Με ατμομηχανή την Αττική ανεβάζει στροφές η κτηματαγορά

Με τον ταχύτερο ρυθμό από τα μέσα της προηγούμενης δεκαετίας αυξήθηκαν κατά το 2019 οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα, ιδίως στην περιοχή της Αττικής, σηματοδοτώντας, με τον πλέον σαφή τρόπο, την ολική επαναφορά της κτηματαγοράς και την έναρξη ενός νέου ανοδικού κύκλου μετά την κρίση της τελευταίας δεκαετίας. Σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για το τρίτο τρίμηνο, σε πανελλαδικό επίπεδο, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 9,1%, που είναι ο ταχύτερος ρυθμός που καταγράφεται από το 2006, όταν οι αξίες είχαν ενισχυθεί με ετήσιο ρυθμό της τάξεως του 13%.

Μάλιστα, είναι χαρακτηριστικό ότι όσο προχωρούσε το 2019 οι τιμές ενισχύονταν με ταχύτερο ρυθμό, στοιχείο που πιθανώς να είναι «προάγγελος» των όσων αναμένονται στην αγορά το 2020. Ειδικότερα, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία της ΤτΕ, οι τιμές κατά το πρώτο τρίμηνο του 2019 αυξήθηκαν κατά 5,3% σε ετήσια βάση, ενώ κατά το δεύτερο τρίμηνο η άνοδος άγγιξε το 7,7%. Συνολικά το 2018 η μέση άνοδος δεν είχε ξεπεράσει το 1,8%.

Τον «πρωταγωνιστικό» ρόλο στην άνοδο του 2019 είχε η αγορά της Αττικής, όπου οι τιμές πώλησης διαμερισμάτων αυξήθηκαν με το εντυπωσιακό (αν αναλογιστεί κανείς πού βρισκόταν η αγορά πριν από δύο χρόνια) 11,9% κατά το τρίτο τρίμηνο.

Πάντως, ιδίως στην περίπτωση ορισμένων περιοχών της Αττικής, είναι αμφίβολο το κατά πόσον είναι διατηρήσιμη ή ακόμα και ευκταία μια τόσο ταχεία αύξηση των τιμών. Σύμφωνα με ορισμένους φορείς της αγοράς, η εγχώρια ζήτηση, παρότι αυξημένη σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια, σε καμία περίπτωση δεν συμβαδίζει με τις αυξήσεις αυτές και κυρίως όσον αφορά το τελικό ύψος των αξιών, καθώς η συντριπτική πλειονότητα των υποψήφιων αγοραστών αναζητεί ακίνητα αξίας έως 150.000 ευρώ. Με δεδομένο ότι η αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών δεν προβλέπεται να αυξηθεί δραματικά τα επόμενα χρόνια, εκφράζεται επιφύλαξη σε σχέση με τις τιμές που διαμορφώνονται στην αγορά και κατά πόσον αυτές είναι τελικά ρεαλιστικές.

Σε κάθε περίπτωση, η αγορά εξακολουθεί να τροφοδοτείται από τη ζήτηση από το εξωτερικό, κάτι που αντανακλάται και στις τιμές στο κέντρο της Αθήνας και στα νότια προάστια, που αποτελούν τις βασικές περιοχές όπου εκδηλώνεται το αγοραστικό ενδιαφέρον από επενδυτές εκτός Ελλάδας. Σημαντικό ρόλο στην εξέλιξη αυτή εξακολουθεί να διαδραματίζει η συνεχιζόμενη «άνθηση» του προγράμματος «χρυσή βίζα», μέσω του οποίου εξασφαλίζονται άδειες παραμονής σε επενδυτές στην αγορά ακινήτων, με το ελάχιστο όριο να έχει οριστεί σε 250.000 ευρώ. Σύμφωνα με τα πρόσφατα στοιχεία του υπ. Μεταναστευτικής Πολιτικής, κατά το διάστημα Ιανουαρίου – Νοεμβρίου 2019 καταγράφηκε αύξηση των αδειών κατά 50% σε σχέση με το τέλος του 2018. Κατά το 11μηνο του 2019 εκδόθηκαν συνολικά 2.008 νέες άδειες, ενώ στο τέλος του 2018 ο αριθμός είχε διαμορφωθεί σε 4.059. Συνολικά, από την έναρξη του προγράμματος έχουν χορηγηθεί 6.044 άδειες, με αποτέλεσμα να εκτιμάται ότι το ποσό που έχει εισρεύσει στη χώρα προσεγγίζει τα 2 δισ. ευρώ, με δεδομένο ότι οι περισσότερες άδειες αφορούσαν ακίνητα αξίας τουλάχιστον 300.000 ευρώ.

Οσον αφορά το 2020, η πρόσφατη έκθεση της ΤτΕ για τη νομισματική πολιτική σημειώνει ότι «η περαιτέρω ανάκαμψη της αγοράς κατοικίας θα εξαρτηθεί από την περαιτέρω αύξηση του ρυθμού της οικονομικής ανάπτυξης, αλλά και την περαιτέρω ενίσχυση της απασχόλησης και του διαθέσιμου εισοδήματος». Εκτιμάται, πάντως, ότι τα πρόσφατα μέτρα τόνωσης της αγοράς ακινήτων θα ενισχύσουν τις συναλλαγές.

Κινητικότητα σε γραφεία και καταστήματα

Σε ανοδική τροχιά βρέθηκαν το 2019 και οι αξίες των επαγγελματικών ακινήτων, κυρίως τα κτίρια γραφείων, αλλά και τα εμπορικά καταστήματα, γεγονός που οφείλεται στο έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον και στην απουσία νέων αναπτύξεων κατά τη διάρκεια των τελευταίων ετών. Σύμφωνα με την πρόσφατη έκθεση της ΤτΕ για τη νομισματική πολιτική, κατά το φετινό 11μηνο τοποθετήθηκαν κεφάλαια 600 εκατ. ευρώ για την απόκτηση ακινήτων εισοδήματος, εκ των οποίων περίπου 200 εκατ. ευρώ αφορούν συμφωνίες οι οποίες θα ολοκληρωθούν και τυπικά τις προσεχείς εβδομάδες. Παράλληλα, πάνω από το 50% αυτών έχουν πραγματοποιηθεί από τις εγχώριες εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία, οι οποίες έχουν επιλέξει κυρίως γραφεία και καταστήματα στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, αλλά και επιλεγμένα ξενοδοχειακά ακίνητα.

Υπενθυμίζεται ότι, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, κατά το πρώτο εξάμηνο οι τιμές πώλησης κτιρίων γραφείων αυξήθηκαν κατά 6,4% σε ετήσια βάση, ενώ άνοδο κατά 10% σημείωσαν και οι τιμές πώλησης εμπορικών καταστημάτων. Αντίστοιχα, για το σύνολο του 2018, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία της ΤτΕ, οι τιμές πώλησης γραφείων στο σύνολο της χώρας αυξήθηκαν κατά 7,2%, με την άνοδο στην Αθήνα να αγγίζει το 9%, ενώ για τη Θεσσαλονίκη και την υπόλοιπη Ελλάδα δεν ξεπέρασε το 5,4%. Οσον αφορά τα εμπορικά καταστήματα, η μέση αύξηση στο σύνολο της χώρας διαμορφώθηκε σε 4,3%, αν και στην Αθήνα η αύξηση ήταν της τάξεως του 7,4%. Στον αντίποδα, στη Θεσσαλονίκη οι τιμές πώλησης καταστημάτων το 2018 δεν ξεπέρασαν το 0,3% και στην υπόλοιπη Ελλάδα το 0,9%.

Στην πρόσφατη έκθεσή της η ΤτΕ επισημαίνει ότι «κύρια χαρακτηριστικά της αγοράς είναι η ζήτηση ακινήτων εισοδήματος από επενδυτές και η πραγματοποίηση πράξεων με αποδόσεις που συχνά προσεγγίζουν τα επίπεδα του υψηλότερου σημείου του κύκλου της αγοράς πριν από την έναρξη της κρίσης (περίοδος 2005-2007)». Ωστόσο, η ζήτηση δεν έχει ακόμη διαχυθεί στη δευτερεύουσα αγορά, δηλαδή σε λιγότερο δημοφιλείς περιοχές.