Τριπλή ανάσα στην αγορά ακινήτων το 2025 – Τα νέα δεδομένα για αντικειμενικές αξίες, ΕΝΦΙΑ και βραχυχρόνιες μισθώσεις

«Κλείδωσε» η απόφαση για πάγωμα των αντικειμενικών αξιών στα σημερινά επίπεδα έως το τέλος του 2025. Παρατείνεται η αναστολή του ΦΠΑ στις μεταβιβάσεις. Στο τραπέζι του οικονομικού επιτελείου βρίσκεται και η αναβολή της επιβολής φόρου υπεραξίας 15% στα κέρδη από τις αγοραπωλησίες ακινήτων. Αναλυτικός οδηγός για τα μέτρα που ανακοίνωσε ο πρωθυπουργός από το βήμα της ΔΕΘ για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης.

Της ΣΙΣΣΥΣ ΣΤΑΥΡΟΠΙΕΡΡΑΚΟΥ – ΠΗΓΗ: Realnews

Με τις τιμές των ακινήτων να σπάνε το ένα ρεκόρ μετά το άλλο και τη στεγαστική κρίση να λαμβάνει δραματικές διαστάσεις -κυρίως για τους κατοίκους των μεγάλων αστικών κέντρων- το υπουργείο Οικονομικών ενεργοποιεί από το 2025 μια σειρά μέτρων στην αγορά για την αντιμετώπιση του προβλήματος.

Στο πακέτο περιλαμβάνονται μειώσεις φόρων και απαλλαγές για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, ώστε να διατεθούν στην αγορά κλειστά ακίνητα ή ακίνητα που είναι σε βραχυχρόνια μίσθωση, «πάγωμα» των αντικειμενικών, ώστε οι μεταβιβάσεις για το 2025 να πραγματοποιούνται με τις υφιστάμενες αντικειμενικές τιμές, παράταση της αναστολής ΦΠΑ στις μεταβιβάσεις, φρένο σε νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις σε κορεσμένες περιοχές της πρωτεύουσας, σε μια προσπάθεια τα διαμερίσματα να προσφέρονται για μακροχρόνια μίσθωση, καθώς και μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 20% για όσους ιδιοκτήτες με περιουσία έως 500.000 ευρώ ασφαλίσουν τα ακίνητά τους για φυσικές καταστροφές.

Επιπρόσθετα, όσοι μείνουν χωρίς ασφάλιση, δεν θα έχουν δικαίωμα αποζημίωσης από το κράτος σε περίπτωση φυσικής καταστροφής. Στο τραπέζι του οικονομικού επιτελείου βρίσκεται ακόμα το σενάριο για αναβολή της επιβολής του φόρου υπεραξίας 15% στα κέρδη από τις αγοραπωλησίες ακινήτων μέχρι το τέλος του 2025.

Τα νέα δεδομένα

• «Πάγωμα» των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων στα σημερινά επίπεδα μέχρι το τέλος του 2025. Η στεγαστική κρίση δεν επιτρέπει την αναπροσαρμογή τους το τρέχον έτος. Ακόμα και αν το οικονομικό επιτελείο αποφασίσει να προχωρήσει στην αναπροσαρμογή των τιμών μέσα στο επόμενο έτος, οι νέες αντικειμενικές αξίες για τις μεταβιβάσεις ακινήτων θα ενεργοποιηθούν το 2026. Ωστόσο, σε εξέλιξη βρίσκεται η διαδικασία της σταδιακής επέκτασης του αντικειμενικού συστήματος προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων σε 2.167 περιοχές σε όλη τη χώρα.
• Παράταση της αναστολής του ΦΠΑ στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Το «πάγωμα» του ΦΠΑ έως τα τέλη του 2025 θα ισχύσει για όλα τα αδιάθετα ακίνητα του κατασκευαστή, από όλες τις άδειες οικοδομής που έχουν εκδοθεί και αφορούν είτε ιδιόκτητα ακίνητά του είτε ακίνητα τα οποία ανεγείρει ο ίδιος με το σύστημα της αντιπαροχής, μέχρι την αίτηση αναστολής. Στόχος του μέτρου είναι η ενίσχυση των αντοχών της οικοδομής απέναντι στις αναταράξεις από την αύξηση των τιμών στις πρώτες ύλες και τη διόγκωση του κόστους κατασκευής και η συνέχιση της ανοδικής πορείας της, καθώς αποτελεί μία από τις βασικές κινητήριες δυνάμεις της ανάπτυξης της οικονομίας. Από την πλευρά τους, παράγοντες της κτηματαγοράς επισημαίνουν ότι η αναστολή του ΦΠΑ 24% στις νέες οικοδομές αποτελεί βασικό σύμμαχο και κίνητρο για τον εκάστοτε κατασκευαστή ή επενδυτή που επιθυμεί να επενδύσει στην ελληνική κτηματαγορά. Με την απενεργοποίηση του ΦΠΑ συμπιέζεται αισθητά το κόστος απόκτησης στέγης, λόγω της χαμηλότερης επιβάρυνσης για τον αγοραστή. Για παράδειγμα, για μια κατοικία αξίας 200.000 ευρώ το κόστος αγοράς με ΦΠΑ 24% και φόρο μεταβίβασης διαμορφώνεται στα 248.000 ευρώ. Με την αναστολή του ΦΠΑ η τιμή του ίδιου ακινήτου πέφτει στα 206.000 ευρώ, αφού επιβάλλεται μόνο φόρος μεταβίβασης 3%, και έτσι ο αγοραστής θα πληρώσει 42.000 ευρώ λιγότερα ή 17%.
• Στον «πάγο» ο φόρος υπεραξίας. Στο τραπέζι του οικονομικού επιτελείου βρίσκεται το σενάριο για αναβολή της εφαρμογής του φόρου υπεραξίας 15% στα κέρδη από τις αγοραπωλησίες ακινήτων, μέχρι το τέλος του 2025. Πηγές του υπουργείου Οικονομικών θεωρούν σχεδόν βέβαιη την αναστολή του μέτρου, η οποία λήγει στις 31 Δεκεμβρίου του 2024, σημειώνοντας ότι θα φρενάρει την άνοδο των τιμών των ακινήτων και θα στηρίξει τις συναλλαγές, δίνοντας ανάσες στην κτηματαγορά.

Τα μέτρα της ΔΕΘ

Στο μεσοδιάστημα η κυβέρνηση επιχειρεί να αντιμετωπίσει το πρόβλημα της στεγαστικής κρίσης και τα μέτρα που ανακοίνωσε ο πρωθυπουργός από το βήμα της ΔΕΘ είναι τα εξής:

1. Φοροαπαλλαγή για άνοιγμα κλειστών ακινήτων. Απαλλαγή από τον φόρο ενοικίου για τρία χρόνια θα έχουν οι ιδιοκτήτες που ενοικιάζουν κλειστά ακίνητα και εκείνοι που θα τα «γυρίσουν» από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια μίσθωση. Για να κερδίσουν την απαλλαγή από τον φόρο θα πρέπει:

• Οι ιδιοκτήτες ακινήτων να ανοίξουν και να μισθώσουν τα κλειστά σπίτια από τις 8 Σεπτεμβρίου του 2024, όταν ανακοινώθηκε το μέτρο, έως τις 31 Δεκεμβρίου του 2025.
• Το ακίνητο να ήταν κλειστό για τουλάχιστον τρία χρόνια. Τα στοιχεία θα ληφθούν από το έντυπο Ε2 της εφορίας.
• Το ακίνητο να μην ξεπερνά τα 120 τετραγωνικά μέτρα, με στόχο τη μείωση του φορολογικού βάρους σε μικρά και σε μεσαία εισοδήματα και όχι σε εκείνους που δεν το έχουν πραγματικά ανάγκη.

Σημειώνεται ότι το μέτρο αφορά μόνο τα φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν κλειστές κατοικίες. Δεν αφορά τα φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν καταστήματα, καθώς και τα νομικά πρόσωπα. Με τη φοροαπαλλαγή, ένας ιδιοκτήτης με ενοίκιο 1.000 ευρώ τον μήνα θα έχει ετήσιο φορολογικό όφελος 1.800 ευρώ ή 5.400 ευρώ στην τριετία, ενώ για μηναίο μίσθωμα 800 ευρώ ή 9.600 ευρώ τον χρόνο το όφελος θα είναι 1.440 τον χρόνο ή 4.320 ευρώ την τριετία. Σημειώνεται ότι τα εισοδήματα από ενοίκια φορολογούνται με συντελεστές από 15% έως 45%, με τα πρώτα 12.000 ευρώ εισοδήματος να φορολογούνται με 15%, από τα 12.001 έως τα 35.000 ευρώ ο συντελεστής φόρου είναι 35%, ενώ τα εισοδήματα από ενοίκια άνω των 35.000 ευρώ φορολογούνται με 45%.

Παράλληλα, κάποιος που λάμβανε 18.000 ευρώ ετησίως από τη βραχυχρόνια μίσθωση πλήρωνε στην εφορία 3.900 ευρώ. Δηλαδή, το καθαρό κέρδος, χωρίς να υπολογιστούν τα έξοδα για καθαριότητα και κλινοσκεπάσματα, περιορίζεται στα 14.100 ευρώ. Εφόσον το ακίνητο ενοικιασθεί έναντι 800 ευρώ τον μήνα θα εισπράττει 9.600 ευρώ, χωρίς να πληρώνει φόρο στην εφορία και να έχει επιπλέον έξοδα.

2. Βραχυχρόνιες μισθώσεις. Απαγόρευση νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων στα τρία κεντρικά διαμερίσματα της Αθήνας τουλάχιστον για έναν χρόνο. Συγκεκριμένα, οι περιοχές της Αθήνας που δεν θα εκδίδεται Αριθμός Μητρώου Ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση από τον Ιανουάριο του 2025 και για έναν χρόνο είναι οι εξής:

• 1ο δημοτικό διαμέρισμα: Κουκάκι, Πλάκα, Κολωνάκι, Σύνταγμα Ομόνοια – Μοναστηράκι, Εξάρχεια, Ιλίσια, Νεάπολη.
• 2ο δημοτικό διαμέρισμα: Μετς, Νέος Κόσμος, Αγιος Αρτέμιος, Παγκράτι.
• 3ο δημοτικό διαμέρισμα: Βοτανικός, Μεταξουργείο, Γκάζι, Πετράλωνα, Ρουφ. Επίσης, στις συμβάσεις μέσω πλατφορμών θα ισχύσει νέο, αυξημένο τέλος.

3. Μείωση του ΕΝΦΙΑ. Ελαφρύτερος θα είναι το 2025 ο νέος λογαριασμός του ΕΝΦΙΑ για χιλιάδες ιδιοκτήτες με κατοικίες συνολικής αξίας έως 500.000 ευρώ, οι οποίοι έχουν ασφαλίσει το σπίτι ή τα σπίτια τους από φυσικές καταστροφές (σεισμό, πυρκαγιά, πλημμύρα). Η έκπτωση για τις ασφαλισμένες κατοικίες διπλασιάζεται και από 10% ανεβαίνει στο 20% και θα τη δουν οι φορολογούμενοι στο ραβασάκι που θα λάβουν στα τέλη Φεβρουαρίου 2025. Για όσους έχουν στην κατοχή τους ασφαλισμένες κατοικίες συνολικής φορολογητέας αξίας άνω των 500.000 ευρώ η έκπτωση στον ΕΝΦΙΑ παραμένει στο 10%, ενώ, αν δεν φροντίσουν να τις ασφαλίσουν έναντι φυσικών καταστροφών μέχρι την 1η Ιουνίου 2025, δεν θα αποζημιώνονται από το κράτος για τις ζημιές. Χωρίς κρατική αποζημίωση θα μείνουν και οι επιχειρήσεις με τζίρο πάνω από 500.000 ευρώ που δεν θα έχουν ασφαλιστεί για θεομηνίες. Σημειώνεται ότι σήμερα το μέτρο ισχύει για επιχειρήσεις με τζίρο άνω των 2 εκατ. ευρώ.

4. Χορήγηση Golden Visa με όριο 250.000 ευρώ. Golden Visa θα μπορούν να πάρουν και όσοι επενδύσουν τουλάχιστον 250.000 ευρώ σε μια ελληνική startup. Μέχρι τώρα η χορήγησή της στους ενδιαφερομένους συνδυαζόταν κατά κύριο λόγο με την αγορά ακριβών ακινήτων σε δημοφιλείς περιοχές της Ελλάδας. Στόχος είναι η προσέλκυση ξένων κεφαλαίων για την ενίσχυση της νεοφυούς επιχειρηματικής σκηνής της χώρας. Οι επενδύσεις των δυνητικών επενδυτών σε ελληνικές startups θα αφορούν τις 867 νεοφυείς επιχειρήσεις που είναι εγγεγραμμένες στο μητρώο του Elevate Greece και δραστηριοποιούνται στην Ελλάδα. Υπενθυμίζεται ότι από τον Σεπτέμβριο ισχύουν νέα όρια στο πρόγραμμα Golden Visa, τα οποία ανεβαίνουν στα 800.000 ευρώ από 500.000 ευρώ στην Αττική, στη Θεσσαλονίκη, στη Μύκονο, στη Σαντορίνη και στα νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων. Στις υπόλοιπες περιοχές της χώρας διαμορφώνονται στα 400.000 ευρώ.

Διαβάστε εδώ κι εδώ το δημοσίευμα της Realnews