν στη μακροχρόνια μίσθωση.
Υπενθυμίζεται ότι το 2019 υπολογίζεται ότι η μέση άνοδος των τιμών των ενοικίων διαμορφώθηκε σε 10% στην Αττική, ενώ και το 2018 είχε καταγραφεί μέση άνοδος κατά 7%. Ωστόσο, υπάρχουν σημεία εντός Αττικής, όπως για παράδειγμα το κέντρο της Αθήνας και τα νότια προάστια, όπου οι αυξήσεις ήταν πολύ υψηλότερες προσεγγίζοντας το 25-30%. Πρόκειται για ένα άνευ προηγουμένου «ράλι», το οποίο δεν καταγράφηκε ούτε την περίοδο πριν από την οικονομική κρίση, καθώς τότε η πλειονότητα των νοικοκυριών προτιμούσε την αγορά ακινήτου και όχι την ενοικίαση, όπως συμβαίνει σήμερα.
Ωστόσο, όπως σημειώνουν μεσίτες, η αύξηση της προσφοράς ακινήτων διαθέσιμων προς μακροχρόνια ενοικίαση δεν πρόκειται να συνεισφέρει ιδιαίτερα στην υποχώρηση των τιμών των ενοικίων. Αυτό συμβαίνει επειδή τα συγκεκριμένα ακίνητα ήδη επιχειρείται να μισθωθούν με τιμές έως 25%-30% υψηλότερες από ένα αντίστοιχο ακίνητο στην ίδια περιοχή. Ο λόγος ασφαλώς είναι επειδή τα εν λόγω διαμερίσματα είναι πλήρως επιπλωμένα και εξοπλισμένα, ενώ κατά κανόνα είναι και ανακαινισμένα. Σύμφωνα με τον κ. Θεοδωρίδη, «είναι φυσιολογικό για έναν ιδιοκτήτη που έχει επενδύσει από 5.000 έως 10.000 ευρώ για να εξοπλίσει το ακίνητό του, να επιχειρεί να αποσβέσει τη δαπάνη αυτή σε βάθος 4-5 ετών μέσω υψηλότερου ενοικίου. Αν υπολογίσει κανείς το πόσο θα κόστιζε σε έναν ένοικο να προχωρήσει στην αντίστοιχη δαπάνη, πιθανώς η υψηλή τιμή του ενοικίου να κρίνεται ακόμα πιο συμφέρουσα το ίδιο διάστημα», αναφέρει ο κ. Θεοδωρίδης. Είναι προφανές πάντως πως τα συγκεκριμένα ακίνητα απευθύνονται σε αρκετά συγκεκριμένο κοινό. Για παράδειγμα, εφόσον πρόκειται για διαμερίσματα των 80-120 τ.μ., αναμφίβολα μπορούν να προσελκύσουν ένα νέο αντρόγυνο ή μια νέα οικογένεια που αναζητά το πρώτο της σπίτι. Αντίστοιχα, μικρότερες επιφάνειες σε κεντρικά σημεία της Αθήνας, ή έστω σε συνοικίες με καλές συγκοινωνιακές προσβάσεις, μπορούν να απευθυνθούν σε φοιτητές, που δεν χρειάζεται να εξοπλίσουν το ακίνητό τους. Πάντως, όταν εντοπίζει κανείς αγγελίες επιπλωμένων ακινήτων π.χ. στο Νέο Ηράκλειο, με ζητούμενη τιμή ενοικίασης τα 1.200 ευρώ σε μηνιαία βάση, είναι δύσκολο να φανταστεί ποιος είναι σε θέση ή ακόμη και διατεθειμένος να δαπανήσει ένα τόσο υψηλό ποσό.
Πάντως, όποιος έχει αυτήν την περίοδο ακίνητο προς εκμετάλλευση, καλείται να επιλέξει ανάμεσα σε δύο διαφορετικές μορφές, προχωρώντας σε μια οικονομική «άσκηση» Υπενθυμίζεται ότι πέραν της φορολογικής επιβάρυνσης, η οποία είναι ίδια και στις δύο περιπτώσεις, από το έσοδο ενός ακινήτου που αξιοποιείται μέσω της βραχυχρόνιας μίσθωσης θα πρέπει να αφαιρούνται τα κοινόχρηστα έξοδα του κτιρίου, όπου βρίσκεται το διαμέρισμά του, όπως επίσης και οι δαπάνες των λογαριασμών κοινής ωφελείας (ηλεκτρικό ρεύμα, Διαδίκτυο, ύδρευση). Πρόκειται για πάγια έξοδα του ακινήτου όταν αυτό αξιοποιείται ως τουριστικό κατάλυμα και τα οποία δεν υφίστανται όταν οι ενοικιαστές έχουν υπογράψει συμβόλαιο συμβατικής μίσθωσης. Σε αρκετές περιπτώσεις, η σχετική «άσκηση» είναι πλέον εις βάρος των βραχυχρόνιων, ιδίως όταν πρόκειται για διαμερίσματα σε περιοχές χαμηλής ζήτησης, με αποτέλεσμα να μην αρκούν οι τρεις θερινοί μήνες για να αντισταθμίζεται η χαμηλή απόδοση κατά τους υπόλοιπους εννιά μήνες του χρόνου.
Τουρισμός
Κανένα «φρένο» δεν πρόκειται, βέβαια, να τεθεί στην περαιτέρω απήχηση των ακινήτων του κέντρου της Αθήνας στους ξένους επισκέπτες. Το αντίθετο μάλιστα, καθώς όπως αποδεικνύεται και από τα στοιχεία για τις κρατήσεις ενόψει των διακοπών του Πάσχα (τουλάχιστον, πριν από το ξέσπασμα του κορωνοϊού), η τάση παρέμενε ανοδική.
Επαγγελματίες
Μπορεί να έχουν αποχωρήσει αρκετά ακίνητα ιδιωτών από τη βραχυχρόνια μίσθωση, ωστόσο, η εισροή νέων κατοικιών στις σχετικές πλατφόρμες συνεχίζεται απρόσκοπτη, καθώς αναπτύσσονται συνεχώς νέα ακίνητα, κυρίως μέσω ανακατασκευών υφιστάμενων κτιρίων και αλλαγής χρήσης. Η διαφορά είναι ότι οι σχετικές επενδύσεις γίνονται πλέον από επαγγελματίες.
Η επιλογή
Σύμφωνα πάντως με στελέχη της αγοράς ακινήτων, είναι προτιμότερο για έναν ιδιοκτήτη που επιστρέφει σε μακροχρόνια μίσθωση του ακινήτου, να συναινεί σε ένα χαμηλότερο ενοίκιο, που όμως θα είναι σίγουρος ότι θα το εισπράττει, παρά σε ένα υψηλότερο, το οποίο σύντομα θα φέρει τον ενοικιαστή του σε δυσχερή οικονομική θέση.
